Địa ốc TPHCM: Đã hết giới hạn giảm giá

Giới đầu tư địa ốc tại TP.HCM đều chung quan điểm, giảm giá căn hộ không còn là phép màu để giải cứu thị trường. Thực tế, tuy giá nhà đã giảm nhưng sức mua vẫn chậm, buộc các ông chủ phải ra thông điệp: đã hết giới hạn cho việc giảm giá sâu hơn nữa.

Tại buổi tọa đàm mới đây "Cơ hội nào cho thị trường bất động sản", hầu hết các chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng nên tập trung vào chất lượng căn hộ hơn là chạy đua với chiến lược giảm giá căn hộ. Tiếp tục giảm giá sẽ tạo nên sự lầm tưởng lớn trên thị trường.

Vẫn "ôm mộng" nhà đất giảm hơn

Một chủ đầu tư địa ốc cho rằng, tình thế giảm giá vẫn chưa có người mua của thị trường bất động sản tương tự như câu chuyện chú bé chăn cừu hay nói dối. Tại thời điểm thị trường phát triển nóng, giá bất động sản được đẩy lên mức không tưởng khiến người tiêu dùng nghiễm nhiên cho rằng thị trường đang tồn tại mức giá ảo. Nay, thị trường trầm lắng, doanh nghiệp mặc dù đã giảm giá dưới mức xây dựng song vẫn chưa đủ để làm người mua nhà tin tưởng giá đã sát với thực tế.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty địa ốc Lê Thành, cho biết: "Hiện giá căn hộ mà công ty đưa ra đều thấp dưới mức cơ sở, nhưng bán không hề dễ. Người mua nhà vẫn đang trông đợi giá sẽ giảm hơn. Họ cho rằng đây vẫn chưa phải là giá trị thật và chủ đầu tư vẫn còn có lãi".

Tuy nhiên, theo ông Nghĩa, công ty không thể giảm thêm vì hệ số lợi nhuận đã hạ đến mức tối thiểu. Thậm chí, nhiều dự án vẫn đang chịu mức lỗ nhất định để bán được hàng. Trong khi giá vật liệu xây dựng tăng 30-50%, giá nhà đã giảm khoảng 30% thì tính ra, tỷ lệ giảm chung đã ở mức 60%.

Lý do khiến nhiều nhà đầu tư và người mua nhà vẫn kỳ vọng giá căn hộ tiếp tục giảm là bởi thông tin về lượng hàng tồn kho đang rất lớn, có giá trị lên đến 3 tỷ USD. Trên thực tế, một số doanh nghiệp bắt đầu thấy "đắng miệng" với chiến lược giảm giá căn hộ và nhất quyết sẽ không giảm thêm. Nhiều chuyên gia nhận định, đáy của thị trường không căn cứ vào giá thành mà thường do cung - cầu quyết định. Vì thế, khi giá thị trường đã thấp hơn giá thành tối thiểu như hiện nay, rất khó có chuyện giảm sẽ giảm thêm.

Thực tế, tuy giá nhà đã giảm nhưng sức mua vẫn chậm, buộc các ông chủ phải ra thông điệp: đã hết giới hạn cho việc giảm giá sâu hơn nữa.

TS. Đinh Thế Hiển phân tích: "Xác định giá thành tối thiểu của căn hộ phải gắn với một phân khúc và vị trí cụ thể; tiếp đó là chi phí hình thành diện tích căn hộ. Như vậy, chi phí này bao gồm giá đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý, lãi vay... Các căn hộ trung bình với hạ tầng khá hiện có giá bán 12-13 triệu đồng/m2 thì gần như đã dưới mứcgiá thành".

Để xây dựng một căn hộ cao cấp đúng nghĩa, chi phí thấp nhất là 20 triệu đồng/m2, cao cấp hơn khoảng 40 triệu và trung bình là 30 triệu đồng/m2. Con số này được tính trên cơ sở dự án phát triển trong vòng ba năm, còn thực tế tại Việt Nam, khoảng thời gian này kéo dài hơn nhiều.Trong khi đó, giá bán trung bình trên thị trường sơ cấp (tương ứng với các phân khúc) thấp hơn mức chi phí xây dựng mới này. Đây được xem là nghịch lý của thị trường bất động sản.

Ông Nghĩa cho rằng, giai đoạn 2007-2008 thị trường thuộc người bán, muốn mua phải xếp hàng; nay thị trường đảo chiều, thuộc về người mua, với niềm tin thị trường vẫn chưa chạm đáy bất chấp giá cả đã giảm đáng kể. Đó là hệ quả do thị trường phát triển quá nóng trước đây, làm người tiêu dùng mất niềm tin ngay cả khi giá hạ nhiệt.

Tháo gỡ từ chính sách

Để "phá băng" BĐS trong giai đoạn này và cho tương lai, nhiều ý kiến đề xuất, DN nên tập trung vào người tiêu dùng cuối cùng và cam kết đảm bảo chất lượng. Doanh nghiệp không nên giảm giá quá nhiều vì như thế sẽ "giết" phần lớn khách hàng đã mua nhà trước đó. Thực tế, "chiêu" giảm giá đã không hiệu quả như mong muốn, việc lấy lại lòng tin của khách hàng cũng hết sức nan giải. Con đường duy nhất để các doanh nghiệp sống sót là tháo gỡ khó khăn từ chính sách.

Ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT công ty Nam Long, nhận xét, chính sách BĐS đang làm cho thị trường đóng băng, nhà đầu tư không mặn mà và có xu hướng tháo chạy khỏi thị trường. Chẳng hạn, quy định về tiền sử dụng đất hiện vẫn là một ẩn số. Nhà đầu tư mua đất mà không biết đóng tiền sử dụng là bao nhiêu. Điều đó khiến họ khó triển khai dự án.

Do vậy, các DN kiến nghị Nhà nước cần có kế hoạch mua lại các dự án căn hộ có diện tích phù hợp để phục vụ chương trình tái định cư và làm quỹ nhà ở xã hội, như TP.HCM đã thực hiện.

Hiện nay, theo một DN bất động sản, khi thị trường chung cư rơi vào tình trạng khó thanh khoản, họ đã tính đến phương án chuyển sang xây nhà ở xã hội. Công ty đã liên lạc với các cơ quan chức năng để xin chuyển đổi dự án từ mục đích thương mại sang làm nhà ở xã hội, song, thời gian chờ thủ tục quá lâu khiến họ phải bỏ cuộc. "Quan trọng nhất là phải đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, bởi vấn đề là thời gian. Nếu quá lâu, DN không thể chờ đợi vì sẽ mất cơ hội kinh doanh" vị này cho biết.

Ngoài ra, xung quanh phương án chuyển đổi, không ít các doanh nghiệp bất động sản tỏ ra băn khoăn về tính khả thi. Hàng ngàn căn hộ đang tồn kho chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp hoặc trên mức trung bình, trong khi mức giá nhà ở xã hội thường là thấp. Việc chuyển đổi sẽ rất khó, nhất là khi các căn hộ đã hoàn thiện. Vì vậy, cần phải có giải pháp linh hoạt để giải phóng lượng hàng tồn kho.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà (Bộ Xây dựng) cho biết, để giải quyết nhu cầu nhà ở cho người dân, Bộ đang xúc tiến đẩy nhanh việc cần phải có quỹ tiết kiệm nhà ở để người dân có thể dễ dàng tiếp cận, không lệ thuộc quá nhiều vào ngân hàng. Hiện đề án quỹ tiết kiệm nhà ở đã được Bộ Xây dựng trình Thủ tướng Chính phủ, sẽ sớm triển khai tại Hà Nội và TP.HCM.