Nhà đất có diện tích thực tế lớn hơn trong sổ đỏ: Người mua gặp rủi ro gì?

Trong quá trình mua nhà đất nhiều người do tin vào những lời “có cánh” của môi giới nên thường bỏ qua sự chênh lệch diện tích sử dụng thực tế với sổ đỏ. Điều này có thể khiến người mua gặp nhiều rắc rối về sau khi tiến hành cải tạo, sửa chữa và xây mới.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, những nhà đất có sự chênh lệch về diện tích sử dụng thực tế với sổ đỏ thường xảy ra ở những căn hộ tập thể hoặc chung cư cũ. Do những căn hộ này phần lớn đều được xây dựng từ cách đây vài chục năm. Trong quá trình sử dụng nhiều chủ hộ đã lấn chiếm không gian chung hoặc cơi nới thêm “chuồng cọp” để tăng diện tích để ở. Tất cả những diện tích lấn thêm này đều không được ghi trong sổ đỏ, đây là một vấn đề mang tính lịch sử với những khu tập thể và chung cư cũ tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Nhiều hộ dân tại các khu tập thể cũ cơi nới “chuồng cọp” để tăng diện tích sử dụng

Chị Diễm Quỳnh, chủ sở hữu hai căn hộ tập thể cũ tại Hà Nội thừa nhận cả hai căn hộ của mình đều có sự chênh lệch về diện tích sử dụng thực tế và diện tích ghi trong sổ đỏ. Căn hộ tập thể tại Kim Liên (Đống Đa – Hà Nội) có diện tích sử dụng thực tế hơn 50 mét vuông nhưng diện tích ghi trong sổ đỏ chỉ là 45 mét vuông. Trong khi đó, diện tích ghi trong sổ đỏ căn hộ tập thể tại quận Hai Bà Trưng (Hà Nội) chỉ 58m² nhưng diện tích sử dụng thực tế hiện tại là hơn 60m².

Chị Quỳnh cho biết trước đây khi mua hai căn hộ tập thể này đều mua qua sự giới thiệu của môi giới các sàn bất động sản. Khi thắc mắc về sự chênh lệch diện tích thực tế với diện tích trên sổ đỏ chị nhận được câu trả lời nếu diện tích sổ đỏ và thực tế trùng khớp thì giá nhà sẽ cao hơn chứ không phải như giá được gia đình chị xuống tiền mua.

Đang rao bán một căn hộ tập thể 45 mét vuông tại Thanh Xuân – Hà Nội với giá 790 triệu đồng, anh Thái thừa nhận diện tích sử dụng và diện tích trên sổ đỏ của căn hộ này có sự chênh lệch rất lớn. Theo đó, diện tích trên sổ đỏ thực tế chỉ có 15 mét vuông, nhưng trong quá trình sử dụng những chủ cũ của ngôi nhà đã cơi nới thêm để tăng diện tích sử dụng thực tế.

Người môi giới này cho biết đã từng thực hiện chuyển nhượng nhiều căn tập thể cũ và hầu hết các căn hộ tập thể, chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay đều có hiện tượng cơi nới không ít thì nhiều để tăng diện tích sử dụng. Do các căn hộ tập thể đều có vị trí thuận tiện về đường giao thông, bệnh viện, trường học, chợ,... nên việc mua bán giữa các bên thường dựa vào diện tích sử dụng thực tế chứ không căn cứ vào diện tích được ghi trong sổ đỏ. Hoạt động mua bán nhà tập thể cũ vẫn diễn ra rất nhộn nhịp do nhiều người hy vọng sẽ được ở khu trung tâm khi tập thể cũ được cải tạo, xây dựng lại.

Nói về việc mua nhà đất có sự chênh lệch diện tích thực tế với sổ đỏ, luật sư Diệp Năng Bình, Đoàn luật sư TP Hồ Chí Minh cho rằng về mặt pháp lý, theo khoản 5 Điều 98, Luật Đất đai năm 2013 thì chủ căn hộ có thể làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) phần đất còn thừa ngoài sổ đỏ với một số trình tự, điều kiện như: Hồ sơ xin xác minh nguồn gốc đất, biên bản không tranh chấp của các hộ lân cận… và lưu ý có thể phải nộp tiền thuế tính từ thời điểm cấp sổ cho đến nay. Trong trường hợp không đạt được thỏa thuận này với người bán, thì người mua sẽ mất thêm rất nhiều chi phí nếu thực hiện.

Luật sư Bình cũng cho biết đối với trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai 2013 hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Về nguyên tắc, diện tích đất sử dụng và số liệu ghi trong sổ đỏ phải khớp nhau, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc lại diện tích trên giấy chứng nhận quyền sở dụng đất của chủ sở hữu và diện tích thực trên thực tế.

Không khó để tìm thấy những tin rao bán căn hộ tập thể cũ có sự chênh lệch về diện tích sử dụng và diện tích trong sổ đỏ - Ảnh chụp màn hình

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có hơn 2.500 nhà chung cư, tập thể cũ, tương đương khoảng hơn 3 triệu m2 sàn được xây dựng từ trước năm 1994. Trong số này có hơn 600 nhà chung cư, tương đương khoảng 25%, thuộc diện hư hỏng, nguy hiểm (phân loại cấp C, D). Tuy nhiên, 10 năm qua, số nhà chung cư đã được cải tạo, sửa chữa mới chỉ dưới 3%.

Một số chuyên gia bất động sản từng ví von “cải tạo các chung cư, tập thể cũ như húc đầu vào đá” bởi các doanh nghiệp từng có ý định tham gia vào chương trình cải tạo, xây mới các khu tập thể cũ ngao ngán vì không thể thỏa thuận được với cư dân về quyền lợi. Trong đó quyền lợi với phần diện tích cơi nới thêm không được ghi trong sổ đỏ luôn được nhắc đến nhiều nhất và cũng khó thỏa thuận nhất.

Tại Hà Nội đã có gần 20 doanh nghiệp, trong đó phải kể đến những "ông lớn" như tập đoàn SunGroup, Vingroup, FLC, tập đoàn T&T... muốn tham gia cải tạo các khu tập thể cũ. Nhưng để các khu dân cư mới, khang trang đẹp đẽ được hình thành, sẽ có rất nhiều việc phải giải quyết giữa cư dân, chủ đầu tư và TP Hà Nội.

Nguồn: [Link nguồn]Nguồn: [Link nguồn]