Từng vượt 100 triệu/m2, chung cư Mỹ Đình giờ giảm giá đến mức nào?

Từng ghi nhận mức giá bán vượt 100 triệu đồng/m2, thị trường chung cư Mỹ Đình đang dần hạ nhiệt sau cơn sốt nóng. Nhiều dự án có xu hướng điều chỉnh giá về ngưỡng hai con số, thậm chí có căn hộ giảm vài tỷ đồng so với thời kỳ “đỉnh cao”.

Từ đỉnh giá chục tỷ đến cuộc đua hạ giá

Cùng với cơn sốt giá chung cư giai đoạn 2024-2025, giá chung cư Mỹ Đình cũng được đẩy lên cao. Song khi thị trường đổi chiều, mặt bằng giá tại khu vực này cũng bắt đầu đi lùi.

Anh Hải Nam, môi giới bất động sản sàn Mai Việt Land cho biết, nhiều căn hộ tại khu vực Mỹ Đình (thuộc địa phận quận Nam Từ Liêm cũ) đang có xu hướng đi xuống mạnh, mức giảm ban đầu là vài trăm triệu, hiện đã lên tới vài tỷ đồng. Dù vậy, mức giá sau điều chỉnh vẫn khiến không ít người mua phải cân nhắc kỹ trước khi xuống tiền.

Ghi nhận của VietnamFinance, tại dự án The Zei trên đường Lê Đức Thọ, loại căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích khoảng 84-94m2, giá chào bán quanh 8 tỷ đồng. Đơn cử, một căn hộ 2 phòng ngủ cơ bản được rao 8,2 tỷ đồng, với diện tích 84m2 hướng Đông Nam. Trong khi đó, năm ngoái, giá căn 2 phòng ngủ tại dự án từng lên tới 11-12 tỷ đồng; căn 3 phòng ngủ có thời điểm được chào bán 14-15 tỷ đồng.

Tại Mon City (HD Mon), giá căn hộ 2 phòng ngủ dao động khoảng 80-85 triệu đồng/m2, căn hộ 3 phòng ngủ diện tích 86m2 đang được chào bán quanh mức 7,5 tỷ đồng. Trước đó, loại hình căn hộ 2 ngủ, diện tích 67m2 tại dự án từng được chào bán khoảng 7 tỷ đồng.

Trong khi đó, Golden Field Mỹ Đình trên đường Nguyễn Cơ Thạch hiện có giá rao bán khoảng 70 triệu đồng/m2, thấp hơn đáng kể so với mức 90-100 triệu đồng/m2 từng được chào bán ở thời điểm thị trường tăng nóng.

Ở dự án Iris Garden trên đường Trần Hữu Dục, căn hộ 2 phòng ngủ cơ bản hiện có giá khoảng 4-5 tỷ đồng, trong khi năm ngoái giá cao nhất từng lên tới 6,5 tỷ đồng. Ngay cạnh đó, Florence Mỹ Đình đang được chào bán với mức giá trên dưới 80 triệu đồng/m2.

Tại dự án Mỹ Đình Pearl trên đường Châu Văn Liêm, mặt bằng giá cũng đang điều chỉnh mạnh. Từ giá 7 tỷ cho một căn 73m2, nay chỉ chào bán 5,6 tỷ đồng, tương đương 76 triệu đồng/m2. Với loại sản phẩm 1 phòng ngủ, diện tích 50m2, đang chào bán khoảng 4 tỷ đồng.

Ngoài ra, còn có các dự án khác như Mỹ Đình Plaza đang được chào bán khoảng 65-75 triệu đồng/m2, Sun Square khoảng 60-68 triệu đồng/m2, Hoàng Thành Pearl khoảng 82-90 triệu đồng/m2, tại MD Complex, giá căn hộ đang được rao 80-85 triệu đồng/m2, tùy diện tích và vị trí.

Dù mặt bằng giá đã giảm mạnh so với giai đoạn trước, song đây vẫn là một mức giá không dễ “thẩm thấu” đối với người mua ở thực. Và không chỉ tại các dự án chung cư, giá tại các khu đô thị đã hình thành từ trước cũng đang neo cao. Tại các khu đô thị Mỹ Đình 1 và Mỹ Đình 2, giá căn hộ đang được rao bán phổ biến từ 50-90 triệu đồng/m2. Với những căn hộ có diện tích lớn, vị trí đẹp hoặc được đầu tư nội thất tốt, giá bán có thể vượt chục tỷ đồng.

Tại khu đô thị Mỹ Đình 1, căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 60-88m2, đang được chào bán khoảng 5-6,8 tỷ đồng. Một số căn góc, có nội thất tốt, được rao bán tới 10 tỷ đồng.

Ở khu độ thị mới Mỹ Đình 2, căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích 70-75m2, có giá khoảng 5-6 tỷ đồng, với những căn rộng trên 100m2 hoặc có nội thất cao cấp có thể được rao bán lên tới 11-12 tỷ đồng.

Đồ họa có sử dụng công cụ AI

Cơ hội cho nhà đầu tư trung và dài hạn?

Nhìn những con số trên có thể dễ dàng nhận thấy mặt bằng giá chung cư Mỹ Đình đã có sự điều chỉnh rõ rệt. Tuy nhiên, việc giá giảm hàng tỷ đồng không đồng nghĩa căn hộ đã rẻ. Với những căn hộ có diện tích lớn, giá bán vẫn ở ngưỡng cao, trong khi nhiều tòa nhà đã có hàng chục năm sử dụng. Điều này khiến người mua phải cân nhắc kỹ hơn giữa giá trị vị trí, chất lượng công trình và khả năng khai thác thực tế.

Diễn biến giá chung cư tại khu vực này cũng phản ánh xu hướng điều chỉnh chung của thị trường bất động sản Hà Nội.

Theo dữ liệu quý III/2026 của Batdongsan.com.vn, giá rao bán phổ biến của chung cư tại Hà Nội hiện khoảng 83 triệu đồng/m2, giảm 4% so với quý I/2026.

Ở các loại hình khác, giá đất phổ biến khoảng 70 triệu đồng/m2, giảm 14% so với quý I/2026. Đây là mức điều chỉnh mạnh nhất trong các loại hình được thống kê.

Trong khi đó, nhà riêng có giá khoảng 251 triệu đồng/m2, giảm 1%; nhà mặt phố khoảng 529 triệu đồng/m2, giảm 1%; còn biệt thự khoảng 265 triệu đồng/m2, giảm 2%.

Các số liệu trên phản ánh giá rao bán phổ biến trên nền tảng, không phải giá giao dịch thực tế. Dù vậy, mức giảm 14% của giá đất cho thấy kỳ vọng của bên bán đối với loại hình này đang được điều chỉnh mạnh hơn so với nhà ở.

Đáng chú ý, giá rao bán chung cư giảm 4%, thấp hơn mức giảm của đất. Điều này cho thấy mặt bằng giá giữa các loại hình bất động sản không điều chỉnh đồng đều. Tại một số dự án, nhu cầu vẫn có những tín hiệu tích cực khi giá bán dần phù hợp hơn với khả năng chi trả của người mua.

Từng vượt 100 triệu/m2, chung cư Mỹ Đình giờ giảm giá đến mức nào? - 3

Trong cuộc trò chuyện với VietnamFinance, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội, nhận định thị trường căn hộ hiện có xu hướng nguồn cung vượt cầu. Do đó, việc đầu tư chung cư theo hình thức lướt sóng, kỳ vọng sinh lời trong ngắn hạn sẽ không còn nhiều hiệu quả, ngay cả khi mặt bằng giá đang trong xu hướng điều chỉnh.

Theo bà Hằng, trong bối cảnh đó, người mua có nhu cầu ở thực tại khu vực nội đô vẫn có cơ hội lựa chọn những dự án tốt, có khả năng duy trì giá trị và giữ được mặt bằng giá ổn định, qua đó tạo dư địa tăng trưởng trong vòng 3-5 năm tới.

Đối với nhà đầu tư có tầm nhìn trung và dài hạn, đây cũng có thể là thời điểm thuận lợi để tìm kiếm cơ hội, nếu biết lựa chọn những dự án do chủ đầu tư uy tín phát triển, nằm tại các khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng và tiện ích đã hình thành, giao thông kết nối thuận tiện.

"Hà Nội đang từng bước hoàn thiện hệ thống hạ tầng giao thông, mở ra thêm dư địa gia tăng giá trị bất động sản tại những khu vực được hưởng lợi. Với những nhà đầu tư có sẵn nguồn vốn, khả năng lựa chọn tài sản tốt sẽ rộng hơn. Bên cạnh kỳ vọng tăng giá trong dài hạn, nhà đầu tư cũng có thể khai thác dòng tiền từ hoạt động cho thuê, qua đó cải thiện hiệu quả tổng thể của khoản đầu tư", bà nhấn mạnh.