“Cấp cứu” TT BĐS: Chia nhỏ để thoát “ế”

Trong tình trạng ế ẩm căn hộ như hiện nay, chủ trương chia căn hộ lớn thành những căn hộ nhỏ để bán đã nhận được sự đồng tình của nhiều người. Các DN BĐS thì cho biết: rất muốn chia nhỏ để dễ bán nhưng còn vấp phải cơ chế, chính sách.

Rẻ nhưng mạo hiểm

Tại Hà Nội, hiện mới có duy nhất dự án nhà thu nhập thấp (TNT) tại khu khu đô thị Đặng Xá 2 (huyện Gia Lâm) của Viglacera khởi công, với chủ trương chia nhỏ quy mô các căn hộ ( từ 60-70m2 ở giai đoạn I thành các căn hộ 30-50m2). Ngoại trừ là những trường hợp khách hàng đơn lẻ thoả thuận với chủ đầu tư thực hiện theo hướng này, như: việc chia nhỏ penhouse của Chung cư CT5 - Xa La - Hà Đông. Khi giao dịch căn hộ kiểu này, cả chủ đầu tư và khách hàng đều chấp nhận mạo hiểm với cơ chế đồng sở hữu.

Còn tại TP.HCM, thời gian qua nhiều chủ dự án đã có hồ sơ xin điều chỉnh giảm diện tích căn hộ từ 80-100m2 xuống còn 40-50m2 để phù hợp với tình hình thị trường và nhu cầu thực. Bởi nhiều năm qua, các chủ dự án đầu tư xây nhà cao cấp, diện tích lớn, thiếu quan tâm đầu ra của sản phẩm. Hiện nay người dân chỉ cần nhà diện tích vừa đủ để sinh hoạt, giá vừa túi tiền nhưng phải có những tiện ích đi kèm.Với chủ trương điều chỉnh diện tích căn hộ, giá thành sẽ dễ thở hơn đối với đại đa số người dân, việc tiêu thụ sẽ tốt hơn, tháo gỡ được khó khăn cho cả người dân và doanh nghiệp BĐS.

Anh Đặng Trần Cường (Mai Dịch, Cầu Giấy, HN), cho biết: “Tôi rất vui và hồi hộp khi Bộ Xây dựng chấp thuận chủ trương chia nhỏ căn hộ, vì chỉ có như thế, người nghèo như chúng tôi mới có cơ hội mua nhà”. Anh Cường cho biết, mỗi tháng cố gắng lắm cũng chỉ dành dụm được 3 triệu đồng, và “để mua được căn hộ tầm 30m2, với mức giá 300 triệu, chúng tôi vẫn cần sự hỗ trợ của 2 bên gia đình”.

Tuy nhiên, thực tế số lượng căn hộ được chia nhỏ để bán đến nay chưa nhiều. Vấn đề pháp lý của căn hộ là nguyên nhân chính khiến nhiều người e dè. Bởi hiện nay việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (sổ đỏ) cho riêng các chủ hộ này vẫn chưa được xem xét giải quyết. Đại bộ phận người dân đều muốn đứng tên chủ sở hữu ngôi nhà của mình, chứ không muốn chung chạ, tránh những phiền phức phát sinh.

Chị Vũ Như Quỳnh, một công chức làm việc tại HN tâm sự: “chia nhỏ căn hộ hay thì có hay, nhưng tính cố hữu của người nông thôn chúng tôi là coi trọng tính pháp lý (sổ đỏ) nên nếu biết nhà tuy rẻ nhưng không có sổ riêng, các cụ dưới quê sẽ không cho mạo hiểm”.

Ngoài ra, đứng về phía các DN, Giám đốc sở Kiến trúc&Quy hoạch Hà Nội Nguyễn Văn Hải cho biết, với các dự án có căn hộ nhưng ế, việc điều chỉnh chia nhỏ hoặc chuyển đổi thành nhà ở xã hội cho dễ bán là rất cần thiết và các DN đều ủng hộ song còn vướng cơ chế, chính sách.

Theo ông Hải, trong tiêu chuẩn thiết kế nhà chung cư cao tầng có quy định: 1 cầu thang sẽ chung cho tối đa từ 6-8 căn hộ. Tuy nhiên, nếu chia nhỏ ra sẽ cơ bản tăng số lượng căn hộ lên. Ngoài ra, việc chia nhỏ này cũng có những khó khăn trong quản lý dân số. “Nếu điều chỉnh sẽ tăng dân số, nên tại những dự án sắp triển khai, cần điều tiết để tổng mức dân số ấy ổn định, không bị vỡ hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng xã hội xung quanh. Cơ chế chính sách chúng ta cũng cần phải điều tiết cho phù hợp”, ông Hải nói.

Chủ trương chia nhỏ căn hộ cần thiết nhưng không dễ thực hiện.(Ảnh minh họa)

Không gây khó cho DN muốn chia

TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN, cho biết rất ủng hộ chủ trương chia nhỏ căn hộ, và đã đề xuất giải pháp này từ rất sớm. Đây là giải pháp hợp lý trong hoàn cảnh này. Sở dĩ BĐS hiện nay không bán được là bởi giá nhà, đất vượt quá khả năng chi trả của người có nhu cầu. Khả năng chi trả được hiểu, một là thu nhập không đủ và hai là diện tích nhà quá to làm giá trị căn nhà lớn, người có nhu cầu không đủ tiền để mua. Với những ý kiến cho rằng việc chia nhỏ căn hộ sẽ là áp lực về dân số và cơ sở hạ tầng, các tiện ích, ông Phạm Sĩ Liêm cho rằng không phải quá lo lắng về điều này, vì đơn giản là nhà diện tích rộng thì nhiều người ở, nhà diện tích nhỏ thì sẽ ít người ở. Cũng theo ông Phạm Sĩ Liêm, trong điều kiện kinh tế hiện tại, để đảm bảo hợp vệ sinh thì diện tích sử dụng không dưới 9m2/người.

Chủ trương chia nhỏ căn hộ được coi là động thái tháo gỡ nút thắt cung - cầu vốn đang tồn tại nhiều nghịch lý ở thị trường BĐS, đó là căn hộ cao cấp đang dư thừa trong khi căn hộ bình dân vẫn thiếu hụt trầm trọng. Hàng triệu người dân vẫn có nhu cầu về nhà ở. Song những khó khăn trong việc thực hiện chủ trương này cho thấy, không phải cứ hợp lý là làm được.

Thực tế cho thấy, không phải căn hộ nào muốn chia nhỏ cũng được, bởi chia nhỏ không đơn giản là ngăn đôi căn hộ mà kéo theo hàng loạt vấn đề như điện nước, nhà vệ sinh, lối đi độc lập, xin cấp phép, cảnh quan, mật độ dân số… kéo theo đó là sự tốn kém chi phí đầu tư. Những căn hộ mới xây xong phần móng hoặc đang lập dự án thì điều chỉnh còn dễ, còn với những căn đang xây hay đang hoàn thiện thì không đơn giản.

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, không phải căn hộ nào cũng chia đôi được vì còn tùy thuộc vào thiết kế. Muốn làm cần có sự chuẩn bị, không thể nói làm là làm ngay được. Từ khâu đặt hàng chỉnh sửa thiết kế, xin phép, và đặc biệt là vay vốn ở đâu để làm... đó là những vấn đề cần giải quyết.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng-Trịnh Đình Dũng trong một cuộc gặp gỡ các DN BĐS cũng khẳng định: chủ trương chia nhỏ căn hộ là cần thiết song tùy theo điều kiện cụ thể của khu vực, của dự án.

“Không bắt buộc dự án nào cũng phải điều chỉnh nhưng sẽ cho phép điều chỉnh. Các DN, nhà đầu tư sẽ tự giác làm chứ không bắt buộc. Tuy nhiên, khi họ đề nghị, các cơ quan liên quan cần ủng hộ”, Bộ trưởng Dũng nhấn mạnh.