Hàng nghìn tỉ đồng “trôi” theo dự án

Hiện có hàng trăm dự án BĐS chủ đầu tư đổ hàng nghìn tỉ đồng đang bế tắc. Nhiều dự án không thể hoàn thành giải phóng mặt bằng (GPMB), cho dù đã giải phóng được 80% hay trên 95% diện tích. Lãi suất vốn vay như hiện nay đã đẩy không ít chủ đầu tư đứng trước nguy cơ “chết” trên hàng đống tiền đã đổ vào.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM tình trạng đầu cơ đất để kiếm lời diễn ra phổ biến tại các dự án có diện tích lớn từ 10 ha đến hàng trăm ha và thậm chí hàng nghìn ha, với số tiền đầu tư lên đến hàng nghìn tỉ hoặc chục nghìn tỉ đồng. Nhất là những dự án vùng ven, khi có được thông tin quy hoạch nhiều người đã tranh thủ mua trước đón đầu để hưởng chênh lệch giá. Ông Đực lý giải : “Cái chính họ đều là người có tiền nhưng không có nhu cầu về đất ở. Chỉ đến khi có dự án họ mới ra mặt và dùng đủ mọi chiêu để ép giá chủ đầu tư”.

Khó GPMB vì... đầu cơ

Dự án khu đô thị Đông Tăng Long, tại Q 9, TP HCM do Tập đoàn đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) khởi công tháng 8/2005, với tổng diện tích 159,95 ha. Đây là dự án thuộc nhóm A được Chính phủ duyệt trước khi Luật đất đai 2003 có hiệu lực. Đến nay, dự án đã giải phóng được 96% diện tích và chỉ còn 6,85 ha với 75 hộ dân cố tình dây dưa kéo dài. Trong đó, có 72 hộ dân đã được chuyển tiền đền bù vào Kho bạc Q 9 từ năm 2005. Ông Nguyễn Đình Chân, giám đốc BQL dự án HUD 9 cho biết : “Ở đây chỉ có một số ít dân sống tại đây, còn hầu hết là dân đầu cơ có hộ khẩu từ nơi khác đến đây mua đất. Chúng tôi đã thực hiện đủ các bước kể cả cưỡng chế nhưng vẫn chưa thể GPMB được”.

Điển hình cho việc đầu cơ còn phải kể đến khu đô thị kinh tế mở Long Hưng. Xác định đây là dự án thương mại, dịch vụ nên DonaCoop đã cùng ban ngành của tỉnh, TP Biên Hoà, UBND xã Long Hưng thoả thuận bồi thường đất của người dân địa phương. Ngoài ra, DonaCoop còn bổ sung nhiều giải pháp hỗ trợ cho các hộ dân trong diện giải toả : Đầu tư khu tạm trú cho dân trong vòng 2 năm với đầy đủ điện nước, mỗi hộ được nhận 20 triệu đồng; dành 97 ha đất làm khu tái định cư tại DA, những hộ chính bị giải toả sẽ được hỗ trợ 100% tiền sử dụng đất, tiền đầu tư hạ tầng, nhận những người trong độ tuổi lao động vào làm việc tại dự án... Với các giải pháp phù hợp, chỉ sau một thời gian ngắn Donacoop thỏa thuận được trên 70% diện tích đất của dự án; còn hơn 20%, UBND các cấp đã vận động và ban hành quyết định thu hồi đất. Nhưng đến nay, toàn bộ DA đang rơi vào tình trạng đình trệ do không thể GPMB. Ông Nguyễn Thành Ngọc, Chủ tịch UBND xã Long Hưng cho biết : “Vướng lớn nhất là các đối tượng nơi khác về đây mua đất từ trước, nhằm đầu cơ kiếm lời. Họ chủ yếu là người có hộ khẩu tại TP HCM, Vũng Tàu… mua lại đất rồi bỏ đó cả hàng chục năm nay. Chúng tôi đã thông báo nhiều lần, nhưng họ không chịu trả lại mặt bằng”. Theo ông Ngọc, hiện xã có trên 1.580 hộ dân, hầu hết đã chấp thuận đền bù, còn hơn 100 hộ chây ì có tổng diện tích 150 ha, nhưng không có hộ khẩu tại địa phương.

Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc TP HCM hàng chục năm nay vẫn chưa hoàn thành GPMB

Gỡ nút thắt - cách nào ?

Thực tế, các “chủ đất” còn nghĩ ra nhiều chiêu “hành” các chủ đầu tư và đẩy giá đền bù cao gấp 5 - 10 lần.

Trở lại dự án Đông Tăng Long, đến nay HUD đã đầu tư trên 1.100 tỉ đồng để làm hạ tầng giao thông, điện, nước và GPMB. Tuy nhiên, nhiều hạng mục công trình dở dang mà nguyên nhân chính là do mặt bằng bị... xôi đỗ. Đơn cử tại tuyến đường trung tâm của DA dài hơn hai km, rộng 60 m, đơn vị thi công đã làm dọc theo dự ánnhưng chỉ còn khoảng 200 m nối với đường Lã Xuân Oai buộc phải dừng vì không có mặt bằng. Theo đại diện HUD, chủ đất là ông Nguyễn Thanh Hải, Việt kiều Canada, diện tích đất là 1.244 m2 đất nông nghiệp nằm tại khu tái định cư của dự án và lấn chiếm thêm khoảng trên 600 m2 đất kênh rạch. Ông Hải đã dựng tạm một túp lều và thuê người đến trông coi. Mỗi lần Ban đền bù GPMB của quận ra thông báo cưỡng chế thì ông này lấy cớ đi vắng ở nước ngoài nên đành... bó tay.

Nói về chuyện bị các chủ đất “hành”, ông Nguyễn Cảnh Hà, giám đốc Cty An Thiên Lý, ngán ngẩm : “Họ như những ông vua con ấy. Muốn gì cũng phải làm theo, ngày lễ tết, hay gia đình có đám giỗ, cưới hỏi đều phải có quà… Thậm chí, chủ đất đánh bạc hết tiền, gọi điện báo cần 50 triệu đồng cũng phải lo cho đủ”. Biết được rất khó khăn về GPMB nên Cty An Thiên Lý đã chia dự án thành hai giai đoạn cho dễ đầu tư. Giai đoạn I là 17 ha hiện đã thực hiện xong. Nhờ chính sách thoả thuận đền bù tốt nên GPMB khá nhanh, chỉ còn một hộ duy nhất với hơn 2.000 m2 nằm ngay giữa trung tâm dự án. Ông Hà kể : Sau hàng chục lần đàm phán, cuối cùng chủ nhà cũng gật đầu. Vội vàng đem tiền đến, chủ nhà trả lời “hôm nay thằng cả đi vắng, không nhận tiền”. Tiếp tục đàm phán và giá lần này đã được tăng thêm 50% nhưng chủ nhà lại viện cớ... “thằng ba đi vắng”. Khi chủ nhà nhất trí đưa ra phường xác nhận, quãng đường từ nhà đến phường khoảng 200 m, chủ nhà đi bộ và tự dưng chân vấp phải viên đá đứt quai dép và thế là “ông, bà không cho đi rồi”. Cứ như thế, đến lần thứ năm ông Hà mới thoả thuận xong, cuối cùng giá m2 đất tại đây đã đội lên gấp năm lần so với ban đầu.

Được biết, để tháo gỡ nút thắt cho DN, Sở TN&MT TP HCM đã tham mưu cho UBND TP kiến nghị với cơ quan trung ương, Chính phủ: xác lập phương án bồi thường để giải quyết dứt điểm những dự án đã GPMB được trên 80% diện tích.