Nhà chung cư, cần phân biệt giữa “thời hạn sử dụng” và “thời hạn sở hữu”

Theo một số Đại biểu Quốc hội, quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ đảm bảo quyền lợi người mua và giảm thiểu vướng mắc khi cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 6 bỏ quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, và đưa ra quy định về thời hạn sử dụng, trách nhiệm các chủ thể khi phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại loại nhà ở này.

Tham gia thảo luận chiều 26/10, một số ĐBQH cho rằng, thời hạn sử dụng chung cư phải trên chất lượng thẩm định, thẩm tra của cơ quan có thẩm quyền chứ không thể theo thiết kế của chủ đầu tư...

Cần quy định thời hạn sử dụng

Cụ thể, theo Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam) Dự thảo Luật có quy định nhà chung cư có thời hạn sử dụng, thời hạn được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời hạn sử dụng thực tế, tuy nhiên ông Hạ cho rằng dự thảo Luật còn chưa quy định rõ về vấn đề này.

Đại biểu Tạ Văn Hạ (đoàn Quảng Nam)

“Các kết cấu vật liệu không thể tồn tại, vững bền vĩnh cửu, nên nhà xây dựng phải có thời hạn sử dụng”, ông Tạ Văn Hạ nói.

Theo đại biểu, thực tế khi sửa chữa các nhà chung cư cũ, việc xử lý thỏa đáng còn gặp nhiều vướng mắc, rất khó khăn để tập hợp nguồn lực cho việc sửa lại các tòa nhà chung cư.

Do đó, Đại biểu cho rằng dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định rõ ràng, nhất quán, rõ ràng, minh bạch “chung cư cần có thời hạn sử dụng”.

“Với quy định này, người dân sẽ có được đầy đủ thông tin cần thiết khi tham gia giao dịch, chuyển nhượng, mua bán, đảm bảo cao nhất lợi ích của người dân”, ông Hạ góp ý.

Ông Hoàng Văn Cường, Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân cũng đồng tình, cho rằng nếu không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, trong tương lai tất cả loại hình này sẽ không có cách nào xử lý. Chưa kể, giá bán căn hộ tại chung cư có thời hạn thấp hơn nếu được quảng bá là vô thời hạn. Phần tiền chênh lệch này, theo ông Cường, người mua nhà không được hưởng, mà các nhà đầu tư phát triển dự án được hưởng lợi.

Một số ĐBQH cho rằng, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) cần quy định rõ ràng, nhất quán, rõ ràng, minh bạch “chung cư cần có thời hạn sử dụng”

Phó hiệu trưởng Đại học Kinh tế Quốc dân đề nghị sửa quy định này theo hướng, chung cư phải có thời hạn theo tuổi thọ công trình và Nhà nước cho thuê trả tiền một lần theo thời hạn tuổi thọ công trình. "Nếu cho thuê trả tiền một lần, chi phí đầu tư phát triển nhà chung cư sẽ thấp đi, khi hết thời hạn có thể kéo dài thời hạn cho thuê lại. Như vậy, quyền lợi của các chủ thể tham gia sẽ được đảm bảo, không xảy ra tình trạng hết thời hạn rồi, quyền sở hữu đất vẫn còn mà không có cách nào xử lý", ông nói.

Bên cạnh đó, ông Cường cho rằng người mua nhà cũng được hưởng lợi nếu nhà chung cư có thời hạn vì khi đó giá bán sẽ giảm.

Phân biệt giữa “thời hạn sử dụng” và “thời hạn sở hữu”

Tham gia tranh luận, đại biểu Đồng Ngọc Ba (đoàn Bình Định) cho biết, dự thảo Luật đã phân biệt rất rõ về thời hạn sử dụng và vấn đề sở hữu. Việc sử dụng đã được quy định tại Điều 99 luật hiện hành và Điều 58 dự thảo Luật.

Đồng thời, đã bổ sung quy định công bố về thời hạn sử dụng nhà chung cư khi hết hạn. “Nội dung này được phân biệt rất rõ với quyền sở hữu, quyền tài sản. Trong quy định hiện hành cũng như trong dự thảo Luật, đối với nhà chung cư nói riêng và nhà ở nói chung thì không có quy định về thời hạn sở hữu. Quyền sở hữu được chấm dứt theo quy định của pháp luật”, ông Ba nêu.

Đại biểu đoàn Bình Định chia sẻ, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu đối với tài sản khi bị tiêu huỷ. Điều 214 có quy định riêng về vấn đề xử lý đối với sở hữu nhà chung cư khi nhà chung cư bị tiêu huỷ. Đại biểu cho rằng đây là cơ sở pháp lý đã rất rõ về vấn đề sở hữu.

Tuy nhiên, hiện nay có quy định thêm loại hình nhà chung cư có thời hạn sở hữu hay không thì cần phải xem xét kỹ lưỡng về cơ sở chính trị, cơ sở thực tiễn. Cùng với đó, nội dung này liên quan trực tiếp tới vấn đề Luật Đất đai có quy định loại đất xây dựng nhà chung cư có thời hạn hay không.

Từ đó, đại biểu Đồng Ngọc Ba cho rằng, cơ sở chính trị và cơ sở thực tiễn về vấn đề này chưa đủ độ “chín”. Mặt khác, trong bối cảnh hiện nay vẫn chưa đặt ra vấn đề quy định đất ở nói chung, đất xây dựng nhà chung nói riêng có thời hạn.

Đại biểu Phạm Trọng Nghĩa (đoàn Lạng Sơn) lại cho rằng, cần phân biệt giữa “thời hạn sử dụng” và “thời hạn sở hữu”.

Ông Nghĩa cho rằng, đối với trường hợp mà đất giao sở hữu không xác định thời hạn thì thời gian sử dụng nhà chung cư vẫn phải có thời hạn theo tiêu chuẩn về kỹ thuật đối với nhà chung cư.

Đại biểu Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) cũng cho rằng, vấn đề thời hạn sử dụng chung cư chỉ có thể giải quyết được nếu Luật Đất đai có quy định về quyền sử dụng đất ở có thời hạn.

“Nếu quy định các dự án bất động sản, đất ở, nhà ở, trong đó có chung cư được triển khai sau ngày các Luật Nhà ở, Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, mà cơ bản đều gắn với quyền sử dụng đất ở có thời hạn thì sẽ là bước đột phá mang lại nhiều lợi ích cho đất nước”, ông Thịnh chỉ ra.

Theo đại biểu, quy định như vậy giúp triệt tiêu tính hấp dẫn đầu cơ quyền sử dụng đất ở mới, hỗ trợ được thị trường bất động sản hiện nay của nước ta, giúp Nhà nước thực hiện được trách nhiệm của mình trong việc bảo đảm chỗ ở cho mọi người dân, có đất nông nghiệp cho mọi người có nhu cầu sản xuất.

Ông Hoàng Thanh Tùng - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật - nói cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng và sở hữu nhà chung cư

Thay mặt Ủy ban Thường vụ Quốc hội giải trình, ông Hoàng Thanh Tùng - Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật - nói cần phân biệt rõ thời hạn sử dụng và sở hữu nhà chung cư. Ông Tùng giải thích, thời hạn sử dụng nhà chung cư đã được quy định rõ tại dự thảo luật, được xác định khi lập đồ án thiết kế nhà chung cư.

Thời hạn thực tế sử dụng chung cư còn phụ thuộc các yếu tố khác, như tự nhiên, hỏa hoạn hoặc hết thời hạn sử dụng về kỹ thuật, nhưng vẫn còn giá trị sử dụng nên không đặt vấn đề phá dỡ, sẽ lãng phí. Do đó, dự thảo luật quy định về kiểm định chất lượng tòa nhà, từ đó sẽ đưa ra đánh giá phá dỡ hay tiếp tục sử dụng.

"Chừng nào tòa nhà sau kiểm định cho thấy còn an toàn, sử dụng tốt, quyền sở hữu của chủ nhà vẫn được đảm bảo. Chúng ta không nên gắn thời hạn sở hữu nhà chung cư với thời hạn sử dụng đất", Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật nêu.

Dự kiến, tại Kỳ họp thứ 6 này Quốc hội sẽ biểu quyết thông qua dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) ngày 27/11.

Nguồn: [Link nguồn]Nguồn: [Link nguồn]