Hà Nội dự kiến di dời hơn 860.000 dân nội đô: Bản đồ giá nhà sẽ vẽ lại ra sao?

Từ nay đến 2045, Hà Nội dự kiến di dời hơn 860.000 người khỏi khu vực nội đô theo lộ trình tái cấu trúc đô thị quy mô lớn. Làn sóng dịch chuyển dân cư này được dự báo sẽ làm thay đổi tương quan cung - cầu, qua đó vẽ lại bản đồ giá nhà Hà Nội trong trung và dài hạn.

Theo báo cáo mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh cấu trúc đô thị với quy mô chưa từng có. Điểm đáng chú ý là cách tiếp cận không còn dừng ở việc sửa chữa, cải tạo từng cụm chung cư cũ, mà chuyển sang phương án tái thiết đồng bộ theo từng khu vực, bao gồm giải phóng mặt bằng, xây dựng lại hạ tầng và tổ chức không gian theo hướng phát triển cao tầng nhưng kiểm soát mật độ cư trú.

Lộ trình này được cụ thể hóa trong Đề án Quy hoạch Thủ đô tầm nhìn 100 năm. Giai đoạn 2026 - 2035, thành phố dự kiến di dời khoảng 200.000 người tại khu vực sông Hồng, 200.000 người quanh hồ Tây và vùng lân cận, cùng 42.000 người tại một số tuyến phố thuộc phạm vi Vành đai 3.

Sang giai đoạn 2036 - 2045, kế hoạch tiếp tục với khoảng 26.730 người tại khu phố cổ, 23.000 người tại khu phố cũ và khoảng 370.000 người ở các khu vực còn lại trong Vành đai 3. Tổng cộng, trong 20 năm, hơn 860.000 người sẽ rời khu vực nội đô.

Quỹ đất trung tâm sau tái thiết được ưu tiên cho thương mại - dịch vụ giá trị cao và phân khúc hạng sang, siêu sang.

Quy mô dịch chuyển dân cư lớn như vậy không chỉ nhằm giảm tải hạ tầng, cải thiện môi trường sống mà còn tạo ra làn sóng tái định hình thị trường bất động sản. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc giãn dân chỉ hiệu quả khi đi kèm chuyển dịch việc làm, dịch vụ công và hệ sinh thái tiện ích. Nếu không, dòng người có thể quay lại trung tâm vì sinh kế.

VARS IRE cho rằng cùng với đầu tư giao thông, Hà Nội cần đưa các cơ quan hành chính, văn phòng, trường học, bệnh viện, trung tâm nghiên cứu ra vùng ven để hình thành các cực tăng trưởng mới. Khi việc làm dịch chuyển, nhu cầu nhà ở sẽ đi theo một cách tự nhiên.

Hà Nội đứng trước cuộc cách mạng cải tổ

Về thị trường, khu trung tâm được dự báo tiếp tục phân hóa. Phân khúc hạng sang, siêu sang duy trì giá cao nhờ quỹ đất khan hiếm và định hướng ưu tiên đất cho thương mại - dịch vụ giá trị gia tăng như tài chính, văn phòng hạng A. Trong khi đó, chung cư cũ có thể neo giá ngắn hạn nhưng chịu áp lực khi hạ tầng vùng ven hoàn thiện.

Ở chiều ngược lại, khu vực vùng ven Hà Nội sẽ là nơi hấp thụ phần lớn dòng dân cư di dời. Thị trường tại đây được dự báo xuất hiện nhiều đại đô thị quy mô lớn, nguồn cung dồi dào, có chất lượng.

Bên cạnh đó, việc thúc đẩy phát triển nhà ở tại vùng ven với nhiều lựa chọn từ các sản phẩm ngày càng chất lượng, bao gồm cả các sản phẩm cao cấp, sang trọng, giúp người dân thuộc diện di dời có nhiều lựa chọn hơn và thuận lợi đạt được thỏa thuận.

Dù nguồn cung tăng, mặt bằng giá khó giảm sâu do chi phí đất, xây dựng và vốn leo thang; mức phổ biến có thể quanh 50 triệu đồng/m2, trừ nhà ở xã hội.

Mặt bằng giá căn hộ vùng ven có thể xoay quanh khoảng 50 triệu đồng/m2, khó giảm sâu do chi phí đầu vào gia tăng.

Tại khu vực vùng ven, những nhà đầu tư không chịu áp lực tài chính lớn có thể tiếp tục nắm giữ các tài sản gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, nơi dư địa tăng trưởng vẫn còn. Ngược lại, cần hạn chế các quyết định đầu tư dựa trên kỳ vọng ngắn hạn, đặc biệt tại những khu vực đã tăng “nóng”.

Chiến lược đầu tư được khuyến nghị theo hướng dài hạn, ưu tiên khu vực gắn với nhu cầu ở thực và các trục hạ tầng mới, đồng thời mở rộng tầm nhìn sang các địa phương giáp ranh hưởng lợi từ FDI và công nghiệp - logistics.

Di dời 860.000 dân nội đô, Hà Nội hết ùn tắc, quá tải?

Kế hoạch di dời 860.000 người dân của Hà Nội chỉ bền vững khi gắn với sinh kế. Nếu người dân ra ngoài nhưng vẫn phải quay vào trung tâm làm việc, áp...

Bấm xem >>