Khi nào bất động sản mới phục hồi?

Theo nhận định của nhiều chuyên gia, nhìn dài hạn nhiều khả năng 5 năm nữa thị trường BĐS mới phục hồi và 2 năm tới là khoảng thời gian khó khăn nhất.

Điển hình của sự khốn khó là thị trường nhà ở. Các căn hộ cao cấp liên tục được các chủ đầu tư hạ giá nhưng vẫn không có người mua. Tình trạng này buộc nhiều chủ đầu tư phải trì hoãn các dự án đang thực hiện.

Và không chỉ thị trường nhà ở mà cả thị trường văn phòng cũng vô cùng ảm đạm. Trong 2 năm gần đây, nguồn cung mỗi năm tại thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội luôn cao hơn mức 30%/năm. Ước tính đến năm 2014, nó sẽ đạt con số 2 triệu m2 và tỉ lệ diện tích trống sẽ hơn 40%, dù thị trường có hấp thụ tốt đến đâu đi nữa. Giá thuê văn phòng cũng giảm liên tục trong 11 quý gần đây.

Theo ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc của CBRE Việt Nam, thị trường căn hộ sẽ khó hồi phục nhanh. “Chu kỳ lạm phát những năm gần đây cho thấy, độ trễ từ khi lạm phát và lãi suất giảm xuống còn dưới 10% cho đến khi thị trường căn hộ hồi phục là 6 tháng”, ông Townsend nói.

Hiện nay, các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã đứng trước những rủi ro lớn. Hệ số nợ/vốn chủ sở hữu của các công ty bất động sản Việt Nam là 120%, so với mức trung bình 45% của doanh nghiệp cùng nghề trong khu vực Đông Nam Á. Đồng thời, hệ số nợ/lợi nhuận trước thuế và lãi vay của một số doanh nghiệp ngành này đã ở mức 10 lần . Trong khi đó, rủi ro phá sản nếu thị trường diễn biến xấu với chỉ số này là khoảng 6 lần. Điều này cho thấy các doanh nghiệp lỡ dính vào bất động sản cần phải rút nhanh ra khỏi thị trường này.

Đại diện quỹ Đầu tư Vietnam Capital Partners (VCP) dự báo, phải giảm giá bán thêm 50% nữa để bằng với mức giá chung của các nước châu Á. Nghiên cứu ở thị trường Việt Nam cho thấy, giá bán căn hộ chỉ nên từ 60.000 - 100.000 USD/căn. Chủ đầu tư cũng phải giảm chi phí xây dựng, trang thiết bị phải đẹp và phải giảm diện tích căn hộ. Nhìn sang thị trường Bangkok sẽ thấy hơn 90% số căn hộ mới xây đều có diện tích nhỏ hơn 50 m2.

Rất có thể 5 năm nữa thị trường bất động sản mới phục hồi và 2 năm tới là khoảng thời gian khó khăn nhất. Theo ông Townsend, để giải phóng hàng tồn, các chủ đầu tư cần phải bán tháo. Tuy nhiên, không phải dễ dàng để bán tháo. Bởi, rất nhiều chủ dự án ở Việt Nam vẫn còn nặng tâm lý “bán là thất bại” hay mất thể diện, nên chưa thực sự thoải mái khi tiếp xúc với các nhà đầu tư, các quỹ đầu tư hay các đơn vị môi giới.