Chuyên gia cảnh báo rủi ro “sóng” đất vùng ven

Chưa kịp hình thành hạ tầng mới, nhưng quanh khu liên hợp thể thao 411 ha, mặt bằng giá nhà đất đã bắt đầu xê dịch. Biển rao xuất hiện dày hơn, giá chào tăng nhanh theo thông tin quy hoạch, báo hiệu một “con sóng” manh nha ở vùng ven.

Ngày 19/12, dự án Khu đô thị thể thao Olympic có tổng diện tích nghiên cứu hơn 9.000 ha, nằm trên địa bàn 11 xã với tổng mức đầu tư sơ bộ hơn 920.000 tỷ đồng đã chính thức khởi công. Đây là dự án có tổng vốn đầu tư lớn nhất trong số 234 dự án khởi công, khánh thành, thông xe kỹ thuật trên cả nước vào hôm nay để chào mừng Đại hội Đảng XIV.

Tâm điểm ở phân khu B là sân vận động Trống Đồng, có sức chứa lên đến 135.000 chỗ ngồi, được thiết kế đạt chuẩn FIFA với mái che đóng mở tự động lớn nhất thế giới.

Dự án Khu đô thị thể thao Olympic là một trong những dự án có tổng vốn đầu tư lớn nhất trong số 234 dự án khởi công, khánh thành, thông xe kỹ thuật trên cả nước vào hôm nay để chào mừng Đại hội Đảng XIV. Ảnh: Dân Việt

Theo ghi nhận của phóng viên tại khu vực xã Thường Tín và xã Thượng Phúc - nơi nằm trong phạm vi dự án, một phần mặt bằng đã được giải phóng, đất ruộng được san phẳng chỉ trong thời gian ngắn sau khi hoàn tất chi trả đền bù.

KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam khẳng định: Đây là "siêu dự án" sẽ tạo ra cực phát triển mới, thúc đẩy cả về thị trường bất động sản lẫn công nghiệp văn hóa, du lịch và kinh tế TP. Hà Nội

Lần đầu tiên, Việt Nam có một "làng" Olympic, một khu đô thị được định hình rõ ràng để phục vụ cho các kỳ thế vận hội. Dư luận có thể quan tâm đến quy mô đây là sân vận động rộng thuộc top đầu trên thế giới.

Một phần mặt bằng đã được giải phóng, đất ruộng được san phẳng chỉ trong thời gian ngắn sau khi hoàn tất chi trả đền bù cho 52 hộ dân tại xã Thượng Phúc. Ảnh: Anh Văn

Chuyên gia cảnh báo rủi ro “sóng” giá khi ăn theo tin quy hoạch

Trao đổi với phóng viên, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, việc khởi công sân vận động Trống Đồng có tác động nhất định đến thị trường nhà đất vùng ven, nhưng cần nhìn nhận đúng bản chất.

“Khởi công là mốc kích hoạt kỳ vọng, bởi nó cho thấy dự án có khả năng triển khai thực sự. Tuy nhiên, tác động đến giá bất động sản không đến ngay và không đồng đều. Giá trị chỉ bền vững khi dự án kéo theo hệ thống hạ tầng giao thông, dịch vụ, thương mại được đầu tư đồng bộ”, ông Đính nói.

Theo vị chuyên gia này, trong ngắn hạn, thị trường thường xuất hiện hiện tượng giá bị đẩy lên theo tin tức, trong khi hạ tầng và nhu cầu ở thực chưa kịp thay đổi. Nếu nhà đầu tư chỉ dựa vào thông tin khởi công mà bỏ qua các yếu tố nền tảng, rủi ro “đu đỉnh” là không nhỏ.

Thực tế ghi nhận cho thấy, ngay sau khi dự án khởi công, nhiều môi giới đã bắt đầu rao bán nhà đất quanh khu vực với mức giá mới. Tại các tuyến đường cách khu liên hợp thể thao khoảng 400 - 500 m, giá chào bán nhà ở được đẩy lên mức 70 - 80 triệu đồng/m2.

Mức giá này cao gấp hơn hai lần so với các giao dịch được người dân địa phương nhắc đến cách đây khoảng hai tháng, khi nhiều căn nhà trong xã vừa chỉ được bán với giá gần 30 triệu đồng/m2.

Môi giới này còn thừa nhận, việc giá nhà lên nhanh theo "câu chuyện dự án" là việc hiển nhiên. "Sân vận động Olympic thì chắc chắn sẽ kéo theo dịch vụ, du lịch, thương mại. Mua bây giờ là đón đầu”, môi giới nêu rõ.

Tuy nhiên, khi được hỏi về các dự án hạ tầng giao thông mới kết nối trực tiếp khu vực với trung tâm thành phố, câu trả lời thường khá chung chung, chủ yếu xoay quanh các kế hoạch trong tương lai.

Khởi công sân vận động Trống Đồng: Thị trường “nhúc nhích”, chuyên gia khuyên thận trọng.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, cần phân biệt rõ giữa lực đẩy từ thông tin dự án và lực đẩy từ hạ tầng thực tế. “Thông tin về một đại dự án có thể khiến giá đất tăng nhanh trong ngắn hạn, nhưng đó là tăng do kỳ vọng. Chỉ khi hạ tầng giao thông, tiện ích đô thị được cải thiện rõ rệt, giá trị bất động sản mới tăng bền vững”, ông Nghĩa phân tích.

Ông Nghĩa cũng cho rằng, với khu vực quanh sân vận động Trống Đồng, hiện trạng hạ tầng chưa có thay đổi đột biến so với trước thời điểm khởi công. Các tuyến đường kết nối vẫn như cũ, chưa xuất hiện các dự án giao thông mới được triển khai song song.

“Vì vậy, nếu giá đất tăng mạnh ngay lúc này, phần lớn là do môi giới và nhà đầu tư đẩy lên theo thông tin, chứ chưa phản ánh đầy đủ giá trị sử dụng thực tế”, ông Nghĩa nhận định.

Một số môi giới cho biết, khách hỏi nhiều hơn so với trước, nhưng chủ yếu là nghe ngóng thông tin, chưa xuống tiền vội. Điều này cho thấy thị trường đang ở giai đoạn “thăm dò”, chưa hình thành một cơn sốt thực sự.