“Sóng” tăng giá đất ven TP.HCM ăn theo vành đai

Không còn là dự báo, hiệu ứng tăng giá và làn sóng hình thành đô thị dọc các trục vành đai đã được thị trường kiểm chứng. Trong bối cảnh đó, Cần Giuộc (Long An cũ) nhanh chóng nổi lên nhờ cùng lúc hưởng lợi từ Vành đai 3, Vành đai 4 sắp khởi công, cao tốc và metro.

Vành đai đến đâu, giá tăng đến đó

Cuối năm 2025, Batdongsan.com.vn công bố dữ liệu đáng chú ý: các dự án chung cư dọc trục vành đai TP.HCM đã tăng trung bình 3,2 lần sau 10 năm. Đây là minh chứng rõ ràng cho xu hướng “ly tâm” theo hạ tầng và đang tái định hình bản đồ đô thị.

Bản đồ cho thấy sự dịch chuyển rõ nét của thị trường: Sau 10 năm, các dự án dọc vành đai TP.HCM tăng hơn 3 lần, minh chứng cho quy luật vành đai mở đến đâu, mặt bằng giá và đô thị bứt tốc đến đó. (Nguồn: Dữ liệu Batdongsan.com.vn)

Vành đai cũng là yếu tố then chốt thúc đẩy giá bất động sản, với biên độ tăng mạnh nhất thường rơi vào 3 giai đoạn: trước khởi công - thi công - vận hành, kéo dài trong chu kỳ 5 - 10 năm.

Theo DKRA Consulting, từ khi được phê duyệt (2011) đến nay, giá bất động sản dọc Vành đai 3 TP.HCM đã tăng gấp 3 - 4 lần, từ 7 - 17,2 triệu lên 24,4 - 74,1 triệu/m2.

Tại Hà Nội, xu hướng còn rõ nét hơn. Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, giai đoạn 2021 - 2025, giá căn hộ dọc Vành đai 3 tăng từ 54 lên 162 triệu/m2, Vành đai 2 từ 89 lên 243 triệu/m2, Vành đai 1 từ 124 lên 288 triệu/m2. Trong khi các quận trung tâm như Đống Đa, Hai Bà Trưng tăng khoảng 70 - 90% trong ba năm, các khu vực bám Vành đai 3 như Nam Từ Liêm, Gia Lâm, Hoài Đức ghi nhận mức tăng 100 - 150%, cho thấy lợi thế vượt trội của bất động sản ven vành đai.

Vành đai 3 tiến gần ngày về đích, hoàn thiện mạch kết nối liên vùng và tạo đòn bẩy tăng trưởng vượt bậc cho bất động sản khu Nam TP.HCM. (Ảnh: Quốc Dũng)

“Cơn sốt” này được dự báo tiếp diễn tại phía Nam khi Vành đai 4 dự kiến hoàn thành vào Quý II/2028. Tuyến đường dài 207km, quy mô 4 làn xe, vận tốc thiết kế 100km/h, kết nối TP.HCM - Đồng Nai - Tây Ninh, đồng thời giao cắt hàng loạt cao tốc lớn như Biên Hòa - Vũng Tàu, Long Thành - Dầu Giây, TP.HCM - Trung Lương.

Qua đó, một hành lang kinh tế liên hoàn được hình thành, kết nối từ cảng Phú Mỹ - sân bay Quốc tế Long Thành - hệ thống KCN Bình Dương - cảng Hiệp Phước đến Cần Giuộc, phát triển thành cực tăng trưởng mới đô thị - logistic - cảng biển - sân bay - metro - KCN. Vừa qua, xã Phước Vĩnh Tây (Cần Giuộc cũ) đã công khai bảng giá bồi thường để sẵn sàng cho công tác thi công đúng tiến độ.

Trong bức tranh liên kết vùng, Cần Giuộc đang là nơi hưởng lợi rõ nét nhất. Từ tuyến vành đai này đến trung tâm TP.HCM chợ Bến Thành chỉ 15 - 20km và khoảng 10km đến Phú Mỹ Hưng. Việc Vành đai 4 kết hợp cao tốc Bến Lức - Long Thành đã phá thế chia cắt bởi sông nước, đưa khu vực kết nối trực tiếp với khu Đông, Đồng Nai và sân bay Long Thành.

Cùng với Vành đai 3, cao tốc Bến Lức - Long Thành và Metro số 4 (dự kiến khởi công 2027), khi các dự án hạ tầng vẫn ở giai đoạn đầu, Cần Giuộc được xem là điểm đến hiếm hoi còn dư địa để đón trọn chu kỳ tăng giá. Đồng thời tạo ra chuỗi không gian đô thị sôi nổi đối trọng trực tiếp với khu Đông TP.HCM.

“Cuộc đua” săn bất động sản ở chân sóng

Theo dấu vành đai, bất động sản vùng ven (đặc biệt khu Long An cũ) đang thu hút dòng tiền mạnh mẽ. Bên cạnh các chủ đầu tư phía Nam, nhiều “ông lớn” phía Bắc cũng tham gia như Vinhomes, T&T Group, BIM Group, tập đoàn Ecopark,… cho thấy sức hấp dẫn cực lớn.

Hiep Phuoc Premia có quy mô 80ha, cung cấp ra thị trường 4.000 sản phẩm với tổng doanh thu dự kiến khoảng 9.000 tỷ đồng.

Trong bức tranh đó, Hiep Phuoc Premia nổi bật với hướng đi khác biệt khi là một trong số ít quỹ đất nền còn sót lại tại Nam Sài Gòn, đưa tổng giá sở hữu chỉ từ 1,79 tỷ đồng/nền, thấp hơn khoảng một nửa so với các dự án cùng khu vực. Dù mức giá “mềm”, dự án vẫn được định vị vượt phân khúc với mô hình đô thị sinh thái siêu sông kiểu mẫu, sở hữu tổ hợp hơn 40 tiện ích đồng bộ cùng địa thế ôm trọn hơn 1km mặt tiền sông Soài Rạp, mang đến không gian sống sinh thái lý tưởng cho cư dân.

Ngoài ra, hiếm có dự án vùng ven nào sở hữu cự ly gần trung tâm như Hiep Phuoc Premia khi tọa lạc trên trục Nguyễn Văn Tạo (lộ giới 60m), kết nối trực tiếp Nguyễn Hữu Thọ, giúp di chuyển đến Phú Mỹ Hưng trong khoảng 20 phút và Bến Thành 25 phút, nhờ vị trí liền kề Depot Hiệp Phước của Metro số 4, rút ngắn đáng kể thời gian vào trung tâm.

Khi mặt bằng giá bất động sản ven TP.HCM liên tục được thiết lập ở mức cao theo tiến độ hạ tầng, lợi thế không còn nằm ở việc đón sóng chung, mà ở khả năng chọn đúng khu vực và đúng dự án ngay từ giai đoạn đầu của chu kỳ tăng trưởng mới. Những dự án hội tụ vị trí kết nối, quy hoạch bài bản và mức giá còn ở ngưỡng tiếp cận như Hiep Phuoc Premia đang trở thành lựa chọn ưu tiên cho nhu cầu ở thực lẫn chiến lược đầu tư trung - dài hạn.