Lãi suất hạ nhiệt, nhà đầu tư có bắt đầu “đi săn” bất động sản?

Sau nhiều tháng “án binh bất động”, nhà đầu tư bắt đầu mở lại danh sách mục tiêu khi giá thứ cấp điều chỉnh và chi phí vốn dần dễ thở hơn.

Nhà đầu tư bắt đầu quay lại "đi săn" hàng

“Bây giờ tôi không hỏi thị trường có tăng hay không. Tôi xem pháp lý, vị trí, hạ tầng, giá thay đổi như nào sau thời gian tăng nóng" - Đó là cách anh Nguyễn Minh Hoàng, một nhà đầu tư tại Hà Nội, mô tả sự thay đổi trong cách tiếp cận thị trường sau nhiều tháng gần như đứng ngoài.

Khoảng một năm trước, anh Hoàng từng khảo sát một số dự án nhưng dừng lại khi giá tăng quá nhanh. Theo anh Hoàng, mức giá người bán đưa ra khi đó khiến bài toán đầu tư trở nên khó tính: Bỏ số vốn lớn, sử dụng thêm đòn bẩy nhưng chưa chắc có đủ biên an toàn nếu thị trường đảo chiều.

Không chỉ nhà đầu tư có sẵn tiền, những người mua để ở kết hợp tích lũy tài sản cũng bắt đầu khảo sát trở lại.

Chị Lê Thu Hà - một người mua nhà tại Hà Nội cho biết, trước đây chỉ tìm sản phẩm trong khu vực nội đô. Hiện, chị mở rộng phạm vi ra các đại đô thị ở khu vực ven trung tâm.

“Xa hơn một chút không phải vấn đề nếu giao thông thuận tiện. Tôi quan tâm sau này đi làm, đi học mất bao nhiêu thời gian, khu vực có dịch vụ gì và giá trị căn nhà có còn dư địa hay không”, chị Hà nói.

Lãi suất hạ nhiệt được kỳ vọng giúp người mua giảm áp lực tài chính, từng bước trở lại thị trường. Ảnh: Lê Minh.

Theo CBRE, lượng căn hộ bán được tại Hà Nội trong quý 3/2026 giảm mạnh so với quý trước và cùng kỳ. Đáng chú ý, giá chào bán căn hộ thứ cấp giảm 5% theo quý và 8% theo năm. Tính từ đầu năm đến tháng 9, chỉ số giá rao bán thứ cấp đã giảm khoảng 15%.

Savills cũng ghi nhận giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm quý thứ ba liên tiếp, dù vẫn cao hơn cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, nguồn cung vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm.

TS Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới bất động sản (VARS), nhận định: Những con số này không đồng nghĩa bất động sản đã bước vào một chu kỳ giảm giá diện rộng. Tuy nhiên, khoảng cách giữa mức giá kỳ vọng của người bán và khả năng chi trả của người mua đang được thu hẹp.

Lãi suất đổi chiều, người mua thấy lãi vay gần về vùng "dễ thở"

Cùng với đó, ông Đính còn cho rằng, một yếu tố khác đang thay đổi tâm lý thị trường là lãi suất.

Ngày 19/10, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng giảm tối thiểu 0,5 điểm %/năm lãi suất tiền gửi kỳ hạn từ 6 tháng trở lên, đồng thời giảm 1,5-2 điểm %/năm lãi suất cho vay đối với lĩnh vực sản xuất, kinh doanh và lĩnh vực ưu tiên.

Tuy nhiên, ông Đính nhấn mạnh đây không phải mức giảm áp dụng đồng loạt cho mọi khoản vay mua nhà. Nhưng, về mặt thị trường, thông điệp quan trọng hơn nằm ở xu hướng: Chi phí vốn đang được đặt vào quỹ đạo hạ nhiệt.

Hạ tầng trở thành yếu tố quan trọng khi nhà đầu tư tìm kiếm dư địa tăng giá tại các cực đô thị mới. Ảnh: Lê Minh.

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế, nhà đầu tư thường không chờ đến khi toàn bộ tác động của chính sách thể hiện trong số liệu giao dịch mới hành động.

“Lãi suất thay đổi sẽ tác động trước hết đến kỳ vọng. Khi người mua nhận thấy chi phí vốn có khả năng giảm, họ bắt đầu tính lại phương án tài chính, quay lại khảo sát và thương lượng. Giao dịch thực tế có thể đến sau kỳ vọng” - ông Hiếu phân tích.

Theo khảo sát của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường, 84% người được hỏi sẵn sàng vay để mua nhà nhưng 91% trong số đó chỉ chấp nhận vay dưới 50% giá trị tài sản. Phần lớn người mua cũng mong muốn tổng số tiền trả góp hằng tháng, bao gồm cả gốc và lãi, chỉ chiếm khoảng 20-40% thu nhập.

Đáng chú ý, 81% người được khảo sát cho biết sẵn sàng vay mua nhà nếu lãi suất dưới 9%.

Từ săn “giá rẻ” sang săn tài sản có thể giữ giá

Chia sẻ với Dân Việt, ông Trần Quang Trung - Giám đốc Phát triển Kinh doanh tại OneHousing cho biết, điểm đáng chú ý là khẩu vị của nhà đầu tư cũng đang thay đổi.

“Ví dụ cùng một mức tiền, nhà đầu tư hay người mua ở thực sẽ chọn dự án có cư dân thật, tiện ích đầy đủ, giao thông thuận tiện hơn chứ không chỉ mua một tài sản chỉ dựa vào kỳ vọng quy hoạch” - anh Trung nói.

Đây là tiêu chí khiến những đại đô thị có quy hoạch đồng bộ, hệ thống tiện ích và kết nối hạ tầng được một bộ phận nhà đầu tư đưa trở lại danh sách khảo sát.

Tại Hà Nội, các dự án thuộc hệ sinh thái Vinhomes như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Global Gate hay Vinhomes Wonder City nằm trong những khu vực đang mở rộng không gian đô thị và đầu tư hạ tầng.

Vinhomes Ocean Park 2 nằm tại khu vực phía Đông, kết nối với mạng lưới giao thông Hà Nội - Hưng Yên - Hải Phòng. Vinhomes Global Gate ở phía Bắc Thủ đô nằm trong khu vực hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn như cầu Tứ Liên và Vành đai 4. Trong khi đó, Vinhomes Wonder City tại Đan Phượng nằm trong xu hướng mở rộng đô thị về phía Tây.

“Khoảng cách địa lý vẫn quan trọng, nhưng thời gian kết nối ngày càng quan trọng hơn. Nếu một khu vực được kết nối bằng đường vành đai, cầu, đường sắt đô thị hoặc mạng lưới giao thông công cộng, cấu trúc giá trị bất động sản có thể thay đổi” - ông Trung lưu ý.

Giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội giảm quý thứ ba liên tiếp, mở ra khoảng trống cho người mua. Ảnh: Lê Minh

Vì vậy, nhiều chuyên gia nhận định rằng: Việc di chuyển ra khỏi lõi trung tâm vì thế không nhất thiết đồng nghĩa với đánh đổi hoàn toàn về khả năng kết nối. Khi hạ tầng phát triển, khoảng cách địa lý có thể được “rút ngắn” bằng thời gian di chuyển.

Khi lãi suất hạ nhiệt và giá thứ cấp điều chỉnh, khoảng thời gian này có thể tạo ra cơ hội thương lượng cho những người chuẩn bị sẵn nguồn lực. Nhưng khi thanh khoản phục hồi trên diện rộng, lợi thế ấy cũng có thể nhanh chóng thu hẹp.

Vì sao giá nhà ở xã hội ngày càng 'đắt đỏ'?

Giá bán nhà ở xã hội (NƠXH) tại Hà Nội ngày càng neo cao, nhiều dự án mở bán mới đã chạm ngưỡng 30 triệu đồng/m², thậm chí vượt mức này. Theo chuyên...

Bấm xem >>