Chung sổ đỏ, khi bán làm thế nào để sang tên?

Người cần bán làm thế nào để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung khi người chủ sở hữu khác (người chung Sổ đỏ) không đồng ý?

Trường hợp có chung quyền sử dụng đất khi chuyển nhượng (bán đất) phải có sự đồng ý của tất cả người sử dụng đất. Người chung Sổ đỏ là trường hợp nhiều người có chung quyền sử dụng đất như góp tiền để mua chung một thửa đất,…

Đối với tài sản sở hữu chung, việc định đoạt tài sản phải thực hiện trên cơ sở đồng thuận

Vậy, người chung sổ đỏ không đồng ý bán thì người cần bán làm thế nào để được sang tên?

Trên thực tế, có nhiều người từng cùng nhau mua đất có chung một sổ đỏ. Khi một người trong số họ cần bán đất, tuy nhiên vì lý do nào đó những người chung sổ đỏ không đồng ý bán, đã gây khó khăn cho người cần bán, thậm chí xảy ra mâu thuẫn…

Trao đổi với phóng viên, Luật sư Hà Huy Phong –  Giám đốc Công ty Luật Inteco cho rằng, Trường hợp nhiều người (từ 02 người trở lên) có chung quyền sử dụng đất là một trong những trường hợp sở hữu chung theo quy định của Bộ luật Dân sự.

Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần (xác định được phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu) và sở hữu chung hợp nhất (không xác định được phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu).

Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia (ví dụ như tài sản chung của vợ chồng) và sở hữu chung hợp nhất không thể phân chia (ví dụ như tài sản chung của cộng đồng thôn, bản, làng).

Vì vậy, câu hỏi “Làm thế nào để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu chung khi người chủ sở hữu khác (người chung Sổ đỏ) không đồng ý?” chỉ đặt ra đối với trường hợp sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia.

Theo Luật sư Phong, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức định đoạt tài sản. Đối với tài sản sở hữu chung, việc định đoạt tài sản phải thực hiện trên cơ sở đồng thuận, nghĩa là phải có sự đồng ý của những người cùng sở hữu. Vì vậy, không có cách nào để một người có thể chuyển nhượng toàn bộ quyền sử dụng đất cùng sở hữu chung mà không được những chủ sở hữu khác đồng ý.

Tuy nhiên, tùy vào hình thức sở hữu chung, người muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể chuyển nhượng riêng phần quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của mình. Cụ thể:

Đối với trường hợp sở hữu chung hợp nhất: Căn cứ Điều 219 Bộ luật Dân sự năm 2015, người muốn chuyển nhượng có thể yêu cầu các chủ sở hữu chung khác chia tài sản chung. Ví dụ như đối với sở hữu chung của vợ chồng thì là yêu cầu chia tài sản chung trong thời kì hôn nhân hoặc yêu cầu chia tài sản chung khi ly hôn.

“Trong trường hợp trước đó có thỏa thuận hoặc quy định là tình trạng sở hữu chung phải được duy trì trong một thời hạn nhất định thì người muốn chuyển nhượng chỉ được yêu cầu chia tài sản chung khi hết thời hạn đó, trừ trường hợp thỏa thuận lại.

Sau khi chia tài sản chung, việc sở hữu chung chấm dứt, các bên thực hiện thủ tục tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và mỗi người có thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất được phân chia.

Nếu thửa đất không đủ điều kiện tách thì quyền sử dụng đất chung được tính giá trị thành tiền để chia” - Luật sư Hà Huy Phong lưu ý.

Đối với trường hợp sở hữu chung theo phần: Người muốn chuyển nhượng có thể yêu cầu các chủ sở hữu chung khác chia tài sản chung giống như đối với trường hợp sở hữu chung hợp nhất.

Căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự năm 2015, ngoài cách yêu cầu chia tài sản chung, đối với trường hợp sở hữu chung theo phần, người muốn chuyển nhượng có thể chuyển nhượng quyền sở hữu của mình cho người khác nếu đáp ứng các điều kiện sau:

Người chuyển nhượng đã có văn bản thông báo việc chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình cho các chủ sở hữu chung khác;

Trong vòng 03 tháng kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo mà không có chủ sở hữu chung nào mua;

Điều kiện chuyển nhượng cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung;

Tuân thủ các điều kiện khác theo quy định của pháp luật và các thỏa thuận đã lập trước đó giữa các chủ sở hữu chung về việc rút khỏi quan hệ sở hữu chung (nếu có), ví dụ như điều kiện để thành viên hợp tác rút khỏi hợp đồng hợp tác quy định trong hợp đồng hợp tác.

Như vậy, “trong trường hợp đáp ứng điều kiện để chuyển nhượng cho người khác, theo điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, người muốn chuyển nhượng thực hiện thủ tục tách thửa, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện thủ tục chuyển nhượng.

Nếu thửa đất không đủ điều kiện tách thì người muốn chuyển nhượng không thể sử dụng cách này mà phải dùng cách yêu cầu chia tài sản chung” – Luật sư Hà Huy Phong nêu rõ.

Nguồn: [Link nguồn]Nguồn: [Link nguồn]