Trúng đấu giá đất rồi... bỏ hoang liệu có bị đánh thuế 0,2%?

Hàng loạt lô đất đấu giá, phân lô bán nền từng được săn đón nay vẫn bỏ trống sau nhiều năm. Nếu thuế 0,2% được áp dụng, những lô đất này có bị đánh thuế?

Phân lô bán nền rồi để đó có bị đánh thuế đất bỏ hoang?

Theo dữ liệu thị trường bất động sản, khoảng tháng 8/2024, tại Hà Nội liên tục tổ chức hàng chục phiên đấu giá đất tại các huyện ngoại thành như Đan Phượng, Hoài Đức, Thanh Oai... với hàng nghìn lô đất tung ra thị trường. Giá trúng đấu giá ghi nhận cao gấp chục lần so với giá khởi điểm, thậm chí có nơi lập đỉnh với giá hơn trăm triệu đồng mỗi m2.

Tuy nhiên, theo khảo sát của Dân Việt tại các điểm được cho là "chảo lửa" đấu giá đất năm 2024, phần lớn các khu đất đấu giá hiện chưa được xây dựng, đưa vào sử dụng.

Nhiều lô đất vẫn là bãi cỏ, thả trâu, bò, thậm chí là nơi tập kết rác hoặc là những đống gạch, đất trơ trọi phơi sương.

Nhiều lô đất từng được "tranh cướp" để trúng như "sao hạng A" nay vẫn là bãi đất hoang. Ảnh: Phạm Hưng

Số tiền thu về trong năm 2024 đã tăng gần gấp đôi so với các năm trước (trung bình khoảng gần 10.000 tỷ đồng/năm).

Nguồn thu tăng mạnh, nhưng thực tế lại cho thấy, tỷ lệ các lô đất đấu giá được đưa vào sử dụng sau những phiên đấu giá là rất thấp, gây lãng phí tài nguyên và đi ngược mục tiêu phát triển hạ tầng, dân cư.

Dẫu vậy, kể từ đầu năm 2025 tới nay, Hà Nội vẫn tiếp tục giao hàng trăm lô đất cho các địa phương để tiếp tục thực hiện đấu giá và tiếp tục xuất hiện hàng trăm lô đất "trúng xong bỏ xó".

Theo ông Phạm Đức Toản, CEO Bất động sản EZ, đây chính là nhóm trường hợp cần được nhìn lại khi Bộ Tài chính đề xuất bổ sung thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, đất không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng.

Mức này cao gần 7 lần thuế suất 0,03% đang áp dụng với đất ở trong hạn mức và tương đương mức thuế đối với đất lấn, chiếm.

Giới đầu tư lo ngại: Một cá nhân bỏ tiền mua đất đấu giá, hoàn thành nghĩa vụ tài chính, có giấy tờ hợp pháp nhưng chưa xây dựng trên đất trong vài năm có được xem là “bỏ hoang”?

Giá trúng đấu giá từng bị đẩy lên cao gấp nhiều lần giá khởi điểm, nhưng sau gần 2 năm, nhiều lô đất vẫn chưa có được đưa vào sử dụng. Ảnh: Phạm Hưng

Đất đấu giá bỏ trống bao lâu thì bị đánh thuế?

Mới đây, tại cuộc họp báo Bộ Tài chính ngày 6/10, ông Trương Bá Tuấn, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách thuế, phí và lệ phí cho biết, tiêu chí xác định đất bỏ hoang, đất chậm hoặc không đưa vào sử dụng sẽ được làm rõ trên cơ sở pháp luật đất đai.

Lãnh đạo Chính phủ đã giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường rà soát, làm rõ khái niệm, tiêu chí để làm căn cứ áp dụng chính sách thuế.

GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường), cho rằng điểm mấu chốt không chỉ nằm ở mức thuế mà trước hết phải xác định thế nào là đất bỏ hoang. Một người mua đất đấu giá để dành vài năm sau xây nhà khác hoàn toàn với người mua 5 - 7 nền đất chỉ để chờ tăng giá.

Tương tự, đất chưa đưa vào sử dụng vì vướng quy hoạch, thủ tục hay những nguyên nhân khách quan cũng không nên đánh đồng với hành vi găm giữ đất.

Như vậy, với đất phân lô bán nền và đất đấu giá của cá nhân, bài toán không chỉ là đất có xây nhà hay chưa, mà là phải xác định bản chất của việc chưa đưa đất vào sử dụng.

Nhiều chuyên gia nhấn mạnh, cần phân biệt rõ những lô đất này có thực sự là đất bỏ hoang theo nghĩa của chính sách hay chỉ là đất chưa được xây dựng.

Giá trúng đấu giá từng tăng vọt, nhưng nhiều lô đất sau đó vẫn bị bỏ không.

"Cò đất" ôm 5 - 7 lô đất đấu giá, nếu thực thi chính sách thuế có tạo áp lực bán ra?

Nếu chính sách được thông qua, tác động đầu tiên có thể chưa nằm ở số tiền thuế phải nộp, mà nằm ở tâm lý của người đang nắm giữ đất.

Với một cá nhân sở hữu 1 lô đất, khoản thuế 0,2% có thể chưa đủ lớn để lập tức thay đổi quyết định. Nhưng với người đang giữ 5 - 7 lô, thậm chí nhiều hơn, chi phí nắm giữ sẽ tăng lên theo diện tích và giá trị đất.

Ví dụ, nếu giá tính thuế của một lô đất là 10 tỷ đồng, mức 0,2% tương đương khoảng 20 triệu đồng/năm. Với 5 lô có cùng giá trị, con số lý thuyết lên 100 triệu đồng/năm, nếu toàn bộ các lô đều thuộc diện chịu thuế.

Đây có thể trở thành một phép tính mới đối với nhà đầu tư: Tiếp tục giữ đất và chấp nhận chi phí hàng năm, hay bán bớt một phần danh mục để thu hồi vốn.

Không ít nền đất sau đấu giá vẫn chưa có công trình, hạ tầng chưa phát huy hiệu quả. Ảnh: Phạm Hưng

TS. Võ Trí Thành, Chuyên gia kinh tế lưu ý rằng, mức thuế cao hơn chưa chắc đã đủ ảnh hưởng để tạo ra thay đổi hành vi nếu lợi nhuận kỳ vọng từ việc giữ đất vẫn lớn hơn đáng kể chi phí thuế.

Tuy nhiên, trong bối cảnh thanh khoản bất động sản đang là vấn đề được thị trường đặc biệt quan tâm, chỉ riêng việc xuất hiện thêm một chi phí nắm giữ cũng có thể làm thay đổi kỳ vọng của nhà đầu tư.

Đáng chú ý, nếu một bộ phận người sở hữu nhiều lô đất đấu giá đồng loạt chuyển từ tâm lý “giữ để chờ giá” sang “bán bớt để giảm áp lực”, nguồn cung thứ cấp có thể tăng lên.

Theo ông Thành, đây cũng chính là mắt xích cần được theo dõi ở các khu đất từng đấu giá sôi động trong năm 2024: Sau khoảng 2 năm, bao nhiêu lô đã được đưa vào sử dụng, bao nhiêu vẫn bỏ trống, bao nhiêu đang được rao bán và chủ đất đang thay đổi kỳ vọng như thế nào?

Nhiều chuyên gia, nhà đầu tư bày tỏ, nếu mức thuế 0,2% đánh vào đất bỏ hoang trở thành một “chi phí giữ đất” mới, thị trường đất đấu giá có thể xuất hiện thêm một áp lực: Người mua không còn chỉ tính giá đất tăng bao nhiêu, mà phải tính cả giá phải trả cho việc tiếp tục giữ đất.

Đề xuất đánh thuế đất bỏ hoang cao gấp 7 lần vẫn quá nhẹ?

Theo chuyên gia, Nhà nước đã bắt trúng bệnh nhưng biện pháp xử lý còn quá nhẹ và không có tác dụng răn đe. Có thể áp mức thuế cao từ 20-30%, hoặc thậm...

Bấm xem >>