Lại lo “bong bóng” bất động sản

UBND TP HCM giao Sở Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP theo dõi sát tình hình cung cầu, đề xuất nghiên cứu công cụ thuế, chính sách để cân bằng thị trường bất động sản.

Trong báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) TP HCM 9 tháng đầu năm 2016, Hiệp hội BĐS TP (HOREA) cho rằng thị trường nhà đất đang có dấu hiệu chững lại và tiềm ẩn những nhân tố nếu không được xử lý kịp thời có thể gây tác động xấu với sự ổn định của thị trường. Vấn đề cấp bách mà HOREA đề xuất là Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cần điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án, quan tâm tới chất lượng tín dụng và kiểm soát việc sử dụng vốn vay đúng mục đích...

Vấn đề trên là chủ đề của “Bàn tròn doanh nhân” tuần này.

Ông Phan Đình Tuệ, Phó Tổng Giám đốc NH TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank): Thường xuyên kiểm soát vốn vào địa ốc

Lại lo “bong bóng” bất động sản - 1

Ông Phan Đình Tuệ

Tôi nghĩ rằng kiểm soát vốn vào các dự án BĐS là việc các NH, trong đó có Sacombank, phải làm thường xuyên để bảo đảm chất lượng tín dụng chứ không phải đến khi thị trường có nguy cơ hoặc tín dụng tăng mạnh. NHNN cũng thường xuyên có các văn bản nhắc nhở, chỉ đạo việc kiểm soát cho vay các dự án bảo đảm an toàn.

Trước hết, các dự án được NH tài trợ phải là dự án BĐS được thẩm định, đánh giá tốt; chủ đầu tư có năng lực và khả năng trả nợ. Riêng Sacombank, khi tài trợ vốn cho các dự án BĐS thường đi kèm liên kết với chủ đầu tư cho khách hàng của dự án đó vay vốn mua căn hộ.

Thông qua đó, chúng tôi sẽ đánh giá được khả năng trả nợ, mục đích mua căn hộ để ở hay đầu tư, không có chuyện cho một nhà đầu tư vay tiền mua 10-15 căn hộ cùng lúc như trước đây. Càng kiểm soát được rủi ro từ việc cho khách hàng vay mua nhà dự án, mua căn hộ sẽ càng bớt rủi ro cho NH trong cho vay dự án BĐS. Và các NH cho vay dự án cũng thường giải ngân theo tiến độ, quan sát tiến độ dự án và khả năng trả nợ của chủ đầu tư chứ không đổ vốn ồ ạt nên không quá lo ngại.

Lại lo “bong bóng” bất động sản - 2

Dòng tiền đầu tư, đầu cơ đang đổ vào thị trường bất động sản khiến nhiều chuyên gia phải lên tiếng cảnh báo Ảnh: Hoàng Triều

TS Bùi Quang Tín, chuyên gia tài chính: Vẫn rủi ro khi đổ nhiều vốn vào nhà đất

Lại lo “bong bóng” bất động sản - 3

TS Bùi Quang Tín

Các NH có nhiều lý do để cấp vốn vào các dự án BĐS cao cấp như việc phải chạy chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng đến cuối năm 2016 là 18%-20% nhưng đẩy vốn vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh hiện tại không dễ dù lãi suất cho vay đang hạ. Trong khi cấp tín dụng vào lĩnh vực BĐS lại có lãi suất trung dài hạn tốt hơn, thậm chí có NH cho vay được lãi suất trung dài hạn đến 11%-12%/năm sau thời gian lãi suất ưu đãi.

Về dòng tiền trả nợ, hầu hết khách hàng mua BĐS cao cấp thường có thu nhập trung bình khá trở lên và họ đã tính toán sẵn dòng tiền trả nợ trước khi đầu tư vào các dự án này nên hầu như các NH cũng yên tâm về khoản tiền trả nợ, chưa kể BĐS cao cấp đang có xu hướng tiếp tục tăng giá thời gian tới.

Nhưng cũng phải thừa nhận đổ nhiều vốn vay vào phân khúc này sẽ có rủi ro cho các NH. Như khi thị trường bão hòa, chủ đầu tư sẽ thiếu đầu ra và không có đủ dòng tiền để trả nợ như đã từng xảy ra trong quá khứ làm nhiều NH phát sinh nợ xấu. Những khách hàng đầu tư khó tìm được khách mua cũng sẽ không có dòng tiền để trả nợ lãi và gốc cho NH và nguy cơ khoản vay này chuyển thành nợ xấu. Chưa kể nền kinh tế vẫn đang vật lộn với nợ xấu khổng lồ, một phần không nhỏ trong quá khứ liên quan tới BĐS.

TS Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính: Để thị trường tự điều tiết

Lại lo “bong bóng” bất động sản - 4

TS Đinh Thế Hiển

Việc HOREA đề xuất nên có nhiều dự án ở phân khúc nhà bình dân, nhà ở xã hội cần phải tính toán lại bởi thị trường sẽ tự điều tiết. Thực tế trong 2 năm 2014-2015, phân khúc nhà có giá trung bình và trung cao cấp mới bán tốt chứ không phải cấp thấp.

TP HCM đang ưu tiên phát triển trong dài hạn là thành phố văn minh nên không thể là nơi tập trung nhà ở xã hội thì rất dễ thụt lùi về quy hoạch và phát triển đô thị…

Điều quan trọng nhất là nhà nước cần quản lý chặt chẽ cơ chế, chính sách, đừng để người dân phải mua nhầm dự án không đầy đủ pháp lý hoặc bị chủ đầu tư lợi dụng đẩy giá từ nhà trung cấp lên cao cấp. Còn việc sản phẩm trên thị trường trung hay cao cấp thì để thị trường điều tiết cung cầu.

Ông Trần Trọng Tuấn, Giám đốc Sở Xây dựng TP HCM: Đừng vội lo thị trường giảm

Lại lo “bong bóng” bất động sản - 5

Ông Trần Trọng Tuấn

Trong giai đoạn 2013-2015, thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi tích cực. Từ đầu năm đến nay, tình hình tiếp tục khả quan. Sở đang rà soát để có đánh giá chính xác nên không vội vàng nói thị trường giảm đến mức lo ngại. Từ đầu năm đến nay, sở đã cấp phép cho 52 dự án nhà ở hình thành trong tương lai và dự kiến trong năm 2017, số lượng căn hộ đưa ra thị trường khoảng 57.985 căn. Trong đó, phân khúc căn hộ bình dân sẽ tăng 9%, nhà thu nhập thấp tăng góp phần thúc đẩy thị trường. Lo lắng về lệch pha cung cầu nhà ở cao cấp là có nhưng bằng các biện pháp hỗ trợ thúc đẩy nhà ở xã hội sẽ giúp thị trường cân bằng hơn.

Tỉnh táo cho vay

Không phải ngẫu nhiên mà HOREA cho rằng thị trường BĐS đang tiềm ẩn những nhân tố bất ổn, nếu không được xử lý kịp thời có thể gây tác động xấu đối với sự ổn định của thị trường này. Bởi theo HOREA, đang có sự phát triển lệch pha cung cầu trên thị trường, khi phân khúc BĐS cao cấp tăng trưởng rất lớn với hàng loạt dự án ra đời, trong khi nhà ở thương mại vừa túi tiền lại quá thiếu.

Quan sát những buổi mở bán sẽ thấy một lượng nhà đầu tư kinh doanh BĐS thứ cấp đang gia tăng mạnh, phần lớn mua để bán lại kiếm lời. Và ngay cả với đối tượng người nước ngoài mua nhà tại TP, theo khảo sát của CBRE, cũng chủ yếu để đầu tư kinh doanh, rất ít người mua để ở. Trong khi đó, tín dụng đang tăng trưởng cao và nợ xấu cũng vẫn chưa được giải quyết triệt để. Dù thị trường BĐS đã hồi phục từ khoảng 3 năm nay nhưng những khoản nợ xấu phần lớn có liên quan đến thị trường BĐS lại vẫn đang là nỗi ám ảnh của nhiều NH thương mại.

Tính đến hết tháng 9-2016, tăng trưởng tín dụng cả nước đạt 10,64%, trong đó tín dụng bằng VNĐ là 11,65%. Theo Ủy ban Giám sát Tài chính quốc gia, trong 9 tháng đầu năm, tín dụng đầu tư và kinh doanh BĐS tăng 5,3% so với cuối năm ngoái và hiện chiếm 8,5% tổng tín dụng của nền kinh tế. Riêng tín dụng tiêu dùng tăng 28,7% so với cuối năm ngoái và chiếm 11,3% tổng tín dụng (tập trung chủ yếu vào nhu cầu sửa chữa nhà, mua nhà để ở…).

Mức tăng trưởng này dù vẫn còn thấp so với chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng năm nay là 18%-20% và cũng thấp hơn tỉ lệ tăng trưởng tín dụng trên 37% vào thời điểm xảy ra bong bóng BĐS năm 2007 nhưng HOREA cho rằng NHNN cần cấp bách điều chỉnh dòng vốn tín dụng vào thị trường BĐS trên cơ sở đánh giá tính khả thi của từng dự án, kiểm soát vốn vay đúng mục đích… Mới đây, Bộ Xây dựng cũng cảnh báo về sự phát triển lệch pha của phân khúc thị trường BĐS cao cấp và NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng thẩm định chặt chẽ các dự án BOT, BT trước khi cho vay, kiểm soát rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng vượt giới hạn, cấp tín dụng đối với khách hàng có dư nợ lớn, trong đó có doanh nghiệp BĐS.

Trước những lo lắng của hiệp hội BĐS và cơ quan quản lý, nhiều lãnh đạo NH thương mại cho rằng bản thân các NH đã quá thấm thía bài học về nợ xấu BĐS trong quá khứ nên giờ đã “tỉnh táo” hơn nhiều khi cho vay các dự án, chủ đầu tư. Nếu trước đây, các NH chạy đua tăng trưởng tín dụng nên có giai đoạn không chú trọng nhiều vào chất lượng và khả năng trả nợ của khách hàng, nay họ đã ý thức được việc phải thường xuyên kiểm soát dòng vốn đổ vào dự án, chủ đầu tư và cả khách hàng vay mua nhà.

P.Đình - L.Anh