Bất động sản lại tiếp tục xuyên đáy

Thị trường bất động sản liên tục trượt dài do các nhà đầu tư mất niềm tin. Các mức đáy mới với mặt bằng giá cực thấp đã nhanh chóng được thiết lập nhưng vẫn không tạo được thanh khoản.

Đáy xuyên đáy

Sau cơn sóng nhẹ đầu năm 2011, giá nhà đất tại Hà Nội trượt dốc dài. Nhiều mức đáy mới được xác lập từ cuối năm 2011 cho đến giữa năm 2012 do áp lực bán tháo của nhiều nhà đầu tư có các khoản vay đến thời điểm đáo hạn. Việc bán tháo ồ ạt đã đẩy giá nhà, đất tại các điểm nóng của thị trường bất động sản như khu vực quận Hà Đông, Hoài Đức, Từ Liêm...xuống một mặt bằng giá mới với mức độ mất giá 30-40%.

Mặc dù 3-4 tháng nay, lượng hàng bán tháo đã giảm mạnh tuy nhiên bất động sản vẫn chưa thể ngừng đà rơi giá do giới đầu tư không muốn mua vào. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này xuất phát từ nguồn tiền cạn kiệt và niềm tin vào thị trường, vào các chủ đầu tư gần như không còn.

Thêm vào đó, phần lớn các nhà đầu tư bất động sản đều đang bị đọng vốn vào nhà đất cộng với sự mất giá bất động sản khiến cho tài sản đã “bốc hơi” quá nửa. Vì vậy, nhiều nhà đầu tư cho rằng mua thời điểm này mặc dù biết là giá rẻ nhưng tín hiệu về sự phục hồi còn rất mong manh, bỏ tiền ra mua nhưng khả năng thu hồi vốn và có được lợi nhuận là điều không tưởng. Do vậy, nhiều dự án có mức giá bán được cho là “nằm mơ cũng không có” thời thị trường sôi động giờ nhà đầu tư vẫn quay mặt.

Điển hình, khu vực quận Hà Đông một điểm nóng nhất về bất động sản tại Hà Nội giờ trong cảnh im lìm.

Sau cơn sóng nhẹ đầu năm 2011, giá nhà đất tại Hà Nội trượt dốc dài.

Với những dự án bất động sản đã hoàn thành xong và bàn giao cho khách hàng hiện quận Hà Đông có khoảng gần 20 dự án. Hầu hết những khu đô thị mới này đều là dự án có vị trí đắc địa, nằm trên các tuyến đường huyết mạch kết nối Hà Đông với các quận trung tâm. Thời điểm thị trường sôi động giá đất các đô thị này đều đặt ngưỡng trên dưới 100 triệu đồng/m2 hiện giờ đã giảm 40%.

Đơn cử, khu đô thị mới Dương Nội A nằm trên mặt đường Lê Văn Lương kéo dài, thời thị trường sôi động giá biệt thự đạt ngưỡng 70-80 triệu đồng/m2 hiện giảm còn 35-37 triệu đồng/m2. Khu đô thị mới An Hưng nằm kế sát khu đô thị Dương Nội A, hiện chủ đầu tư đã bàn giao nhà cho khách hàng, giá biệt thự hướng đẹp 45-47 triệu đồng/m2, giá nhà liền kề 50-51 triệu đồng/m2. Khu đô thị mới Văn Khê hiện đã giao nhà được 2 năm giá liền kề khoảng 50 triệu đồng/m2 trong khi cách đây 1 năm mỗi m2 đất khu đô thị này có giá 80-90 triệu đồng/m2. Khu đô thị Văn Phú nằm trên trục đường Lê Trọng Tấn kéo dài, giá liền kề, biệt thự trục đường lớn hiện khoảng 60-70 triệu đồng/m2, đường nhỏ 45-50 triệu đồng/m2 giảm 40% so với thời điểm năm 2010....

Tại khu vực huyện Hoài Đức nơi tập trung rất nhiều dự án bất động sản có quy mô lớn như Nam An Khánh, Bắc An Khánh, khu đô thị mới Geleximco, khu đô thị Vân Canh, khu đô thị Bắc 32, khu đô thị mới Tân Tây Đô.... mặt bằng giá giảm 30%. Đơn cử, dự án Nam An Khánh giá nhà liền kề có thời điểm lên cao 40-45 triệu đồng/m2 giờ giảm 24-28 triệu đồng/m2. Khu đô thị Bắc An Khánh Splendora giá bán liền kề, biệt thự trong hợp đồng với chủ đầu tư 1.800 -2.000 USD/m2, các nhà đầu tư mua đi bán lại với mức tiền chênh ngoài đạt 3-5 tỷ đồng/căn liền kề, 7-10 tỷ đồng/căn biệt thự thì nay mức chênh lệch giảm xuống 1-2 tỷ đồng/căn liền kề, 3-4 tỷ đồng/căn biệt thự. Dự án khu đô thị Bắc 32, hiện đã bàn giao nhà cho khách hàng nhưng giá nhà chỉ khoảng 30-35 triệu đồng/m2 trong khi đó trước đây mức cao nhất đạt được 70 triệu đồng/m2, dự án Kim Chung – Di Trạch vị trí đường to khoảng 33-35 triệu đồng/m2, đường nhỏ 22-25 triệu đồng/m2,....

Giá nhà, đất còn giảm nữa

Sự mất giá của bất động sản trong một thời gian dài qua xuất phát từ việc Ngân hàng nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại siết chặt tín dụng cho vay bất động sản để đưa tỷ lệ dự nợ về mức 16% cuối năm 2011.

Sau khi dư luận đồng loạt lên tiếng, ngân hàng nhà nước đã có những động thái nới tín dụng bằng việc loại bất động sản ra khỏi lĩnh vực phi sản xuất, hạ lãi suất vay, hạ lãi suất cho các khoản vay cũ về mức lãi suất mới 15%/năm. Thậm chí, để kích cầu, nhiều ngân hàng thương mãi đã tung các gói tín dụng có trị giá khoảng 2.000-4.000 tỷ đồng để cho vay mua nhà, tổng cộng lượng tiền các ngân hàng đưa ra khoảng gần 200 ngàn tỷ đồng. Tuy nhiên, trên thực tế nhiều doanh nghiệp, nhà đầu tư cho rằng đây chỉ là biện pháp mang nặng tính hình thức bởi thực tế khách hàng vẫn chưa thể tiếp cận gói tín dụng do điều kiện đặt ra ngặt nghèo, lãi suất vay vẫn còn ở mức cao phổ biến 17%/năm. Ngay cả việc hạ lãi suất cho các khoản vay cũ của khách hàng cũng không được giảm về mức 15%/năm như quy định của Ngân hàng nhà nước....

Chính vì vậy, tất cả các thành phần tham gia vào thị trường bất động sản đều không hề mặn mà và gần như mất niềm tin khi chính sách thiếu tính ổn định. Nhiều chuyên gia cho rằng, để có thể cứu thị trường bất động sản trong lúc này vấn đề mấu chốt vẫn là hạ lãi suất cho vay, kiểm soát chặt nguồn cung ảo đặc biệt các chủ đầu tư phải tiếp tục hạ giá bán nhà. Nếu các yếu tố này không được thực thi thì thị trường khó phục hồi.