Đoán tỷ số
Lịch
Sửa Luật Đất đai: Cần giải pháp ngăn trục lợi khi cấp sổ đỏ đất mua bán bằng giấy viết tay
Tại tờ trình sửa Luật Đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay giai đoạn 2014-2024 để gỡ vướng pháp lý cho người dân.
Cụ thể, Bộ đề xuất công nhận quyền sử dụng đất với các trường hợp mua bán bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến 1/8/2024 - thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
Lo phát sinh vướng mắc
Theo luật sư Nguyễn Doãn Hồng, Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Đà Nẵng, đề xuất này sẽ đảm bảo được quyền lợi của người dân và cũng phù hợp với luật dân sự.
Tuy nhiên, vị luật sư cũng bày tỏ e ngại việc có thể phát sinh nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện. Theo ông, từ trước đến nay vẫn tồn tại lượng lớn giao dịch chuyển nhượng đất đai theo hình thức “giấy tay”, chỉ có chữ ký hai bên, không qua công chứng, chứng thực.
Ông Hồng nêu dẫn chứng: "Nếu hai bên cùng còn sống hoặc nếu đã mất nhưng người thân của họ vẫn thừa nhận thì còn dễ giải quyết. Tuy nhiên trong trường hợp cả hai cùng mất, chữ ký không được xác thực thì dễ dẫn đến tranh chấp, khởi kiện. Lúc đó cần phải đi giám định chữ ký để tránh tình trạng lạm dụng.
Hiện theo Luật Đất đai 2024, nguyên tắc là hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ vô hiệu, trừ trường hợp đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ và được tòa án công nhận theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015”.
Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay giai đoạn 2014-2024. (Ảnh minh họa)
Theo luật sư, trên thực tế, giấy mua bán đất bằng viết tay thường vì 3 lý do. Trong đó lý do đầu tiên và phổ biến nhất là đất chưa có sổ. Nhiều thửa đất khai hoang, đất nông nghiệp xen kẹt, đất phân lô trước 2014 không đủ điều kiện tách thửa, người dân vẫn mua bán để ở.
Ngoài ra còn có nguyên nhân từ chi phí và thủ tục. Công chứng đòi hỏi sổ gốc, đo đạc, nộp thuế. Khi bên bán mất hoặc đi nước ngoài, hoặc cố tình né thuế thì bên mua đành giữ giấy tay.
Cuối cùng là do nhu cầu ở thực. Ở đô thị lớn với giá đất liên tục tăng cao, người có thu nhập thấp thường mua đất giá rẻ bằng giấy tay để tạm an cư, chấp nhận rủi ro về pháp lý.
Cũng bàn về đề xuất mới này, luật sư Trương Quốc Hòe - Trưởng Văn phòng luật sư Interla, Đoàn luật sư TP Hà Nội - nhận xét: "Khung pháp lý đã “mở cửa” cho giấy tay trước 1/8/2024. Đề xuất mới trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này chỉ là bước mở rộng thời gian, đó là giai đoạn 2014 - 2024, khi Luật Đất đai 2013 đã yêu cầu công chứng rất chặt".
Ông Hòe dẫn chứng: Trước đó, điều 137 Luật Đất đai 2024 cho phép cấp sổ lần đầu nếu người đang sử dụng có giấy tờ cũ mang tên người khác, kèm giấy tờ chuyển quyền, sử dụng ổn định trước 1/8/2024 và không tranh chấp.
Nghị định 101/2024 cũng quy định rõ: cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu nộp hợp đồng công chứng đối với các trường hợp này.
Nghị định 151/2025 tiếp tục cụ thể hóa: người nhận chuyển nhượng không đúng quy định nhưng có chữ ký các bên, chưa có sổ thì được làm thủ tục cấp mới lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền.
Trong khi đó, GS.TS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng, đề xuất mới của Bộ Nông nghiệp và Môi trường cởi mở hơn, có lợi hơn cho người dân, nhất là người ít am hiểu luật hay những người trước đây khó khăn, phải chấp nhận mua đất bằng giấy tay.
“Khi không có sổ đỏ, người dân không thể vay ngân hàng, con cái không thể đăng ký hộ khẩu ổn định, tranh chấp thừa kế kéo dài. Việc cấp sổ đỏ sẽ biến tài sản “chết” thành tài sản “sống”. Khi đất được cấp sổ, Nhà nước thu được tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Như vậy, có thể nói đề xuất mới nếu được thông qua sẽ có lợi cho cả hai bên là người dân và Nhà nước”, ông Võ nói.
Khi không có sổ đỏ, người dân không thể vay ngân hàng, con cái không thể đăng ký hộ khẩu ổn định, tranh chấp thừa kế kéo dài. Việc cấp sổ đỏ sẽ biến tài sản “chết” thành tài sản “sống”
Ông Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường
Làm gì để ngăn trục lợi?
Đồng tình với đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua bán bằng giấy viết tay nhưng các chuyên gia cũng cho rằng, cần có giải pháp để tránh nguy cơ trục lợi, làm sai ví dụ như ký lùi ngày, làm giả giấy viết tay...
“Việc sửa đổi luật cần phải lọc ra, lường trước những trường hợp nào có thể lợi dụng quy định, trục lợi chính sách để ngăn chặn sớm. Đặc biệt là ở cấp xã, việc xác minh thời điểm giao dịch 2016 hay 2025 chủ yếu dựa vào lời khai và giấy tay, rất khó kiểm chứng”, ông Võ nói.
Từ những yếu tố trên, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng nên đối chiếu dữ liệu thuế, dữ liệu dân cư, ảnh viễn thám theo mốc thời gian chứ không nên chấp nhận duy nhất giấy viết tay. Ngoài ra, nếu không chứng minh được giao dịch trước 1/8/2024 thì sẽ từ chối cấp sổ đỏ.
"Bên cạnh đó, người được cấp sổ đỏ phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm cấp. Toàn bộ danh sách hồ sơ xin cấp theo diện giấy tay phải niêm yết trực tuyến 30 ngày, cho phép người dân khiếu nại. Nếu cán bộ ký sai phải chịu trách nhiệm cá nhân. Có như thế thì việc giám sát mới chặt chẽ, đảm bảo hiệu quả cao”, GS Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.
Luật sư Nguyễn Doãn Hồng cũng cho rằng để hạn chế việc trục lợi từ luật, các cơ quan chức năng cần kiểm tra, đánh giá điều kiện thực chất của thửa đất, lô đất chứ không chỉ kiểm tra hồ sơ, giấy tờ đất.
Chuyên gia khuyến cáo phải xác định được đất sử dụng ổn định, liên tục, không tranh chấp trước khi cấp sổ đỏ. (Ảnh minh họa)
“Phải xác định được đất sử dụng ổn định, liên tục, không tranh chấp, có xác nhận của khu dân cư và UBND xã qua các thời kỳ. Đất phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không lấn chiếm hành lang, không phải đất công. Ngoài ra, cần có chứng cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính: biên lai thuế đất, hóa đơn điện nước mang tên người mua từ trước 2024 thì sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh trục lợi”, ông Hồng tư vấn.
Luật sư Trương Quốc Hòe khuyến cáo, để hạn chế việc trục lợi và sai sót, cơ quan chức năng cần xác minh nguồn gốc của thửa đất.
“Về nguyên tắc thì dựa trên yếu tố chuyển nhượng thì người bán phải chứng minh nguồn gốc sử dụng, không tranh chấp, không lấn chiếm. Cùng với đó, việc xác minh của các cơ quan chức năng, nhất là lần đầu cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cần phải làm rõ xem nguồn gốc đất có rõ ràng hay không, có trục lợi hay không, có hành vi gian dối, lừa đảo hay không.
Cần phải làm rõ dù bán bằng giấy viết tay thì người bán phải là chủ sở hữu và đất không có tranh chấp. Trường hợp đất không có nguồn gốc, người bán không phải là chủ sở hữu thì không thể cấp được”, ông Hòe nói.
Bộ Xây dựng đề xuất rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng trong 7 ngày làm việc đối với công trình nhà ở riêng lẻ và trong 10 ngày làm việc đối với các...
Nguồn: [Link nguồn]
-16/05/2026 07:05 AM (GMT+7)
