Căn hộ 70m² giá lên đến 14 tỉ đồng thì mấy người mua được?

Phát biểu của Thủ tướng Phạm Minh Chính về giá nhà vượt xa thu nhập đã chạm tới nỗi lo chung của hàng triệu người dân, khi thị trường bất động sản liên tục lập mặt bằng giá mới.

"Nhân dân thiếu nhà ở nhưng lại không có nhà để mua. Nhà cứ 100 triệu/m² thì dân làm sao có tiền mua được. Bao nhiêu người cần nhà nhưng giá nhà cao quá… Nếu cứ thổi giá bất động sản lên, người dân thấy giá nhà cao, cao mãi, cao quá, người dân không thể mua được" - Thủ tướng Phạm Minh Chính nói tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22-9.

Phát biểu của Thủ tướng đã nhận được sự quan tâm rất lớn của xã hội bởi nội dung ngắn gọn nhưng vô cùng đầy đủ, chính xác, đánh trúng vào niềm trăn trở của hàng triệu người dân.

Phát biểu của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại cuộc họp của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22-9 đã nhận được sự quan tâm rất lớn của xã hội. ẢNH: VGP

Giá nhà tăng cao nhất trong một thập kỷ

Theo số liệu của Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, giai đoạn 2014-2015, giá chung cư tại Hà Nội chỉ dao động 18-25 triệu đồng/m². Song đến quý II-2025, con số trung bình đã vọt lên 75,5 triệu đồng/m², nhiều dự án cao cấp thậm chí chào bán ở mức 100-150 triệu đồng/m².

Báo cáo thị trường bất động sản quý II-2025 của Bộ Xây dựng cũng chỉ ra thực trạng giá căn hộ chung cư tại Hà Nội và TP.HCM đều ghi nhận mức giá cao nhất trong gần một thập kỷ. Cụ thể, tại Hà Nội, giá bán trung bình trên thị trường quý II đạt 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước (tăng 33% so với cùng kỳ), trong khi đó giá căn hộ trung bình tại TP.HCM đạt 89 triệu đồng/m², tăng khoảng 36% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng tại Hà Nội, có một số dự án căn hộ có mức giá lên đến 130-160 triệu đồng/m², tương đương mỗi căn hộ khoảng 70m² sẽ có giá từ 9-11 tỉ đồng.

Còn tại TP.HCM, Bộ Xây dựng đánh giá giá chung cư tăng nhẹ, một số phân khúc hạng sang tăng cục bộ và thiết lập mặt bằng giá mới nhờ lợi thế hạ tầng vượt trội như tuyến metro, vành đai, hầm chui Cát Lái và sự mở rộng của nhiều tuyến đường trọng điểm như tại Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi… Một số dự án có giá 160-200 triệu đồng/m², tương đương căn hộ 70m² sẽ có giá đến 11-14 tỉ đồng/căn.

Theo khảo sát của PV, thời gian vừa qua nhiều dự án chung cư tại Hà Nội được mở bán và mức giá tập trung ở phân khúc cao. Cụ thể, một dự án trên địa bàn phường Đại Mỗ có giá 80-120 triệu đồng/m2; phường Từ Liêm ghi nhận giá 130 triệu đồng/m2; chung cư phường Việt Hưng cũng có giá dự kiến hơn 120 triệu đồng/m2; phường Cầu Giấy 150 triệu đồng/m2.

Tâm lý kỳ vọng giá tăng, găm hàng và nhiều hệ lụy

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, việc giá bán vẫn duy trì xu hướng tăng là kết quả của sự khan hiếm nguồn cung sơ cấp kéo dài, đặc biệt ở các đô thị lớn, cùng với niềm tin của nhà đầu tư vào tiềm năng tăng giá trong tương lai. Thực trạng này có thể tiếp diễn nếu các nút thắt về pháp lý và nguồn cung chưa được tháo gỡ triệt để.

Còn theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh giá vàng đã tăng lên mức cao kỷ lục và biến động lớn, bất động sản và chứng khoán sẽ là những lựa chọn hàng đầu để dòng tiền trú ẩn.

Thị trường bất động sản, nhà ở xã hội là vấn đề lớn cần nhiều giải pháp tổng thể để bình ổn. Ảnh: VIẾT LONG

Minh chứng rõ nét nhất là chỉ trong 7 tháng đầu năm, tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản ghi nhận cao gấp nhiều lần so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

"Lượng tiền dồi dào trên thị trường cùng với các chính sách ưu đãi tài chính miễn lãi - ân hạn gốc kéo dài kỷ lục của chủ đầu tư trở thành động lực quan trọng đẩy giá bất động sản liên tục tăng và thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua" - bà Miền nhận định.

Sức hấp dẫn từ lợi nhuận đã kéo dòng tiền đổ vào bất động sản ngày càng mạnh. Tâm lý kỳ vọng giá tiếp tục tăng khiến người người, nhà nhà tận dụng các chính sách ưu đãi để tham gia thị trường và tiếp tục găm hàng chờ giá lên.

“Trong vòng xoáy này, người dân có nhu cầu ở thực là đối tượng chịu thiệt thòi nhiều nhất bởi thu nhập của đại đa số hộ gia đình không theo kịp tốc độ tăng giá bất động sản" - bà Miền đánh giá.

Còn theo ông Nguyễn Đình Trường, Tổng Giám đốc Công ty TT Capital, nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng là do thị trường rất khan hiếm nguồn cung nhà ở, trong khi nhu cầu để ở, đầu tư vẫn lớn.

Với tư cách đại diện chủ đầu tư, ông Trường chỉ ra một nguyên nhân nữa đến từ lãi suất. Lãi suất hiện nay chỉ thấp với người mua nhà, còn với chủ đầu tư, lãi suất rất cao, từ 10 - 12%/năm. Cộng thêm chi phí vật tư xây dựng đang tăng mạnh.

"Các chi phí trên đẩy giá tăng cao và tất cả phải cộng vào giá bán cho khách hàng" - ông Trường nói.

Ở góc độ ngân hàng, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank) cho rằng, giá bất động sản hiện nay là kết quả của nhiều yếu tố, trong đó quan trọng nhất là mặt bằng giá đất. Nhiều năm qua, ngân sách địa phương được bổ sung nhờ tăng giá đất, nhưng điều đó cũng đẩy chi phí nhà ở lên cao. Khi cộng thêm giá vật liệu và chi phí vốn, bức tranh chung trở nên nặng nề.

"Nếu muốn kéo giá xuống, cần một chính sách đất đai tổng thể và quyết liệt hơn. Chỉ có tăng nguồn cung thì thị trường mới tự điều chỉnh" - ông phân tích.

Theo Công ty nghiên cứu thị trường DKRA Việt Nam, phân khúc căn hộ tại TP.HCM và vùng phụ cận 8 tháng đầu năm được cải thiện, kèm theo đó là giá bán sơ cấp tăng cao, từ 12-18% so với cùng kỳ năm trước.

Từ phía người mua, khảo sát của đơn vị trên cũng cho thấy, thực tế người mua đầu tư chiếm tỉ trọng lớn hơn so với khách mua có nhu cầu ở thực, chiếm từ 70-80% số lượng bán ra.

Với thực trạng trên, nhiều chuyên gia đánh giá tích cực thông điệp của Thủ tướng Chính phủ nhằm giải quyết những khó khăn về vấn đề nhà ở tại các đô thị lớn. Theo đó, việc kìm đà tăng giá nhà chỉ có thể thông qua các công cụ chính sách như quy hoạch, thuế và thủ tục hành chính.

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhấn mạnh: Nếu chúng ta có quy hoạch đầy đủ, bài bản, đảm bảo được các quỹ đất thì đây chính là một trong những yếu tố cực kỳ quan trọng để có thể kìm hãm đà tăng của giá nhà như hiện nay.