Chung cư có thời hạn vắng bóng: Vì sao?

Theo các chuyên gia, thay vì sở hữu vĩnh viễn đang là thực trạng tại các chung cư hiện nay, việc quy định thời hạn sử dụng chung cư (50-70 năm) vừa giúp giá chung cư rẻ và việc sửa chữa hay đập đi xây mới tòa chung cư khi hết thời hạn đơn giản hơn.

Một chung cư có thời hạn sử dụng trên đường Nguyễn Tuân (Thanh Xuân, Hà Nội). Ảnh: Như Ý.

Người Việt Nam thích sở hữu lâu dài

Cách đây vài năm, Bộ Xây dựng từng đề xuất thời hạn sở hữu chung cư chỉ nên là 50-70 năm. Tuy nhiên, đề xuất này không nhận được sự ủng hộ của người dân, bởi người mua nhà luôn muốn sở hữu chung cư vĩnh viễn như nhà đất. Người dân tỏ ra lo lắng họ sẽ trắng tay sau khi hết thời gian sử dụng đó, dù đã bỏ tiền tỷ ra mua nhà.

Cho đến nay, cơ quan quản lý nhà nước không nhắc lại đề xuất trên trong khi thực tế, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra sản phẩm chung cư có thời hạn như 50-70 năm. Điểm khác biệt lớn nhất của loại chung cư có thời hạn này là trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng được ấn định là 50 hoặc 70 năm thay vì sử dụng “lâu dài” như các chung cư khác. Bên cạnh đó, giá chung cư sở hữu có thời hạn thường thấp hơn chung cư sở hữu lâu dài cùng khu vực.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao Đơn vị tư vấn thị trường CBRE Việt Nam, cho biết thời gian qua, có nhiều sản phẩm trỗi dậy thay thế cho bất động sản sở hữu lâu dài. Dù vậy, sản phẩm thị trường đón nhận nhiều nhất là sản phẩm sở hữu lâu dài hoặc vĩnh viễn. Tâm lý người mua bất động sản tại Việt Nam rất thích sản phẩm sở hữu lâu dài nên sức tiêu thụ trên thị trường cao.

Bà Dung dẫn số liệu cho thấy, năm 2008, tại 2 thị trường lớn là TPHCM và Hà Nội, nguồn cung chào bán là 15.000 căn hộ có thời hạn, số căn tiêu thụ là 8.000 căn nhưng đến năm 2018 tương ứng lên đến 63.000 căn và 55.000 căn.

Chia sẻ về thực tế trên thế giới, bà Dung cho biết, thị trường vẫn có cả sở hữu lâu dài và sở hữu có thời hạn. Có tới hơn 70 quốc gia trong 220 quốc gia trên thế giới quy định căn hộ để bán có thời hạn, không có loại hình nào sở hữu vĩnh viễn. Thậm chí, có những thị trường không được sở hữu vĩnh viễn bất động sản.

Đơn cử như Singapore, người dân chỉ được sở hữu lâu dài hoặc 99 năm; ở Philippines, tất cả dự án chỉ được sở hữu 50 năm. Ở Trung Quốc, đối với căn hộ bán để ở chỉ được sở hữu tối đa 70 năm. “Có những quốc gia đưa ra ưu đãi rất rõ đối với sản phẩm có thời hạn để khuyến khích người mua như thuế chuyển nhượng bất động sản đối với sản phẩm có thời hạn thấp hơn vô thời hạn”, bà Dung nói.

Hết niên hạn, có nhiều cách xử lý

Theo GS Đặng Hùng Võ, việc xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề cực kỳ khó. Trước kia, Bộ Xây dựng và các chuyên gia đã tính đến vấn đề này và đưa ra đề xuất là cần chuyển sử dụng đất chung cư có thời hạn. Thời hạn này bằng thời hạn nhà chung cư. Chủ đầu tư bán nhà cho người mua cũng theo thời hạn đó, hết hạn, người dân phải chuyển đi nơi khác ở.

Thực hiện điều này, lợi ích đầu tiên là việc cải tạo chung cư sẽ được giải quyết rất đơn giản. Hết hạn người dân sẽ chuyển đi nơi khác. Thứ hai là giá chung cư rất rẻ. Vì khi có thời hạn, người ta sẽ bán chung cư theo giá trị xây dựng. Thứ ba là nhà chung cư sẽ về đúng với khái niệm nhà chung cư. Ở nước ngoài, đa số nhà chung cư được xây chỉ là để cho thuê. Nếu ai muốn sở hữu vĩnh viễn thì mua nhà đất.

“Tuy nhiên, khi thông qua Luật Nhà ở 2014, nhiều người phản đối quy định chung cư có thời hạn, nên vấn đề giải quyết như thế nào khi chung cư hết hạn sẽ nan giải”, ông Võ nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM cho rằng, việc chung cư hết niên hạn là bài toán của tương lai, khi đó sẽ có những chính sách mới để xử lý. Theo ông Châu, khi chung cư hết niên hạn sử dụng, có rất nhiều cách để xử lý. Thí dụ một chung cư có 100 hộ dân trên diện tích đất là 1.000 m2. Khi hết hạn, tập thể cư dân sẽ là chủ sở hữu, cư dân có tiền xây dựng có quyền xây theo ý mình và theo quy hoạch. Tuy nhiên, nhiều trường hợp người dân không có tiền, thì sẽ giống như chung cư hiện nay, khi hết niên hạn, chung cư xuống cấp nghiêm trọng thì phải xây dựng lại. Nhà nước kêu gọi chủ đầu tư mới đứng ra làm.

Theo ông Châu, có trường hợp chung cư cũ đến hết hạn sử dụng phải xây dựng chung cư mới nhưng chung cư này lại nằm trong khu vực quy hoạch không được xây cao hơn chung cư cũ. Nghịch lý khác nữa là nếu không được xây dựng cao hơn thì cũng không thể tổ chức tái định cư cho cư dân. Khi xảy ra tình trạng này, chính quyền phải đứng ra để giải quyết cho cư dân.

“Ở Mỹ, sở hữu tư nhân hoàn toàn, có tòa chung cư khi hết hạn sử dụng thì chủ sở hữu đã phải đập đi và xây lại 2 toà thấp hơn, diện tích công cộng nhiều hơn. Và điều này chủ đầu tư phải chịu hoàn toàn. Câu chuyện Keangnam cũng có thể phải giải quyết theo hướng như thế”, ông Châu cho hay.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch Công ty luật Basico cho biết, điểm khác lớn nhất giữa căn hộ được cấp sổ hồng sở hữu 50 năm và căn hộ sở hữu lâu dài chính là quyền lợi của người dân sau khi hết hạn đất được giao. Khi dự án hết niên hạn, chung cư cũ hỏng không đạt chất lượng quy định an toàn của Nhà nước sẽ được yêu cầu xây mới để tái định cư tại chỗ hoặc tái định cư nơi khác. Tuy mức giá căn hộ xây mới sẽ dựa trên quy định của pháp luật tại thời điểm đó nhưng người sở hữu vẫn còn quyền lợi của mình trong dự án. Trong khi đó, các căn hộ sở hữu 50 năm hết niên hạn sử dụng, người mua sẽ không được hưởng lợi ích, đền bù giải tỏa.