Nhà đất trung tâm các thành phố Hà Nội, TP.HCM đang đắt đỏ ra sao?

Trong khi 4 bất động sản trăm tỷ đồng liên quan bà Trương Mỹ Lan “ế” đấu giá, thì giá nhà đất lõi TP.HCM, Hà Nội,... vẫn ở mức cao, có nơi lên tới cả tỉ đồng/m2.

“Đất vàng” TP.HCM: Giá lên tới cả tỉ đồng/m2

Mới đây, ngày 23/10, 4 bất động sản liên quan bà Trương Mỹ Lan được đưa ra đấu giá tại TP.HCM nhưng không có khách hàng nộp hồ sơ và tiền đặt trước.

Các tài sản đưa ra đấu giá gồm biệt thự 22B Nguyễn Thị Diệu, nhà đất 142 Võ Văn Tần; nhà đất 151 Đồng Khởi và căn hộ tại 25 Đồng Khởi.

Nếu chỉ lấy diện tích đất để quy đổi, giá khởi điểm nhà đất 151 Đồng Khởi tương đương khoảng 1,41 tỉ đồng/m2; 142 Võ Văn Tần khoảng 811 triệu đồng/m2 và biệt thự 22B Nguyễn Thị Diệu khoảng 675-680 triệu đồng/m2.

Trên sàn thương mại điện tử, một bất động sản góc giao với đường Đông Du trên đường Đồng Khởi được chào bán khoảng 340 tỉ đồng, tương đương 1,82 tỉ đồng/m2.

Một căn nhà khác tại số 86 Đồng Khởi, diện tích 100m2, được rao khoảng 132 tỉ đồng, tương đương 1,32 tỉ đồng/m2.

Theo bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, mức giá đất ở cao nhất tại khu vực TP.HCM là 687,2 triệu đồng/m2, tập trung trên các tuyến Đồng Khởi, Nguyễn Huệ và Lê Lợi.

Giá nhà đất trung tâm cao nhưng không đồng nghĩa thanh khoản luôn tương xứng.

Hà Nội: Trung tâm vẫn đắt nhưng thành phố đang mở thêm các cực giá trị mới

Nếu TP.HCM có Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi thì tại Hà Nội, tâm điểm của thị trường nhà đất lõi vẫn là khu vực Hoàn Kiếm và các tuyến phố lịch sử.

Bảng giá đất áp dụng từ năm 2026 của Hà Nội quy định mức cao nhất hơn 702 triệu đồng/m2. Mức giá này áp dụng cho vị trí giáp mặt đường trên các tuyến Bà Triệu, Đinh Tiên Hoàng, Hai Bà Trưng và nhiều tuyến phố trung tâm như Hàng Đào, Hàng Khay, Hàng Ngang, Lê Thái Tổ, Lý Thường Kiệt, Nhà Thờ và Trần Hưng Đạo.

So với bảng giá áp dụng trước đó, mức cao nhất tăng khoảng 2%.

Tuy nhiên, giá rao bán hiện nay ghi nhận Mã Mây khoảng 983 triệu đồng/m2, Hàng Bạc hơn 752 triệu đồng/m2, Hàng Đạo hơn 1 tỉ đồng/m2 và một số tuyến khác trong khu vực Hoàn Kiếm cũng ở mức hàng trăm triệu đồng/m2.

Khu vực trung tâm Hà Nội ghi nhận mức giá đất thuộc nhóm cao nhất cả nước.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội trong quý 3/2026 đạt 247 triệu đồng/m2 đất, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và chiết khấu. Mức giá này tăng 18% so với quý trước và tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở thị trường thứ cấp, giá chào bán trung bình biệt thự, liền kề tại Hà Nội trong quý 3/2026 đạt khoảng 183 triệu đồng/m2 đất, giảm 6% so với quý trước và giảm 4% so với cùng kỳ năm 2025. Mặt bằng giá này đã trở về mức tương đương quý 2/2025.

Theo CBRE, nguyên nhân chính là nguồn cung mới tập trung mạnh ở vùng ven, kéo mặt bằng bình quân toàn thị trường xuống dù lõi trung tâm vẫn giữ đỉnh giá.

TS Nguyễn Văn Đính-Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng Hà Nội đang đứng trước yêu cầu tái cấu trúc không gian phát triển do áp lực dân số, hạ tầng và mặt bằng giá nhà ngày càng lớn. Theo ông Đính, thành phố cần hình thành những cực đô thị mới đồng bộ về hạ tầng, dịch vụ và tiện ích thay vì tiếp tục dồn hoạt động vào khu vực trung tâm.

Ông Đính cũng nhận định sự thay đổi quy hoạch đang tạo ra xu hướng phát triển mới cho thị trường Hà Nội. Nếu trước đây trung tâm lõi là cực tăng trưởng chính, tương lai dòng người, dòng vốn và hoạt động kinh tế sẽ được phân bổ sang nhiều cực khác nhau.

Khi đô thị mở rộng và hình thành thêm các cực tăng trưởng, khái niệm “đất vàng” đang dần được định nghĩa lại.

Khi Hà Nội tái thiết, “trung tâm” sẽ được định nghĩa lại?

Theo TS Võ Trí Thành-Chuyên gia kinh tế, điểm chung của các đô thị lớn là quá trình mở rộng không gian phát triển đang diễn ra mạnh mẽ.

Hà Nội định hướng phát triển theo mô hình đa cực, đa trung tâm, giảm áp lực lên khu vực nội đô lịch sử. TP.HCM sau mở rộng có thêm các cực phát triển lớn tại Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ.

Khi một thành phố có thêm nhiều trung tâm, bất động sản lõi còn giữ được vị thế độc tôn?

Theo ông Thành, giá trị bất động sản trong giai đoạn mới sẽ ngày càng phải dựa trên pháp lý minh bạch, hạ tầng hoàn chỉnh, nhu cầu thực và năng lực khai thác, thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá theo tin đồn quy hoạch.

Với TP.HCM, dữ liệu quý 3/2026 cũng cho thấy sự dịch chuyển rõ của nhu cầu về các khu vực có hạ tầng và mặt bằng giá phù hợp hơn. Giá rao bán căn hộ trong bán kính 1 km quanh Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội đã tăng mạnh trong một thập kỷ qua, ông Thành cho rằng, hạ tầng có thể tạo ra những cực giá trị mới ngoài khu lõi truyền thống.

Vì vậy, vị chuyên gia này nhấn mạnh: “Đất vàng” trong tương lai có thể không chỉ được hiểu là một tuyến phố nằm giữa trung tâm lịch sử. Giá trị sẽ được hình thành từ sự kết hợp giữa độ khan hiếm, khả năng kết nối, chức năng đô thị, chất lượng sống và dòng tiền mà bất động sản có thể tạo ra.