Lãi suất tăng khiến người mua bất động sản thận trọng

Thị trường căn hộ tại cả TPHCM và Hà Nội ghi nhận nhu cầu chậm lại trong quý II/2026 do mặt bằng giá sơ cấp cao và lãi suất vay mua nhà gia tăng khiến tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng nhất định.

Bán chậm do lãi suất tăng

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Knight Frank Việt Nam cho thấy, căn hộ TPHCM bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét sau chu kỳ tăng giá kéo dài. Dù nguồn cung mới cải thiện nhưng sức mua không còn bùng nổ như trước khi người mua chịu áp lực từ lãi suất vay mua nhà tăng và mặt bằng giá neo ở mức cao.

Trong quý II, TPHCM ghi nhận 2.101 căn hộ mở bán mới, tăng mạnh so với cùng kỳ năm trước song phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Tổng lượng giao dịch đạt 1.781 căn, thấp hơn cùng kỳ do rổ hàng thiếu sự đa dạng và vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua ở thực.

Căn hộ TPHCM bước vào giai đoạn điều chỉnh rõ nét sau chu kỳ tăng giá kéo dài.

Giá sơ cấp trung bình tại TPHCM đạt khoảng 4.088 USD/m2, gần như không thay đổi so với quý trước và chỉ tăng nhẹ so với cùng kỳ. Trái ngược với sự chững lại của TPHCM, thị trường Hà Nội tiếp tục duy trì mặt bằng giá rất cao. Giá sơ cấp trung bình đạt 4.356 USD/m2, tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước và lần đầu vượt TPHCM. Tuy nhiên, đà tăng giá cũng khiến thanh khoản giảm đáng kể khi tỷ lệ hấp thụ chỉ còn 48%, thấp hơn nhiều so với mức 77% của cùng kỳ năm 2025.

Theo Avison Young, thị trường bất động sản TPHCM sau sáp nhập ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới. Trong khi giá sơ cấp trong trung tâm duy trì ngưỡng cao từ 3.500 - 5.900 USD/m2 thì giá bán thứ cấp giảm 5 - 8% xuống còn 4.450 USD/m2.

Tại Hà Nội, hơn 4.000 căn mở bán trong quý II, phần lớn vẫn thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp ở khu vực phía Tây và Đông dao động khoảng 3.250 - 4.400 USD/m2, trong khi giá trong nội đô đạt trung bình từ 5.400 - 9.500 USD/m2, tăng 2% so với quý trước.

Mặt bằng giá neo ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của nhiều nhóm khách hàng khiến lực cầu suy giảm đáng kể, kèm theo làn sóng giảm giá thứ cấp cục bộ lên tới 12%. Thanh khoản chậm, tâm lý thận trọng kéo dài và hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, cho thấy thị trường đang trải qua những điều chỉnh cần thiết nhằm tái cân bằng cung cầu.

Trong khi đó, thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn cân bằng hơn sau chu kỳ tăng trưởng mạnh trong giai đoạn 2024 - 2025. Giá bán trung bình đạt 4.356 USD/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm về 48%. Nhu cầu chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và cận cao cấp khi người mua trở nên chọn lọc hơn trước mức giá cao và chi phí vay vốn gia tăng.

Trong khi đó, CBRE đánh giá, thị trường bất động sản TPHCM tiếp tục duy trì đà phục hồi nguồn cung trong quý II/2026 với 6.573 căn hộ và 1.934 căn nhà liền thổ được mở bán mới, tăng 20% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các khu vực đô thị vệ tinh, phản ánh xu hướng dịch chuyển phát triển ra ngoài khu vực trung tâm trong bối cảnh quỹ đất ngày càng hạn chế.

Thị trường bất động sản TPHCM sau sáp nhập ghi nhận gần 12.000 căn hộ sơ cấp mở bán mới.

Tính đến cuối quý II/2026, tổng nguồn cung căn hộ lũy kế tại TPHCM cũ đã đạt gần 355.000 căn. Tuy nhiên, lượng hàng tồn kho chỉ chiếm khoảng 2,3% tổng nguồn cung, cho thấy tình trạng khan hiếm sản phẩm sơ cấp tại các khu vực trung tâm và cận trung tâm.

Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình trên thị trường nhà ở TPHCM (sau sáp nhập) trong quý II đạt khoảng 76 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), tăng 8% so với quý trước và tăng 16% so với cùng kỳ năm trước.

Theo CBRE, do lãi suất duy trì ở mức cao và thanh khoản thị trường thứ cấp chậm lại, giá căn hộ thứ cấp tại TPHCM đạt 62 triệu đồng/m2 thông thủy vào quý II/2026, tăng 2% so với quý trước và 26% so với cùng kỳ năm trước. So với quý I/2026, mức tăng giá của thị trường thứ cấp đã chậm lại đáng kể.

Người mua thận trọng

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho biết, dù thị trường đang ghi nhận những tín hiệu tích cực về nguồn cung, tâm lý người mua vẫn duy trì sự thận trọng nhất định trước các yếu tố kinh tế vĩ mô như áp lực lạm phát, mặt bằng lãi suất ở mức cao và những biến động của kinh tế toàn cầu.

Tâm lý người mua nhà vẫn duy trì sự thận trọng nhất định. Ảnh: KHL.

“Khác với các chu kỳ tăng trưởng trước, phần lớn người mua hiện nay ưu tiên an toàn tài chính, hạn chế sử dụng đòn bẩy quá mức và tập trung vào các sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng và tiềm năng tăng trưởng bền vững. Trong bối cảnh đó, thị trường tiếp tục xu hướng sàng lọc mạnh hơn, khi các dự án có vị trí tốt, chất lượng phát triển cao và được hỗ trợ bởi hạ tầng đồng bộ sẽ là những sản phẩm thu hút dòng tiền hiệu quả nhất”, bà Dung nói.

Tương tự, ông Sơn Hoàng, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Knight Frank Việt Nam cho rằng, nhu cầu mua nhà thực vẫn tồn tại nhưng người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn trước quyết định xuống tiền.

Theo ông Hoàng, trong bối cảnh lãi suất tăng, các chủ đầu tư phải đẩy mạnh chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ lãi suất và kéo giãn tiến độ thanh toán để kích thích nhu cầu. Đây là yếu tố quan trọng giúp thị trường vẫn duy trì lượng giao dịch tương đối ổn định dù sức mua đã giảm so với trước.

Knight Frank đánh giá, phân khúc trung cấp và bình dân tiếp tục là điểm sáng của thị trường. Những dự án có mức giá hợp lý vẫn ghi nhận lượng khách quan tâm tích cực, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh như Bình Dương cũ và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, nơi nguồn cung mới góp phần kéo mặt bằng giá chung xuống thấp hơn và mở rộng cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nhận định, việc kiểm soát tín dụng bất động sản hiện nay không phải là động thái siết vốn, mà nhằm điều tiết dòng tiền theo hướng lành mạnh, bền vững hơn cho thị trường. Theo đó, dòng vốn vào bất động sản thời gian qua vẫn khá tích cực nhờ sự tham gia của nhiều kênh khác nhau, trong đó tín dụng ngân hàng tiếp tục giữ vai trò quan trọng.

Ông Lực cho biết, năm 2025 tín dụng bất động sản tăng khoảng 36%, sau mức tăng khoảng 21% của năm liền trước. Tốc độ tăng trưởng cao này khiến cơ quan quản lý phải có những giải pháp điều tiết để thị trường phát triển cân bằng hơn. Tuy nhiên, việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng bất động sản không đồng nghĩa với việc siết tín dụng.

“Trong 5 tháng đầu năm nay, tín dụng bất động sản tăng khoảng 6,4%, bằng mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế, bao gồm cả chủ đầu tư và người mua nhà. Rõ ràng không phải là quá thấp”, ông Lực nói.