Gỡ rối nhà đất mua bán giấy tay

Các quận - huyện, sở - ngành đã thống nhất kiến nghị UBND TP HCM xem xét cấp chủ quyền nhà đất cho một số trường hợp mua bán giấy tay từ trước ngày 1-5-2009.

Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) TP HCM vừa chủ trì cuộc họp với các sở - ngành, quận - huyện bàn giải pháp tháo gỡ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản khác gắn liền với đất (GCN) cho các trường hợp mua bán giấy tay (từ ngày 1-7-2004 đối với đất và từ 1-7-2006 với nhà).

Lấn cấn giữa luật cũ - mới

Theo UBND TP HCM, các trường hợp nêu trên nếu không có tranh chấp và phù hợp quy hoạch thì xem xét cấp GCN, đồng thời yêu cầu người mua nhà đất bất hợp pháp nộp phạt nghĩa vụ tài chính, trình UBND TP xem xét. Việc cấp GCN phải được niêm yết công khai để tránh tranh chấp, khiếu nại.

Đại diện Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP HCM cho biết điều 50 Luật Đất đai hiện tại chỉ xem xét cấp GCN cho trường hợp mua bán giấy tay trước ngày 1-6-2004, còn sau thời điểm này thì chưa đề cập việc xử lý ra sao. Bên cạnh đó, Nghị định 105/2009 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định phạt 200.000 - 10 triệu đồng với hành vi chuyển nhượng nhà đất không đúng quy định pháp luật; buộc khôi phục lại tình trạng của đất, trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng…, hoàn toàn không có biện pháp cấp GCN.

Tuy nhiên, điều 100 Luật Đất đai 2013 lại quy định người đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định mà trên đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan nhưng đến trước ngày luật có hiệu lực thi hành (1-7-2014) chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định và đất đó không có tranh chấp thì được cấp GCN, không phải nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, luật mới vẫn chưa có hiệu lực và chưa có các văn bản hướng dẫn.

Theo Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP HCM, hiện còn 123.000 hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCN lần đầu. Trong đó, khoảng 28% rơi vào trường hợp mua bán nhà đất giấy tay.

Người mua chịu thuế chuyển nhượng

Ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường  TP HCM, cho rằng cần thông cảm với người thu nhập thấp phải chấp nhận mua bán nhà đất giấy tay với giá rẻ. Theo ông, đó là nhu cầu chính đáng nên cần tạo điều kiện cho họ được hợp pháp hóa tài sản.

Vả lại, lỗi cũng không hoàn toàn từ phía người dân khi chính sách pháp luật và quản lý nhà nước còn yếu kém, lỗi thời. Các dự án tái định cư An Sương (quận 12), 67/6 Trần Kế Xương (Bình Thạnh)… đã hơn 10 năm vẫn chưa được cấp GCN, trong khi những suất tái định cư đã được người dân chuyển nhượng gần hết. Tuy nhiên, theo tinh thần chỉ đạo của UBND TP HCM, chỉ nghiên cứu tháo gỡ các trường hợp đã có nhà ở hiện tại, không xem xét trường hợp mua bán đất.

Theo ông Nam, cần phân loại các trường hợp mua bán giấy tay để có cách xử lý phù hợp: mua bán đất nông nghiệp tự chuyển mục đích sử dụng sau ngày 1-7-2004, người đã có nhà nhưng bán lại sau ngày 1-7-2004, nhà đất đã có chủ quyền nhưng vẫn mua bán giấy tay, mua bán suất tái định cư sau ngày 1-7-2004. Người được cấp GCN cũng phải chịu phạt một khoản tiền vì vi phạm pháp luật.

Đại diện Cục Thuế TP HCM cho biết chỉ cần phía Tài nguyên và Môi trường chuyển hồ sơ qua, ngành thuế đã có những hướng dẫn để tính nghĩa vụ tài chính trong trường hợp này theo tinh thần người mua phải chịu thuế chuyển nhượng thay cho người bán. Ông Đoàn Thành, Phó Giám đốc Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất TP, đề xuất bên cạnh việc xử phạt hành vi mua bán không tuân thủ quy định, thời gian tính nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp mua bán giấy tay là thời điểm hiện tại nộp hồ sơ xin cấp GCN để tránh sự so bì với những người đã chấp hành pháp luật, mua bán đúng thủ tục từ trước.

Đại diện các quận - huyện đề xuất nên mở thời hạn cho các trường hợp mua bán nhà đất giấy tay được cấp GCN đến trước ngày 1-5-2009 - thời điểm bắt đầu áp dụng Nghị định 23 (xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản...), thay vì trước ngày 1-7-2006 như chỉ đạo của UBND TP HCM.