Năm 2020 biểu giá đất tăng cao: Làm khó người có nhu cầu thật

Theo các chuyên gia, việc áp dụng khung giá đất giai đoạn 2019-2024 sẽ gây ra những hệ lụy tác động tiêu cực tới thị trường bất động sản hiện nay.

Tăng gấp 5 lần so với bảng giá cũ

Dự kiến, bảng giá đất áp dụng cho năm 2020 - 2024 tại Hà Nội sẽ tăng bình quân 15 - 30%; tại Bình Dương tăng 45 - 95%; giá đất tại một số địa bàn tỉnh Quảng Ninh tăng lên tới 5 lần so với bảng giá cũ… với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10 - 14% giá thành.

Năm 2020 biểu giá đất tăng cao: Làm khó người có nhu cầu thật - 1

Bảng giá đất tăng cao sẽ làm tăng giá bán nhà ở

Theo các chuyên gia, cùng với những vướng mắc về pháp lý, giá đất trong bảng giá đất tăng cao sẽ làm tăng giá bán nhà ở. Từ đó làm giảm quy mô tổng cầu có khả năng thanh toán do một bộ phận khách hàng không còn đủ khả năng tài chính để mua nhà. Do vậy, có thể dẫn đến sụt giảm lượng giao dịch trên thị trường bất động sản.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, Nghị định 104/2014/NĐ-CP hiện nay có những bất cập. Ví du, bất cập và hạn chế trong phân vùng kinh tế. Điều 4 Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định 07 Vùng kinh tế trong cả nước để xác định “Khung giá đất” đối với các loại đất trong từng vùng, bao gồm: Vùng trung du miền núi phía Bắc; Vùng đồng bằng sông Hồng; Vùng Bắc Trung bộ; Vùng duyên hải Nam Trung bộ; Vùng Tây nguyên; Vùng Đông Nam bộ; Vùng đồng bằng sông Cửu Long.

Phân chia vùng kinh tế quá rộng, chưa hợp lý, mà lẽ ra nên phân chia nhiều vùng hơn, mỗi vùng bao gồm các tỉnh có đặc điểm tương đồng.

Quy định Khung giá đất của 2 đô thị đặc biệt (Hà Nội, TP.HCM) có mức giá như nhau là không hợp lý và không phù hợp với tình hình thực tiễn, đặc thù và sự khác biệt của hai thành phố.

Quy định Khung giá đất của 3 thành phố trực thuộc trung ương (Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ) có mức giá ngang với mức giá của các đô thị loại I trong cùng Vùng kinh tế là chưa hợp lý, do 3 thành phố trực thuộc trung ương này có quy mô nền kinh tế vượt trội hơn các đô thị loại I trong Vùng….

Nhiều hệ lụy tiêu cực

Theo ông Lê Hoàng Châu, với nhiều bất cập như trên, nếu áp dụng điều chỉnh tăng khung giá đất giai đoạn 2019-2024 sẽ gây ra nhiều hệ lụy tác động tiêu cực đến thị trường.

Đơn cử việc tăng hệ số khung giá đất có thể làm tăng giao dịch trên thị trường ngầm. Cụ thể, khung giá đất tác động trực tiếp đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình, các tổ chức, cộng đồng doanh nghiệp, nhất là doanh nghiệp bất động sản. Việc tăng khung giá đất trong bảng giá khiến nghĩa vụ tài chính của cá nhân, hộ gia đình và doanh nghiệp tăng. Để tránh nghĩa vụ tài chính, một bộ phận người dân không làm thủ tục cấp sổ đỏ mà chọn giao dịch nhà đất bằng giấy tay, làm tăng thị trường ngầm. Nhà nước vừa thất thu thuế, vừa khó quản lý, vừa dễ phát sinh tranh chấp trong xã hội.

Tăng khung giá đất sẽ tác động trực tiếp đến giá cả thị trường bất động sản: Giá thành nhà ở bao gồm nhiều thành tố, trong đó, có chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước. Tiền sử dụng đất chiếm khoảng trên dưới 10% giá thành căn hộ nhà chung cư; trên dưới 30% giá thành nhà phố; trên dưới 50% giá thành biệt thự. Giá thành là căn cứ để chủ đầu tư quyết định giá bán sản phẩm nhà ở ra thị trường. Do vậy, mức giá của khung giá đất tăng, tất yếu sẽ tác động trực tiếp làm cho giá nhà tăng, dẫn đến khả năng người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó tạo lập nhà ở hơn.

Tương tự, Việc tăng giá đất trong bảng giá đất sẽ tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp, các nhà máy, khu công nghiệp đang thuê đất của Nhà nước. Bởi giá đất tăng thì giá thuê đất cũng tăng, dẫn đến chi phí sản xuất bị đội lên. Khi giá đất tăng 5-10%, doanh nghiệp có thể chấp nhận được nhưng tăng 30 - 40% là đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất, kinh doanh của họ", ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest nhìn nhận.

Cũng theo ông Hiệp, với các dự án bất động sản nhà ở, tiền đất thường chiếm 10-14% giá thành. Khi giá đất tăng gấp rưỡi, con số này sẽ lên đến 25% nên giá bán chắc chắc phải tăng. Không những thế, chi phí về đất tăng còn kéo theo tất cả các sản phẩm liên quan đến ngành xây dựng như xi măng, sắt thép, gạch… cũng sẽ tăng giá. Từ đó đẩy giá thành nhà ở lên cao. Lúc đó, không biết người tiêu dùng có chấp nhận được hay không?

Vẫn biết, đất đai là nguồn thu quan trọng của ngân sách Nhà nước nhưng hiện nay, theo quy định, những dự án có sử dụng đất công đều phải đấu giá, đấu thầu. Với đất thuộc trung tâm thành phố Hà Nội, Tp.HCM thì dù bảng giá đất có tăng cao nữa cũng chưa tiệm cận được giá thị trường.

Tuy nhiên, quỹ đất để làm dự án bất động sản trong trung tâm hầu như không còn. Do đó, số dự án cũng như chủ đầu tư thu được lợi nhuận cao từ chênh lệch địa tô lớn là rất hiếm.

"Tôi cho rằng việc tăng giá đất, cộng với những khó khăn trong thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng sẽ gây ra sự chững lại của dòng đầu tư. Và năm tới vẫn là khoảng lặng của thị trường bất động sản, thị trường sẽ thiếu vắng dự án bất động sản mới và với bảng giá đất sắp được áp dụng, giá sản phẩm nhà ở sẽ tăng cao nhưng rất khó bán", ông Hiệp nói.

Nguồn: [Link nguồn]Nguồn: [Link nguồn]