Tăng hệ số K: Thuế cao vẫn lo thất thoát

Nhiều chuyên gia lo ngại việc tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại TP HCM sẽ là gánh nặng cho người đóng thuế, làm tăng giá bất động sản.

UBND TP HCM vừa trình HĐND TP về phương án tăng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) trên địa bàn TP. Theo đó, UBND TP HCM đề xuất áp dụng hệ số K năm 2019 sẽ tăng trung bình 0,4 lần so với hệ số năm 2018 ở tất cả các nhóm và khu vực khi tính tiền sử dụng đất.

Nhiều điểm mới

Thuyết minh đối với việc xây dựng quy định về hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019, UBND TP HCM cho biết sau khi tổng hợp ý kiến các quận - huyện, sở - ngành và hiệp hội, có 17 đơn vị thống nhất với đề xuất điều chỉnh hệ số K tăng 0,4 lần so với năm 2018; một số đơn vị đề nghị tăng 0,1-0,3 lần… Trên cơ sở đó, liên sở Tài chính và Tài nguyên - Môi trường đề xuất tăng hệ số K 0,4 lần.

Tăng hệ số K: Thuế cao vẫn lo thất thoát - 1

Đất nền rao bán ở huyện Bình Chánh, TP HCM. Ảnh: TẤN THẠNH

Trong nội dung tờ trình, Sở Tài chính TP HCM đã thống nhất với ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP khi xếp quận 2 vào cùng nhóm với quận 7 là nhóm thuộc khu vực 2. Bởi lẽ, quận 2 có tốc độ đô thị hóa cao, được đầu tư, phát triển đồng bộ hệ thống hạ tầng đô thị, hạ tầng giao thông. Đây cũng là điểm mới trong việc tính hệ số K năm 2019 nếu được duyệt.

Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy chứng nhận, chuyển mục đích sử dụng đất vượt hạn mức thì áp dụng hệ số K bằng 1,5 lần bảng giá đất. Còn phần đất kinh doanh dịch vụ, thương mại, văn phòng cho thuê... được đề xuất hệ số K từ 1,7-2,5 lần. Đất sản xuất công nghiệp, xây dựng kết cấu hạ tầng... được đề xuất áp dụng hệ số K từ 1,5-1,7 lần.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), đề xuất của Sở Tài chính TP tăng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 cao hơn nhiều so với mức tăng năm 2018 và năm 2017 (chỉ từ 5%-8,33%). Điều này cũng cần được xem xét kỹ, bởi lẽ sẽ ảnh hưởng đến chỉ số giá tiêu dùng (CPI) và nhiều vấn đề khác. Ông Châu đề nghị tiếp tục áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 tương đương cách tính năm 2018 theo Quyết định 09 của UBND TP HCM.

Về kiến nghị này, Sở Tài chính TP HCM lý giải: Theo Luật Đất đai, về nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trường. Hệ số điều chỉnh giá đất đối với đất ở để tính bồi thường tính bình quân là 4,75. Riêng đề xuất bảng giá tối thiểu nhà, đất áp dụng riêng để tính thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ trong hoạt động nhà đất trên địa bàn TP đã thống kê hệ số K bình quân theo các hồ sơ kê khai là 3,06 lần.

Sở Tài chính TP nhận định giá đất thị trường hiện nay cao hơn 4-6 lần bảng giá đất. Trong khi đó, hệ số K để xác định nghĩa vụ tài chính cao nhất là 2,1 lần. Do vậy, nếu điều chỉnh tăng hệ số K cao nhất sẽ tạo đột biến, gây khó khăn cho người sử dụng đất và an sinh xã hội. Trên cơ sở xem xét, liên sở Tài chính và Tài nguyên - Môi trường đề nghị mức tăng hệ số K năm 2019 với 0,4 lần là hợp lý.

Giá nhà đất sẽ tăng

Khi giao dịch mua bán nhà đất, thông thường người dân phải đóng 2 khoản phí trước bạ (0,5%) và thuế thu nhập cá nhân (2% trên tổng giá trị chuyển nhượng). Giá trị chuyển nhượng nếu cao hơn khung giá đất quy định hiện hành thì vẫn giữ nguyên. Nếu thấp hơn hoặc bằng thì sẽ dựa theo khung giá đất nhân với hệ số K. Vì vậy, khi hệ số K tăng, người dân hay doanh nghiệp, những người giao dịch liên quan lo lắng bởi phải đóng thuế nhiều hơn.

Ví dụ, nhà nước hiện áp giá 100 triệu đồng/m2 đối với đất mặt tiền 1 tuyến đường ở quận giáp trung tâm TP HCM. Người mua nhà nộp lệ phí trước bạ 500.000 đồng/m2 (0,5%). Khi áp dụng hệ số K mới, giá đất trên con đường này sẽ tăng lên 200 triệu đồng, lệ phí trước bạ sẽ tăng 1 triệu đồng/m2.

Tuy nhiên, theo Cục Thuế TP HCM, thực tế thì nhiều người không kê khai giá trị thật khi chuyển nhượng đất, thậm chí thấp hơn mức giá quy định hiện hành để không phải đóng thuế, phí cao dù giá trị thật mà họ giao dịch cao hơn nhiều. Vì vậy, khi hệ số K tăng, người nộp thuế, phí sẽ phải nộp cao hơn nhưng cũng không đúng giá trị thật, làm thất thu ngân sách.

TS TRẦN QUANG THẮNG, đại biểu HĐND TP HCM:

Đừng tăng cao quá!

Việc tăng hệ số K theo giá chung của thị trường hiện nay là hợp lý, miễn sao đừng tăng cao quá!

Nếu ở nội thành, hệ số K tăng tầm 30% trở lại vẫn chấp nhận được, còn ở khu vực ngoại thành thì chỉ nên tăng nhẹ 10%-15%. Đó cũng là cách gián tiếp khuyến khích giãn dân ra ngoại thành. Điều quan trọng là nhà nước cần tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng giao thông, định hướng tổng thể hợp lý ở từng vùng, từng khu vực hợp lý để khuyến khích giãn dân.

Về việc khai giá tính thuế của người dân, các thỏa thuận dân sự rất khó giám sát nên nhà nước cần có mức tương đối để người nộp thuế chấp nhận mà nhà nước không bị thất thoát.

Ở nước ngoài, tất cả giao dịch mua bán đều có văn phòng luật sư tham gia. Người mua, người bán nhiều khi không cần gặp nhau nên không có sự bắt tay, thỏa thuận gian lận thuế. Ở khía cạnh thuế, tôi cho rằng nhà nước nên tính đến mức giá chung hợp lý.

Ông TRẦN KHÁNH QUANG, Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa:

Gánh nặng cho người dân

Điều chỉnh tăng hệ số K cũng hợp lý nhưng nên xem xét đến việc người dân đóng tiền sử dụng đất khi lên thổ cư từ đất nông nghiệp.

Tăng 30% là mức khá cao, tạo gánh nặng cho dân. Người mua bán nhà đất bắt buộc phải đóng 2 khoản phí tương ứng là 2,5% tổng giá trị bất động sản bán ra. Hiện nay, nhiều người có căn hộ bán ra tưởng đâu được lãi nhưng tính luôn cả phí giao dịch, môi giới đã mất ít nhất 5% chi phí trên giá bán nên xem như không lời. Vì vậy, họ sẽ đẩy giá nhà lên, kéo theo giá bất động sản tại TP tiếp tục tăng. Chưa kể, theo quy định, bảng giá đất của TP 5 năm điều chỉnh 1 lần, đến năm 2020 giá đất sẽ điều chỉnh, tăng theo mức của cả nước.

TP HCM chỉ nên điều chỉnh tăng nhẹ hệ số K, để đến năm 2020 hợp thức hóa thêm việc này. Việc tăng thuế theo hệ số K ở mức 20% sẽ hợp lý hơn, nếu tăng lên đến 40% thì vô tình sẽ đẩy giá nhà đất lên cao.

GÓC NHÌN

Giá mua bán phải đúng giá nộp thuế

Sẽ có nhiều câu chuyện liên quan đến quyền lợi, lợi ích của các bên nhưng trực tiếp là chủ đất, người mua đất và lợi ích chung của xã hội sau khi điều chỉnh tăng hệ số K.

Tôi đồng tình việc đề xuất tăng hệ số K lần này của TP HCM. Lâu nay, nhiều người giao dịch theo giá thị trường nhưng khai báo và nộp thuế trên giá khai báo rất thấp. Đó là trường hợp kê khai 2 giá - điển hình của việc trốn thuế, vi phạm pháp luật. Nó là câu chuyện dài.

Giá giao dịch và giá nộp thuế cần phải đúng, không được kê khai 2 giá. Việc tăng hệ số K làm cho đất đai ở khu vực trung tâm nội thành TP HCM đắt đỏ hơn, gián tiếp không khuyến khích các nhà doanh nghiệp đầu tư thu hút dân cư vào, tạo điều kiện để họ chuyển hướng ra vùng ven. Nhờ đó, tình trạng kẹt xe sẽ giảm. Đó là điều rất tốt cho câu chuyện kinh tế đô thị của TP.

Hiện nay, ở các nước, trục đường nào kẹt xe thì họ tăng hệ số K lên, tăng tiền thuê nhà, dẫn đến các cửa hiệu, dịch vụ giảm đi, để không tập trung thuê, mua, kinh doanh nhằm không cho xe lưu thông nhiều. Riêng đối với mục tiêu ngân sách, cần phải lên danh mục các khu vực, tuyến đường ổn định và có lộ trình, để 5 năm sau sẽ phát huy tác dụng, có hiệu ứng và cũng để các doanh nghiệp, người dân, nhà đầu tư có kế hoạch, chuẩn bị cho việc đầu tư kinh doanh hợp lý.

Riêng cơ chế này, ở nước ngoài, hằng năm họ tiến hành song song khai thuế. Họ đưa ra mẫu chuẩn để xác định giá thị trường tính thuế ở một mức A nào đó. Nếu khai thấp, nhà nước thu hồi thì chỉ bồi thường mức A. Còn khai thấp hơn giá thị trường, nhà nước mua lại, lúc đó họ sẽ thiệt hại. Tuy nhiên, ở nước ngoài có hội đồng thẩm định giá bất động sản của TP riêng. Nguồn thu ngân sách phụ thuộc lớn vào nguồn này nên họ rất rõ ràng, công bằng. Còn ở nước ta, có thể có xảy ra việc móc ngoặt, lách chính sách khi quy định chính sách thuế không chặt chẽ, rõ ràng.

Tâm lý của người Việt khi đụng chạm đến lợi ích thì chắc chắn sẽ phản ứng. Tuy nhiên, khi tăng hệ số K, các nhóm đầu cơ, nhóm doanh nghiệp, người kinh doanh bất động sản, giao dịch nhà đất nhiều sẽ bị ảnh hưởng lớn, trong khi đó với người dân ít bị ảnh hưởng hơn.

TS Võ Trí Hảo (Trưởng Khoa Luật Trường ĐH Kinh tế TP HCM)