Đọc vị chiêu thức thổi giá đất ruộng thành đất dự án tiền tỷ

Tình trạng sốt đất ở khu vực TP.HCM và lân cận thời gian qua đã làm dấy lên những lo ngại về nguy cơ bong bóng BĐS cuối năm 2018. Thực tế cho thấy, nhiều khu vực vốn là đất bưng biền, đất trồng lúa, trồng cây lâu năm nhưng lại trở nên “sốt” bất thường.

Cò mồi" và "quân xanh"

Theo tìm hiểu, điều tra của PV, việc sốt đất không phải do các “cò mồi”. Bởi, đây chỉ là đội quân nối dài cánh tay của các thế lực đứng đằng sau hưởng lợi ích. Thực chất, việc đẩy giá đất lên cao bất thường là do một nhóm các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.

Họ tìm đến các khu vực có quy hoạch xây dựng các khu đô thị mới, khu công nghiệp hay những công trình, dự án khác như cầu, đường, bến xe, sân bay, nhà ga… để đẩy mạnh cung - cầu thị trường.

“Lúc đó, họ mua một số lô đất với giá rất thấp, do thị trường chưa sôi động và tìm cách mua tiếp các lô hoặc khu vực lân cận. Sau đó, lại bán đi chính lô này với giá cao hơn rất nhiều so với thị trường, cũng như giá ban đầu đã mua. Đồng thời, họ rao tin khu vực này “đã sốt đất” để lôi kéo những nhóm người khác. Đến lúc này, "cánh tay nối dài" của họ chính là các cò mồi sẽ làm nhiệm vụ tiếp theo”, ông Nguyễn Minh Chính, Giám đốc một doanh nghiệp BĐS tại TP.HCM phân tích.

Cũng theo ông Chính, nhóm này bắt đầu tìm khách hàng ảo (thực chất là người được thuê hoặc người quen), tổ chức các đợt đi xem đất, tổ chức hội nghị khách hàng hay tạo sự kiện. Ở đó, khách hàng ảo sẽ nghe tư vấn và đặt bút ký hợp đồng đặt cọc, hợp đồng nguyên tắc mua bán - chuyển nhượng. Thậm chí, để tạo tâm lý đám đông, các đầu mối này còn tổ chức bốc thăm trúng thưởng, tặng vàng, khuyến mãi… khiến khách hàng thật “đứng ngồi không yên”.

Tại nhiều dự án, chỉ có 1 đến 2 người là khách thật, số còn lại là quân xanh.

Thực tế, “mới đây, một chủ đầu tư gom được đất ở huyện Nhà Bè, sau đó tiến hành phân lô bán nền để tạo cơn sốt. Họ giới thiệu, quảng bá rầm rộ rằng, dự án nằm ngay cạnh Phú Mỹ Hưng (quận 7), sau đó tổ chức cho khách đến xem đất. Tuy nhiên chỉ có 1 đến 2 người là khách thật, số còn lại là "quân xanh". Tôi cũng là người được thuê đi xem đất. Ngồi từ 8 - 12h trưa thì được trả 250.000 đồng”, ông Trần Anh Hải, ngụ quận Thủ Đức, TP.HCM cho biết.

Theo một số nhân viên môi giới, khi tổ chức sự kiện, các nhân viên phải lôi kéo được khách hàng, nếu không sẽ bị phạt. Ông Nguyễn Văn Tú, chuyên môi giới BĐS, đang làm việc cho một công ty tại TP.HCM, cho biết: “Khi tổ chức sự kiện hay giới thiệu sản phẩm mới, công ty thường đưa ra yêu cầu mỗi nhân viên phải mời được 5 khách hàng đến dự, nếu không có thì sẽ bị phạt 5 triệu đồng. Do đó, các nhân viên thường chấp nhận chi ra từ 200.000 đến 500.000 đồng cho 1 người để đi dự sự kiện và xem đất. Số khách thực là rất ít”.

Ông N.V.D. ngụ tại quận Phú Nhuận, TP.HCM kể: “Tôi đã đi xem đất theo lời mời của một nhân viên môi giới. Lúc đầu, cô này thông tin dự án tại huyện Hóc Môn, TP.HCM, đến khi lên xe, họ lại thông báo, đất ở Hóc Môn đã hết nên bây giờ đưa đến dự án gần đó. Thế nhưng, thực tế khi đến nơi, khách hàng mới biết đó là ấp Rừng Sến, xã Mỹ Hạnh Bắc, tỉnh Long An”.

Đất ruộng đã hết hạn sử dụng nhưng vẫn được phân lô và bán với giá trên trời.

Cũng theo ông D., dự án là 1 thửa đất ruộng mênh mông với 2-3 đám ruộng còn sót lại cùng mấy ao nước. Hiện chủ đầu tư đang đổ đất đá để làm đường vào khu đất nhưng mới chỉ tạm bợ. Dù vậy, họ vẫn bán với giá từ hơn 1 tỷ đồng/nền, tuỳ diện tích, vị trí.

“Nhân viên tư vấn cho biết, kế bên dự án này là một khu đô thị mới của Long An, sắp sáp nhập vào TP.HCM nên sẽ sốt trong vài tháng tới”, ông D. nói thêm. Theo bảng giá, PV còn ghi nhận, có thửa tới 1,4-1,5 tỷ đồng/nền.

“Không hiểu trời xui đất khiến thế nào tôi đặt cọc luôn 2 nền (mỗi nền có giá bán gần 1,3 tỷ đồng) với tổng số 200 triệu đồng. Sau khi về xem lại giấy đặt cọc và các thông tin về dự án tôi mới hay, đây còn là đất ruộng trồng lúa và đất trồng cây lâu năm (đã hết hạn sử dụng đất từ năm 2013), chứ không phải đất ở tại nông thôn như quảng cáo. Đồng thời, chủ đầu tư cũng chưa có động thái nào để xin phép xây dựng và triển khai dự án, cũng chưa đóng thuế đất hay làm các thủ tục liên quan khác. Thế nên, tôi đã yêu cầu công ty trả lại tiền và không mua nữa”, ông D. cho biết thêm.

"Thế nhưng, công ty không chịu trả lại tiền, vì cho rằng các thông tin về dự án đã được ghi rõ trong giấy đặt cọc (đã hiểu rõ tính pháp lý của dự án)”, ông D. nói thêm.

Theo một chuyên gia BĐS tại TP.HCM, đất tại khu vực này chỉ có giá khoảng 500-600 triệu đồng cho diện tích nêu trên là cao.

Vì sao đất có thể nhảy múa?

Theo tìm hiểu của PV, dự án tại xã Mỹ Hạnh Bắc, Long An thực chất là 2 đám đất ruộng, trồng cây lâu năm được công ty V.A.C (TP.HCM) mua lại, sau đó, phân lô giao cho các sàn giao dịch BĐS phân phối. Hiện đang có 3, 4 sàn phân phối hàng trăm nền tại đây với giá cao ngất ngưởng.

Thực tế, ở đâu có dự án mới là ở đó tình trạng đất đai sốt lên. Điển hình nhất là ở khu vực Long Thành (tỉnh Đồng Nai), khi dự án sân bay rục rịch khởi động là đất sốt “bỏng tay”. Hay tại quận 9 (TP.HCM), nơi có bến xe Miền Đông được dời về, đất cũng nhảy múa như “lên đồng”. Rồi các khu vực khác như Nhà Bè, Hóc Môn, Củ Chi… và xa hơn là Long An, Bình Dương… đất cũng bị thổi giá đến “tận trời cao”.

Tuy nhiên, điều mà dư luận quan tâm là ai đã tung các thông tin về dự án trước khi nó được hình thành hay đã có tình trạng đất đã được gom hết trước đó. Để rồi, các “ông trùm” đã trục lợi và “cao chạy xa bay”, để lại các “khổ chủ” ở phía sau.

Về vấn đề này, TS Nguyễn Đình Phú, đại học Kinh tế TP.HCM chia sẻ: “Sau khi tạo ra cơn sốt với hiệu ứng đám đông, các nhóm nhà đầu tư ban đầu sẽ lặng lẽ rút đi với số tiền thu được nhưng để lại một hậu quả rất nặng nề cho nhiều nhà đầu tư đến sau. Thậm chí, một số nhà đầu tư do vay vốn từ các tổ chức tín dụng nên phải bán tháo để cắt lỗ, nhiều người không bán được đã bị mắc kẹt tại dự án đó”.

Cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện nhưng ở nhiều dự án, khách hàng phải mua lại từ chủ đầu tư khác với giá cao hơn gấp nhiều lần.

Theo ông Phạm Đặng Hồ, Phó Trưởng phòng Phát triển Nhà, sở Xây dựng TP.HCM cho biết: “Sở đã đề nghị các cơ quan chức năng và chính quyền các quận huyện có phương án xử lý các đối tượng tung tin giá đất sai với thực tế để trục lợi bất chính”.

Về tình hình này, ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó Chủ tịch UBND TP.HCM cho biết: “Có hiện tượng tiếp tay để tăng giá đất, vì lợi ích nhóm, lợi ích cá nhân họ sẽ tung ra các thông tin sai lệch, biến đất trở thành hàng hoá và có đường đi giống như hình thức đa cấp, khiến giá đất tại TP.HCM tăng lên”.

Từ đó, ông Tuyến khẳng định: “Giá cả đất đai là tùy thuộc vào thị trường, chính quyền TP.HCM không can thiệp bằng các công cụ hành chính. Tuy nhiên, nó phải đúng với thực tế của thị trường, chứ không để tình trạng các nhóm lợi ích đưa thông tin ảo, tăng giá tăng giá đất để trục lợi và hậu quả khiến người dân có nhu cầu mua đất ở phải gánh chịu”.