Phạt nặng để minh bạch thị trường bất động sản

Việc xử phạt các dự án bất động sản vi phạm kéo dài khiến nhiều người hy vọng hơn về một thị trường minh bạch hóa nhưng số tiền xử phạt chẳng thấm vào đâu so với số tiền có được do vi phạm.

Trong quá trình đô thị hóa, việc phát triển các chung cư cao tầng là xu hướng tất yếu không chỉ của TP HCM mà còn là tất cả TP lớn. Tuy nhiên, bên cạnh những lợi ích mà chung cư mang lại, việc phải cùng chung sống trong một cộng đồng dân cư cũng như quá trình xây dựng kéo dài, hồ sơ pháp lý phức tạp đã nảy sinh rất nhiều mâu thuẫn giữa cư dân với chủ đầu tư (CĐT) cũng như cơ quan quản lý.

Kỷ lục mới về xử phạt

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), 6 tháng đầu năm 2018, toàn TP có 100 chung cư xảy ra tranh chấp trên tổng số hơn 1.000 chung cư. Trong đó, 34 vụ đang được Sở Xây dựng TP HCM kiểm tra, xử lý. Điều này làm dấy lên nhiều lo ngại bởi những tranh chấp, vi phạm nếu không được xử lý kịp thời sẽ đem đến những hậu quả khó lường.

Mới đây, UBND TP HCM đã xử phạt Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình vì những vi phạm tại dự án tổ hợp nhà ở xã hội Tân Bình Apartment - số 32 Hoàng Bật Đạt, quận Tân Bình. Theo đó, công ty này bị phạt 1,64 tỉ đồng và đình chỉ kinh doanh 12 tháng, đình chỉ hoạt động xây dựng 6 tháng vì 19 lỗi vi phạm kéo dài. Tân Bình Apartment có quy mô 4.400 m2, gồm 2 block cao 14 tầng, 168 căn hộ, là dự án nhà ở thương mại nhưng sau đó chuyển đổi thành dự án nhà ở xã hội, được hưởng ưu đãi vay gói 30.000 tỉ đồng.

Với số tiền phạt nêu trên, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Tân Bình đã thiết lập kỷ lục mới về số tiền bị xử phạt hành chính đối với một dự án bất động sản. Kỷ lục trước đó là 1 tỉ đồng, thuộc về dự án Thảo Điền Sapphire do Công ty CP TDS làm CĐT, vì xây dựng tăng diện tích tầng trệt, vi phạm khoảng lùi sông Sài Gòn - với tổng diện tích 1.127 m2.

Bên cạnh những dự án bị phạt số tiền "khủng", nhiều dự án khác cũng đã bị cơ quan chức năng "tuýt còi" vì sai phạm. Chẳng hạn, Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Thuận Việt bị phạt hơn 108 triệu đồng khi đem dự án New City chào bán dù không đủ điều kiện, không được phép đưa vào kinh doanh, không báo cáo cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng để kiểm tra theo quy định; thẩm định, phê duyệt tờ thiết kế, dự toán xây dựng công trình không đúng trình tự, thủ tục… Công ty TNHH Capitaland Thanh Niên (CĐT) và Công ty TNHH Xây dựng Tuấn Lê (thi công) bị phạt 50 triệu đồng tại dự án D’Edge Thảo Điền (quận 2, TP HCM) do tổ chức thi công nhưng vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng, gây lún nứt công trình lân cận…

Một số chuyên gia cho rằng việc nghiêm túc chấp hành các quy định của pháp luật là ý thức, là danh dự, uy tín, năng lực của CĐT. Tuy nhiên, nếu cơ quan chức năng giám sát ngay từ đầu thì chắc chắn sẽ không để tình trạng sai phạm lớn xảy ra.

Phạt nặng để minh bạch thị trường bất động sản - 1

New City - một trong những dự án bị cơ quan chức năng xử phạt do có nhiều vi phạm. Ảnh: SƠN NHUNG

Dễ phát sinh tranh chấp

Luật sư Lê Ngô Trung, Hãng luật Vega, cho rằng đối với CĐT vi phạm dẫn đến bị phạt và đình chỉ thi công như CĐT dự án Tân Bình Apartment, về mặt pháp lý, khi xảy ra tranh chấp, trước tiên cần dựa theo quy định của pháp luật và thỏa thuận giữa các bên.

Tuy nhiên, thông thường, người mua ít hoặc không xem xét để yêu cầu đưa các nội dung mà CĐT đã quảng cáo cũng như cam kết trước đó vào hợp đồng. Do đó, khi vụ việc xảy ra, nếu xét thấy CĐT không có khả năng hoặc nguy cơ căn hộ được bàn giao không đúng như mong muốn và thỏa thuận ban đầu, làm ảnh hưởng đến việc định cư…, người mua cần sớm thương lượng để kết thúc hợp đồng hoặc khởi kiện để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trường hợp trong hợp đồng có quy định về thời hạn bàn giao cũng như chất lượng công trình thì người mua có quyền yêu cầu CĐT phải thực hiện đúng cam kết, áp dụng các điều khoản phạt trễ hạn và các khoản chi phí phát sinh do trễ hạn như thuê nhà (nếu có).

Vì vậy, trước khi ký hợp đồng, người mua nên xem xét và yêu cầu CĐT cung cấp đầy đủ các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện giao dịch, như: văn bản chấp thuận mở bán của Sở Xây dựng, bảo lãnh trách nhiệm tài chính của ngân hàng, nhất là yêu cầu nội dung hợp đồng phải thể hiện quyền lợi của người mua. Đây là cơ sở để bảo vệ quyền lợi của người mua khi CĐT vi phạm. Ngoài ra, trong quá trình thực hiện hợp đồng, người mua cũng nên yêu cầu CĐT về tiến độ thi công và các nghĩa vụ khác tương ứng với mỗi đợt thanh toán. Đó cũng là cách để giám sát việc CĐT có hay không các hoạt động làm ảnh hưởng đến quyền lợi của khách hàng, nhằm sớm phát hiện và yêu cầu chấm dứt hoặc yêu cầu cơ quan chức năng can thiệp kịp thời.

Luật sư Trung lưu ý: Theo Thông tư 02/2013/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 22-4-2013 đến 31-12-2015), việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các hạng mục công trình xây dựng và căn hộ mà CĐT chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng. Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng thì trước khi điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng, phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.

Thế nhưng, quy định hồ sơ xin chuyển đổi, điều chỉnh dự án trong Thông tư 02 không đề cập văn bản của khách hàng đã ký hợp đồng. Hệ quả là cơ quan cấp phép khó buộc CĐT phải nộp văn bản này kèm theo. Điều này rất dễ dẫn đến CĐT tự ý điều chỉnh, chuyển đổi và phát sinh tranh chấp với khách hàng.

Hiện Thông tư 02 đã hết hiệu lực nhưng vẫn chưa có văn bản nào thay thế và điều chỉnh các nội dung nêu trên.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM:

Mức phạt vẫn chưa tương xứng

Thực tế , số tiền xử phạt các dự án vi phạm ngày càng lớn là do áp dụng nghị định mới của Chính phủ trong việc xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản. Đây là những thay đổi lớn, có tính chất răn đe mạnh hơn, cần thiết hơn để ngăn chặn vi phạm. Điều này cũng giống các nước trên thế giới khi muốn minh bạch hóa thị trường. Tuy nhiên, mức phạt vẫn chưa tương xứng với hành vi vi phạm. Dự án Tân Bình Apartment có 19 vi phạm nhưng chỉ phạt hơn 1,6 tỉ đồng thì chưa đủ răn đe, bởi số tiền thu lại được do vi phạm lớn hơn con số đó rất nhiều lần.

Mức xử phạt tại Việt Nam khá thấp. Do đó, cần thay đổi để đủ sức răn đe, triệt tiêu ý chí tái phạm của người vi phạm. Với hành vi đe dọa tính mạng con người như thi công ẩu, không bảo đảm PCCC … thì cần cân nhắc biện pháp phạt tù.

Chuyên gia kinh tế - tiến sĩ - luật sư Bùi Quang Tín:

Giám sát chặt ngay từ đầu

Ngoài khung xử phạt trước đây quá nhẹ, không đủ răn đe thì chủ trương không hình sự hóa các vấn đề về kinh tế cũng khiến các CĐT chủ quan, xem thường việc bảo đảm thực hiện đúng trách nhiệm của dự án với khách hàng. Nếu các yếu tố mà phù hợp cấu thành tội danh trong luật hình sự thì có thể khởi tố ngay để hạn chế tối đa việc lợi dụng tính "nhân đạo" của luật pháp mà gây ra các sai phạm nghiêm trọng, ảnh hưởng quyền lợi, tính mạng của người mua nhà.

Các vi phạm trong hoạt động bảo đảm an toàn PCCC tại các chung cư đang triển khai và bàn giao là rất quan trọng. Trong đó, không chỉ có trách nhiệm của CĐT mà còn cả ban điều hành, ban quản lý. Nhiều dự án bàn giao khi chưa bảo đảm đủ các điều kiện về PCCC , thậm chí chỉ mới có biên bản kiểm tra, chưa nghiệm thu nhưng CĐT đã giao nhà cho khách hàng.

Bên cạnh đó, không ít CĐT sợ tốn kém nên thực hiện các điều kiện, tiêu chí để đối phó cơ quan quản lý. Trong khi đó, tất cả hợp đồng họ đưa ra đều theo hướng có lợi cho CĐT mà người mua hoàn toàn bất lợi. Nhiều khách hàng rất dễ tính, mua nhưng không đọc kỹ hợp đồng và giao phó cho CĐT. Nếu không rành luật pháp, người mua nên nhờ luật sư đọc kỹ hợp đồng, yêu cầu CĐT làm đúng cam kết để không thiệt thòi về sau.

Một vấn đề nữa mà nhiều người mua không chú ý, đó là theo Luật Kinh doanh bất động sản thì các CĐT phải mua bảo lãnh ngân hàng cho khách hàng. Tuy nhiên, dù khách hàng đã hoàn thành việc đóng khoản tiền này nhưng CĐT lại không đóng. Khi có sự cố về tiến độ dự án thì người mua cũng không được bảo đảm quyền lợi là yêu cầu ngân hàng thanh toán.

Quan trọng nhất là cơ quan chức năng phải giám sát chặt tất cả các dự án ngay từ đầu. Nếu mạnh tay xử lý là đình chỉ thi công hoặc cấm kinh doanh nếu vi phạm thì các CĐT mới sợ. Còn cứ du di, phạt nhẹ, nương tay hoặc cho qua thì chắc chắn thị trường vẫn khó minh bạch, vẫn sẽ còn nhiều CĐT sai phạm, cuối cùng là khách hàng chịu thiệt.