Nhà đất trung tâm Hà Nội ảm đạm vì lo 'vướng quy hoạch'

Những lo ngại về quy hoạch, mặt bằng giá bán neo cao đang khiến thanh khoản nhà đất trung tâm Hà Nội giảm mạnh.

Hơn 8 năm kinh nghiệm môi giới nhà đất ở trung tâm Hà Nội, anh Hoàng Hải, phường Thanh Xuân, cho biết thị trường nhà đất ở trung tâm "chưa bao giờ trải qua giai đoạn khó thanh khoản như hiện nay". Gần 4 tháng qua, anh nói chưa bán được căn nào vì đa số khách mua giữ tâm lý e ngại và thận trọng trước động thái đẩy mạnh thu hồi đất, giải phóng mặt bằng triển khai dự án của Nhà nước.

Anh Hải dẫn chứng một căn nhà rộng 50 m2 cao 4 tầng trong ngõ phố Quan Nhân, Thanh Xuân được chủ gửi giá bán 13 tỷ đồng từ đầu năm nay, nhưng chưa tìm được khách mua. Đến đầu tháng này, chủ nhà hạ giá chào còn 12,5 tỷ đồng song "vẫn không có khách hỏi". Môi giới cho hay những ngày này, công tác giải phóng mặt bằng đường vành đai 2,5 được đẩy nhanh, trong đó nhiều khu dân cư ở đường Nguyễn Trãi, phố Chính Kinh, Quan Nhân, Nhân Hòa, Đầm Hồng, Khương Đình nằm trong diện giải tỏa.

"Thị trường nhà đất khu vực này gần như chững lại, hàng bán đã không nhiều, người mua gần như không có", anh Hải nói.

Đại diện một sàn nhà đất thổ cư có trụ sở ở Long Biên cho biết giao dịch nhiều khu vực trung tâm, nhất là khu vực phía ngoài đê gần sông Hồng đã chững hẳn từ cuối năm ngoái, sau khi dự án Trục đại lộ sông Hồng được khởi công. Vị này cho biết gần đây, lượng nhà gửi bán có tăng nhẹ, tập trung vào các căn diện tích nhỏ 30-40 m2 trong ngõ khu vực Phúc Xá, Phúc Tân, Bạch Đằng (phường Hồng Hà) hay khu Phú Viên, Thạch Cầu (phường Bồ Đề - Long Biên).

"Một số căn rao đầu năm có 3-4 người hỏi nhưng đến nay vẫn chưa bán được bởi người mua lo ngại khu vực này sau sẽ giải tỏa sớm để triển khai trục đại lộ cảnh quan", ông nói.

Ông chia sẻ thêm thị trường nhà thổ cư ở trung tâm có thể sẽ gặp khó hơn nên đơn vị mở rộng sang bán cả đất nền, đất đấu giá vùng ven để cầm cự.

Khu vực đang giải tỏa tại phường Hồng Hà để triển khai cầu Tứ Liên. Ảnh: Thế Bằng

Dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group cho thấy quý I Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch (gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư), giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025. Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch song chủ yếu đến từ khu vực phía bắc và đông, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi.

Tương tự, dữ liệu của kênh rao tin Batdongsan chỉ ra đến hết tháng 3, mức độ quan tâm nhà riêng tại Hà Nội giảm 22% so với cuối năm ngoái. Khảo sát của hãng cho thấy gần 60% môi giới chia sẻ tình hình giao dịch phân khúc nhà riêng suy giảm trong quý I so với cuối năm ngoái.

Ghi nhận diễn biến trên, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết giai đoạn trước, nhà đất thổ cư (gồm nhà mặt phố, nhà trong ngõ hẻm, nhà xây phân lô, đất thổ cư) từng là phân khúc chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch của thị trường. Lý do là tệp khách của loại hình này rất rộng, gồm cả người mua ở thực, đầu tư kinh doanh, cho thuê, tích sản hay đầu tư "lướt sóng".

"Thời gian qua, động thái đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, rà soát quy hoạch và chỉnh trang đô thị của thành phố tác động mạnh mẽ đến tâm lý và thanh khoản loại hình này", CEO EZ Property nhận định.

Ông nói, chỉ trong thời gian ngắn, nhiều công trình từ trung tâm ra vành đai 2 tại Thủ đô đồng loạt thi công cống, cầu và giải phóng mặt bằng như dự án vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, vành đai 2.5, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo... Cùng đó, thành phố thống nhất từng bước di dời, sắp xếp, quy hoạch lại toàn bộ khu dân cư ngoài đê nhằm đáp ứng yêu cầu tái thiết toàn diện, đồng bộ không gian hai bên sông Hồng theo định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội.

Nhà đất thổ cư trung tâm có đặc thù nằm trong các khu dân cư lâu đời, giá bán neo ở ngưỡng cao, có thể lên đến 200-400 triệu đồng một m2 với nhà trong ngõ ôtô qua, còn nhà mặt phố nhiều tuyến đã vượt tỷ đồng mỗi m2. Điều này tạo tâm lý lo ngại rủi ro vướng quy hoạch cho nhóm nhà đầu tư nhỏ lẻ và mua ở thực. Họ sẽ không thể được sử dụng, sửa chữa, xây dựng theo nhu cầu. Ông Toản nói, chênh lệch giữa kỳ vọng của người dân và mức đền bù thực tế cùng với thời gian chờ dự án triển khai có thể kéo dài, dẫn đến rủi ro "chôn vốn" nhiều năm hoặc tái định cư chưa tương xứng.

Các công trình đang thi công tại trung tâm Thủ đô. Đồ họa: Tùng Chi

CEO EZ Property cho hay thời gian qua, nhiều chủ nhà định giá tài sản của họ theo "giá thị trường kỳ vọng" nên giá đền bù thực tế đã nâng lên theo bảng giá đất lần đầu ban hành từ đầu 2026 vẫn không thể theo kịp kỳ vọng thị trường. Điều này khiến "cả người mua và người bán đều thận trọng, giằng co và không dễ chốt giao dịch".

Dữ liệu của kênh Batdongsan cho thấy giá rao bán nhà riêng lẻ tại Hà Nội vẫn neo cao với đà tăng 5-38% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức rao bán nhà đất tại nhiều khu vực trên nền tảng này tăng trưởng hơn 20% như Hoàn Kiếm (tăng 38%), Long Biên (32%), Thanh Xuân (26%) hay Cầu Giấy (22%).

Ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, nhìn nhận giao dịch nhà đất Thủ đô sụt giảm rõ rệt, cho thấy dòng tiền đầu tư đang trở nên dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị. Ngoài ra, loại hình này còn gặp nhiều thách thức như khả năng khai thác kinh doanh vỉa hè bị siết chặt ảnh hưởng hiệu suất kinh doanh; tỷ suất cho thuê nhà sụt giảm; nhà sâu trong ngõ ngách thiếu tiện ích, nhiều rủi ro phòng cháy chữa cháy...

"Trong bối cảnh quy hoạch đô thị và chủ trương giãn dân được thúc đẩy, nhu cầu tìm kiếm nhà ở đã và đang dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm", ông nói và cho biết thêm khi hạ tầng giao thông được cải thiện, việc di chuyển từ các khu vùng ven vào trung tâm Hà Nội không còn là trở ngại lớn. Điều này mở ra nhiều lựa chọn cho các gia đình trẻ muốn có không gian sống chất lượng với chi phí trong khả năng tài chính.

Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhìn nhận trước đây, xu hướng mua nhà đất thổ cư nhằm "lướt sóng" theo thông tin diễn ra phổ biến mỗi khi thành phố có thông tin mở đường, làm cầu hay lên quận. Hiện nay cuộc chơi đã thay đổi hoàn toàn khi cơ sở dữ liệu đất đai, quy hoạch ngày càng minh bạch cùng tốc độ giải phóng mặt bằng, triển khai dự án hạ tầng được đẩy nhanh.

"Tâm lý mua nhanh, lướt nhanh từng phổ biến trong giai đoạn sốt đất không còn phù hợp với bối cảnh mới. Người mua buộc phải tính toán kỹ hơn về mục tiêu đầu tư tài sản và tiềm năng khai thác dài hạn, thay cho tâm lý đầu cơ ngắn hạn", Chủ tịch VARS cho biết.

Dù bối cảnh mới khiến các dự án bất động sản ngày càng chiếm ưu thế, loại hình nhà riêng lẻ tại Hà Nội vẫn giữ vị thế quan trọng nhờ gắn liền với giá trị đất – loại tài sản khan hiếm. Theo ông Phạm Đức Toàn, đây vẫn là phân khúc tiềm năng, nhất là tại khu vực hạ tầng phát triển đồng bộ, dân cư ổn định và nhu cầu kinh doanh dịch vụ cao. Ông khuyến nghị người mua nhà đất thổ cư thời điểm này cần ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý, vị trí, hiện trạng, giá bán, tránh mua tài sản bằng giấy tờ viết tay, vướng quy hoạch treo vì dễ gặp rủi ro thanh khoản.