Cải tạo chung cư xuống cấp: Nhiều năm vẫn giậm chân tại chỗ

Trên địa bàn cả nước, hàng nghìn chung cư cũ hiện đã xuống cấp nghiêm trọng. Nhưng sau 10 năm kể từ khi có chủ trương mới có khoảng 10 dãy được cải tạo, xây dựng mới. Vì đâu vướng mắc chưa được tháo?

Người dân băn khoăn

Theo ghi nhận của PV tại khu vực Giảng Võ, Kim Mã (Hà Nội), nhiều chung cư cũ đã ngả màu sơn, phủ những lớp rêu xanh, cũ kỹ. Các chung cư này cao khoảng 3 – 4 tầng, ngoài ban công có giàn hoa, cây cảnh trang trí. Nơi đây đã và đang gắn liền với “cơm áo, gạo tiền” của rất nhiều gia đình. Bởi tầng một của những chung cư này gần như đều được sử dụng làm cửa hàng buôn bán đủ các mặt hàng từ: Trà đá, cà phê, cửa hàng ăn uống hay kinh doanh quần áo, mỹ phẩm...

Việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đã có chủ trương 10 năm nay, nhưng tại Hà Nội - địa phương có số lượng chung cư cũ lớn nhất cả nước với con số 1.500 dãy nhưng mới chỉ cải tạo được khoảng 10 dãy. Mặc dù ai cũng biết việc cải tạo, xây dựng lại những chung cư có “thâm niên” vài chục năm tuổi là để đảm bảo an toàn cho người dân sinh sống tại đây và cũng một phần làm đẹp bộ mặt Thủ đô nhưng chính người dân vẫn băn khoăn họ sẽ ra sao nếu khu vực này được cải tạo, xây dựng lại. Bởi còn rất nhiều thứ liên quan như chỗ ăn ở, chỗ con cái học hành, công việc...

Theo bà T.T.H. người dân sống tại khu chung cư ở Giảng Võ, gia đình bà đã gắn bó mấy chục năm tại đây. Các con, các cháu cũng đang học tập và làm việc quanh khu vực nên khi nghe tới chủ trương cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, bà H. không khỏi băn khoăn. “Nơi này đã quá thân thuộc với chúng tôi và đang thuận lợi đủ bề vừa ở trung tâm, gần trường các cháu học hành nên gia đình cũng không muốn có sự thay đổi”, bà H. cho biết.

Chung cư cũ tại khu vực Giảng Võ. (ảnh: Thiên Di)

Dù biết chủ trương của thành phố là nhằm đảm bảo an toàn cho người dân, nhưng chị Đ.T.L. đang sinh sống tại khu chung cư ở Kim Mã vẫn còn nhiều thắc mắc, nếu cải tạo, xây dựng lại thành phố Hà Nội sẽ có những cơ chế chính sách bồi thường, hỗ trợ cụ thể như thế nào. Liệu có đáp ứng thỏa đáng những mong muốn mà người dân đưa ra hay không?

Chị L. chia sẻ: “Để xây dựng lại phải di dời dân đi nơi khác tạm cư, vậy cơ quan chức năng có tạo điều kiện cho chúng tôi ở gần đây để thuận lợi cho con cái học hành, công việc không? và di dời trong thời gian bao lâu?”.

Trong khi đó, anh N.T. hiện đang có cửa hàng kinh doanh tại tầng 1 khu chung cư Giảng Võ khẳng khái: “Mặc dù ai cũng mong muốn được ở nơi an toàn hơn, văn minh hơn nhưng chúng tôi mong muốn được tạo điều kiện thuận lợi để có chỗ làm ăn buôn bán sau này. Bởi, ngoài là nơi để ở chúng tôi cũng phải lo kinh tế, kiếm miếng cơm hàng ngày”.

Rối bời quy định

Nhận định về việc cải tạo, xây dựng chung cư cũ, cả đại diện bộ Xây dựng và sở Xây dựng Hà Nội đều phải thốt lên rằng: “Đây là vấn đề mệt nhất, khó ăn nhất”. Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản thừa nhận, hiện còn nhiều vướng mắc về cơ chế chính sách, về phía người dân và việc thu hút chủ đầu tư.

Ông Khởi dẫn chứng, các địa phương có chung cư cũ đang phải đối mặt với thực tế người dân muốn biết nhà mình ở có thuộc diện phá dỡ hay không. Muốn biết phải có đơn vị kiểm định nhưng nguồn vốn cho hoạt động này còn rất hạn chế. Bên cạnh đó, còn vướng phải câu chuyện “con gà, quả trứng”. Theo quy định phải lựa chọn chủ đầu tư mới có quy hoạch 1/500 nhưng nhiều nơi chưa có quy hoạch 1/500 nên chưa có phương án bồi thường, tái định cư mà phương án này lại do chủ đầu tư đề xuất. “Có chủ đầu tư rồi mới làm quy hoạch nhưng muốn có phương án bồi thường phải có quy hoạch mới làm được nên rất khó giải quyết” – ông Khởi nói.

Một điểm mấu chốt khác được ông Khởi dẫn chứng là theo quy định UBND các địa phương được tăng hệ số sử dụng đất, được tăng chiều cao công trình nhưng không được điều chỉnh chỉ tiêu dân số trong quy hoạch. Do đó, đây cũng là điểm khiến nhiều địa phương chưa xử lý được.

Đại diện cho địa phương có số lượng nhà chung cư cũ lớn nhất cả nước, Phó giám đốc sở Xây dựng Hà Nội, ông Nguyễn Chí Dũng bày tỏ: “Chung cư cũ là đặc sản của Hà Nội và cực kỳ khó ăn, cực kỳ không ngon”. Điểm “khó ăn” nhất mà ông Dũng đưa ra chính là vấn đề dân số. Dân số hiện hữu mà đơn vị khảo sát báo cáo lại đã vượt hai lần dân số quy hoạch chung tại các nhà chung cư mà theo quy định thì phải giữ dân số theo quy hoạch. Nên các nhà đầu tư đề xuất phải điều chỉnh lại quy định dân số, điều chỉnh lại quy hoạch. Nhưng muốn điều chỉnh điều này phải sửa luật.

Một điểm khác ông Dũng cũng viện dẫn là hiện mới chỉ có quy định về đền bù cho người dân ở chung cư cũ, mà chưa có quy định đền bù những người dân được cho phép xây nhà đã được cấp sổ đỏ, cho những doanh nghiệp được cấp đất để xây dựng trụ sở cơ quan, những hạ tầng xã hội đã xây dựng... tại khu vực này. Thêm nữa, hạ tầng kỹ thuật do đã lâu năm nên xuống cấp phải đầu tư lại điện, nước, giao thông trong khu vực.

Nhìn nhận về vấn đề này, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, vường mắc lớn nhất lại nằm ở chỗ đây là "tồn tại lịch sử". Trong đó có yếu tố lợi ích lớn nên các cư dân ở đó muốn nhiều hơn cái đang có. Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng không cảm thấy mặn mà nếu họ không có lợi. Câu chuyện sẽ đơn giản nếu vị trí của những chung cư này không tạo ra sự hấp dẫn.

Ông Võ phân tích, chủ trương cải tạo cả khu vực là rất đúng. Tuy nhiên, hiện đang rất lúng túng về câu chuyện đồng thuận, thực ra không bao giờ có chuyện đồng thuận 100%. “Tôi rất hoan nghênh quy định này, nhưng có nhiều ý kiến, nhiều tư duy cho rằng đây là cơ chế thị trường, mà cơ chế thị trường thì không ép cứ phải đạt 100%. Điều này không đúng”, GS. Đặng Hùng Võ cho biết.

Bởi theo ông Đặng Hùng Võ, cộng đồng dân cư tại các chung cư đã có sự gắn bó với nhau, liên kết với nhau. Đa số ý kiến sẽ quyết định việc đó cho tất cả cộng đồng, điều này là bình thường chứ không có gì là bất thường. Tại sao cứ lúng túng trong việc thế nào được coi là đồng thuận. “Có thể quy định 2/3, 70% hay 80% ý kiến đồng thuận với từng dự án cụ thể thì chính quyền địa phương sẽ quyết định con số nào được coi như đạt được sự đồng thuận của toàn bộ cộng đồng chung cư đó. Còn những trường hợp không đồng thuận thì Nhà nước sẽ tiến hành thu hồi, có như vậy câu chuyện đồng thuận sẽ giải quyết được” – ông Võ nói.