Doanh nghiệp BĐS đau đầu với nợ đáo hạn

Sự đóng băng của thị trường BĐS từ cuối năm 2010 đến nay khiến nhiều DN không có tiền trả nợ, còn chủ nợ thì cực chẳng đã phải tiếp tục gia hạn nợ.

“Cứu cánh” từ các ông chủ

Cuối năm 2011, tình trạng thanh khoản của Tổng CTCP Xây dựng và Xuất nhập khẩu Việt Nam (Vinaconex - mã VCG) ở mức báo động. Khoản vay trái phiếu đến hạn thanh toán, trong khi tiền mặt không dư dả nhiều, thu tiền theo tiến độ từ khách hàng, đối tác không thuận lợi…, khiến công tác giám sát, quản trị dòng tiền tại Vinaconex trở nên căng thẳng. Nợ đến hạn lớn, nếu không xoay được dòng tiền mới để bù đắp, Vinaconex sẽ đối diện với khả năng mất thanh khoản, thậm chí bị kiện phá sản trong trường hợp trái chủ không nhân nhượng.

Tình trạng căng thẳng này thể hiện ngay trên báo cáo tài chính có kiểm toán của Vinaconex, đó là nguy cơ mất khả năng thanh toán ngắn hạn và Ban giám đốc Vinaconex cho rằng, việc phát hành cổ phiếu thành công sẽ là lối thoát của Công ty.

Thực tế, đợt phát hành được Vinaconex bắt đầu từ cuối năm 2011 đứng trước nguy thất bại khi thị giá cổ phiếu VCG giảm về mức thấp hơn giá chào bán. Sau hai lần nỗ lực kéo dài thời gian đăng ký thực hiện quyền, giá cổ phiếu VCG vượt lên trên 10.000 đồng/CP, đủ để cổ đông lớn chấp nhận giải ngân và đợt phát hành của Vinaconex đã thành công.

Tại CTCP Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (Sudico - mã SJS), khoản trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng, đáo hạn vào tháng 7/2012 cũng đã gây áp lực không nhỏ tới tình trạng thanh khoản của Sudico. Áp lực này càng lớn hơn, khi theo báo cáo của Ban kiểm soát Công ty, số tiền huy động từ trái phiếu đã được sử dụng sai mục đích. Trong khi đó, dự án chủ đạo của Sudico là Nam An Khánh bị triển khai chậm so với kế hoạch và thị trường bất động sản diễn biến bất lợi.

Giống như Vinaconex, “cứu cánh” của Sudico đến từ cổ đông lớn, nhưng không phải theo cách bơm tiền trực tiếp. Tại cuộc họp ĐHCĐ thường niên diễn ra cuối tháng 6/2012, ông Đỗ Văn Bình, Phó chủ tịch HĐQT Sudico cho biết, bên cạnh việc HĐQT mới đã làm việc với các đối tác như Techcombank, Maritimebank, Tài chính Sông Đà nhằm hỗ trợ Sudico trong việc tái cơ cấu các khoản nợ, thì Ngân hàng TMCP Việt Á (được cho là có mối quan hệ mật thiết với ông Bình - PV) cũng sẵn sàng tài trợ khoảng 2.000 tỷ đồng để giúp Sudico tiếp tục đầu tư, phát triển. Điều này là một sự đảm bảo cho thanh khoản của Sudico trong bối cảnh một lượng trái phiếu không nhỏ mà Công ty phát hành năm 2009 đáo hạn trong tháng 7/2012.

Cuối năm 2011, tình trạng thanh khoản của Vinaconex ở mức báo động.

Rõ ràng, khi bản thân Tập đoàn Sông Đà, với tư cách là cổ đông nhà nước, cổ đông lớn nhất tại Sudico gặp khó khăn, thì sự xuất hiện của ông Bình (cổ đông mới và lớn thứ hai tại Sudico) đã mang lại cho các cổ đông lợi ích nhiều hơn kỳ vọng ban đầu.

… và sự nhân nhượng của chủ nợ

Không phải DN nào cũng may mắn như trường hợp của Vinaconex và Sudico nêu trên. Tại không ít DN bất động sản, để hỗ trợ thanh khoản cho công ty, các “ông chủ” sẵn sàng cầm cố cả cổ phiếu của mình, nhưng công ty tiếp tục gặp khó khăn, thì cách duy nhất có thể làm đó là tìm kiếm sự nhân nhượng của chủ nợ.

Tình trạng bi bét tài chính của CTCP Sông Đà Thăng Long (STL) không phải là vấn đề mới. Tuy nhiên, những thông tin tích cực về khả năng thu xếp một hợp đồng tín dụng mới với Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) khiến không ít trái chủ thở phào nhẹ nhõm. Bởi vì, giữa tháng 10/2012, một đợt trái phiếu trị giá 300 tỷ đồng của STL phát hành năm 2009 sẽ đáo hạn. Động thái tích cực nêu trên còn thể hiện ở việc, cách đây mấy tháng, STL đã thanh toán trái tức năm 2011 (cộng thêm khoản tiền phạt chậm trả) - khoản tiền mà STL có nghĩa vụ phải trả từ cuối năm 2011.

Trao đổi với PV, một lãnh đạo cấp cao của STL cho biết, Công ty đã đàm phán xong với các trái chủ để xin kéo dài thời gian thanh toán trái phiếu 1 năm và các trái chủ đã đồng ý. Tuy nhiên, một trái chủ sở hữu trái phiếu STL cho hay, ông không biết gì về thông tin này.

Đáng chú ý, báo cáo tài chính năm 2011 của STL cho thấy, cuối năm 2011, Công ty ghi nhận khoản vay gần 485 tỷ đồng của CTCP Tài chính Sông Đà (SDFC), với thời hạn vay từ 30/11/2011 đến 15/1/2012. Lãi suất của khoản vay này là… 30,75%/năm. Đến báo cáo tài chính bán niên 2012, khoản vay ngắn hạn này đã biến mất! Vấn đề không phải là STL đã trả được nợ, mà nó được chuyển thành một khoản vay dài hạn khác, với giá trị 470 tỷ đồng (không rõ lãi suất, kỳ hạn).

Từ đầu năm đến nay, PV cũng ghi nhận được nhiều trường hợp phải xin giãn nợ, khất nợ đối với các khoản vay, trái phiếu đến hạn. Chẳng hạn, tại CTCP Vạn Phát Hưng (VPH), trong quý IV/2011, Công ty có khoản vay ngắn hạn 256 tỷ đồng của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn - Chi nhánh Chợ Lớn. Đến cuối quý IV/2011, khoản vay này đã chuyển thành hai khoản vay khác nhau: một khoản vay ngắn hạn trị giá 6 tỷ đồng, một khoản vay dài hạn trị giá 250 tỷ đồng.

Thời điểm cuối quý IV/2011, cơ cấu tài sản của VPH cũng cho thấy nguy cơ hụt thanh khoản khá rõ ràng. Trong 1.416 tỷ đồng tổng tài sản ngắn hạn, VPH có 18,7 tỷ đồng tiền và tương đương tiền, 32,4 tỷ đồng đầu tư ngắn hạn, 43 tỷ đồng phải thu khách hàng và gần 29 tỷ đồng phải thu khác; 1.180 tỷ đồng còn lại là hàng tồn kho. Trong khi đó, VPH có 880 tỷ đồng vay nợ ngắn hạn. Với cơ cấu tài sản, nợ phải trả như trên, rõ ràng, nếu ngân hàng không nhân nhượng, thì Công ty sẽ gặp rất nhiều khó khăn.

CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (NBB), sắp tới có thể là CTCP Quốc Cường Gia Lai (QCG), cũng là điển hình cho việc DN phải cầu cứu tới sự nhân nhượng của chủ nợ để giảm áp lực trả nợ.

Giám đốc một quỹ đầu tư bất động sản nhận định, những câu chuyện tương tự như STL, QCG, NBB… nêu trên sắp tới sẽ không phải là “hàng hiếm”. Bởi vì, giai đoạn bùng nổ vay nợ bất động sản, nhất là vay nợ lách dưới dạng trái phiếu kỳ hạn khoảng 3 năm diễn ra chủ yếu vào cuối năm 2009, 2010. Những dự án bắt đầu đầu tư trong giai đoạn trên hầu như chưa mang lại dòng tiền. Do đó, khả năng DN phải khất chủ nợ vì không xoay được thanh khoản là kịch bản dễ xảy ra nhất.