Condotel trước nguy cơ “chết lâm sàng”

Thị trường bất động sản (BĐS) trong những năm vừa qua nhìn chung là trầm lắng. Nhiều DN BĐS đã bắt tay thực hiện chiến lược đa dạng hóa sản phẩm, và condotel ra đời.

Mặc dù ra đời khá muộn ở thị trường BĐS tại Việt Nam, nhưng phân khúc căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel) lại phát triển rầm rộ trong 2 năm trở lại đây. Việc hàng loạt dự án condotel được triển khai đang khiến phân khúc này đứng trước nguy cơ dư cung và “chết lâm sàng”. 

Chị Lê Thị Lan, chủ 1 tiệm cơm tại quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh cho biết, chị cùng chồng đã bàn nhau kế hoạch mua nhà đất để làm ăn, thời điểm chị mua thì loại hình condotel đang rất thịnh và được ưa chuộng nên chị quyết định đầu tư mua căn hộ tại Vũng Tàu với giá 2,6 tỷ đồng và chủ đầu tư cam kết sinh lời nhanh, sẽ thu vốn trong vòng 15 năm. Tuy nhiên, thực tế sinh lời thì không hề như vậy.

Năm 2012, cái tên condotel bắt đầu xuất hiện tại thị trường BĐS Việt Nam. Những dự án condotel chủ yếu nằm tại các thành phố biển, sau đó nhanh chóng lan rộng ra nhiều tỉnh, thành phố trên cả nước. Dù ra đời ở thời điểm thị trường BĐS đóng băng, nhưng loại hình sản phẩm này nhanh chóng tạo được sức hút với các nhà đầu tư. 

Trong đó, năm 2016, nguồn cung phân khúc này được đẩy lên đỉnh điểm. Giải thích về sức hút của loại hình condotel, nhiều chuyên gia cho rằng, Việt Nam có tiềm năng rất lớn về du lịch và đây chính là nền tảng ban đầu. Lượng khách du lịch đến Việt Nam mỗi năm một tăng.

Chỉ trong 7 năm (2010-2016), lượng du khách quốc tế đã tăng trưởng gấp 2 lần, từ 5 triệu lên đến 10 triệu lượt khách. Trong đó, điểm đến mà khách du lịch lựa chọn nhiều vẫn là Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc.

Ở Vũng Tàu cùng với các địa phương ven biển khác trong cả nước, condotel phát triển mạnh.

Theo Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (Horea), sự phát triển các dự án căn hộ condotel đã giúp gia tăng số phòng lưu trú, các dịch vụ, tiện ích phục vụ du khách, làm thay đổi diện mạo và hiệu quả hoạt động của ngành du lịch nhiều địa phương. 

Đơn vị này ước tính năm 2016, tổng nguồn cung căn hộ condotel đã lên đến 16.000 căn; trong giai đoạn 2017-2019, dự kiến trung bình mỗi năm sẽ có khoảng 27.000 - 29.000 căn hộ condotel được mở bán. Nhiều chuyên gia cho rằng, condotel đang đứng trước thử thách rất lớn, bởi nhu cầu cho phân khúc này ngày càng đi xuống.

Horea cho biết thêm, để đầu tư dự án condotel, bên cạnh nguồn vốn chủ sở hữu ban đầu, các chủ đầu tư chủ yếu vay nguồn vốn tín dụng ngân hàng và tận dụng nguồn vốn nhà thầu để xây dựng cơ sở hạ tầng ban đầu và công trình của dự án condotel đến thời điểm huy động vốn của nhà đầu tư thứ cấp. Sau đó, bán căn hộ condotel cho khách hàng nhằm mục đích huy động vốn để thực hiện dự án.

Thực hiện phương pháp bán hàng này, chủ đầu tư được lợi rất lớn vì thu hồi vốn đầu tư nhanh, có thêm nguồn vốn bổ sung thay thế vốn vay tín dụng, lại được quyền kinh doanh căn hộ condotel đã bán cho nhà đầu tư thứ cấp.

Mặc dù phải trả lợi nhuận cam kết cho nhà đầu tư thứ cấp nhưng vẫn rất có lợi so với đi vay ngân hàng. Hơn nữa lại được nhà đầu tư thứ cấp cùng gánh chịu, chia sẻ rủi ro trong quá trình khai thác, kinh doanh sau này.

Còn với những dự án không cam kết lợi nhuận thì nhà đầu tư thứ cấp phải chịu thêm chi phí trang trí căn hộ, chi phí quản lý kinh doanh.

Horea cho rằng, đối với loại hợp đồng mua bán căn hộ condotel có cam kết lợi nhuận, nhưng chưa thấy chủ đầu tư đề cập các biện pháp bảo đảm thực hiện cam kết trả lợi nhuận thật chắc chắn cho nhà đầu tư thứ cấp, cũng như chưa có giải pháp rõ ràng để hỗ trợ nhà đầu tư thứ cấp kinh doanh căn hộ condotel sau khi hết hạn cam kết lợi nhuận. Trong khi đó, nhà đầu tư thứ cấp còn phải chịu thuế thu nhập cá nhân khi kinh doanh căn hộ condotel.

Theo ông Stephen Wyatt, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, khi bán hàng, một số chủ đầu tư đưa ra mức lợi nhuận cam kết từ 8 đến 12%, tuy nhiên con số này thường đạt được đối với những sản phẩm tốt nhất trong khu vực đó.

Không chỉ mập mờ về cam kết lợi nhuận, để thu hút được khách hàng, một số chủ đầu tư đã cam kết rằng nhà đầu tư sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ổn định lâu dài, không hình thành đơn vị ở đối với condotel. Song cam kết này không phù hợp với quy định tại khoản 3 điều 126 Luật Đất đai.

Trong vài năm tới, nguồn cung căn hộ condotel tiếp tục có dấu hiệu phát triển nóng, tăng đột biến, có thể dẫn đến tình trạng bội thực cung vượt cầu, trong lúc hiệu quả khai thác, kinh doanh có thể không đạt như kỳ vọng, nhất là giai đoạn sau sự kiện APEC cuối năm 2017.

Hơn nữa, hiện nay đang có một nghịch lý là tỷ lệ căn hộ condotel tại Việt Nam chiếm 56%, trong lúc tỷ lệ phòng khách sạn chỉ chiếm 44% là không bình thường, vì ở các nước khác tỷ lệ phòng khách sạn bao giờ cũng cao hơn căn hộ condotel, nên cần phải có giải pháp định hướng phát triển phù hợp, bền vững, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea nói.

Để khơi thông dòng chảy cho sản phẩm mới, nhiều đề xuất cho rằng Nhà nước nên công nhận condotel (chủ yếu với trường hợp này) là để “công trình xây dựng” trên đất thương mại, dịch vụ không đơn thuần là khách sạn, mà là căn hộ - khách sạn.

Nhưng trước khi được “khơi thông”, nhiều dự án thuộc trường hợp này vẫn đang sôi động rao bán sản phẩm kép condotel căn hộ - khách sạn.

Đáng nói hơn chính là sự lúng túng của địa phương trong cấp phép đầu tư và xử lý tình huống trước các dự án có sự nhập nhằng kiểu “khách sạn, chung cư cao cấp”, “khu phức hợp khách sạn 5 sao, căn hộ cao cấp, căn hộ du lịch” hay “xây dựng khách sạn và du lịch, trong đó có nhà ở để bán hoặc cho thuê”.