Đáy bất động sản sắp bị phá?

Đáy thị trường bất động sản mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đề cập tới đang sắp bị phá vỡ. Chúng ta hãy chờ xem điều gì sẽ xảy ra, cái gì sẽ từ đáy trồi lên.

Sau sự xuất hiện khá thường xuyên của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng và cấp phó của ông - Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam - vào quý II/2012, tín hiệu chính sách cho thị trường bất động sản đã rõ hơn rất nhiều so với cách đây nửa năm.

Hẳn là thế, bởi từ đầu tháng 4/2012, khi Ngân hàng Nhà nước tiến hành đợt giảm trần lãi suất huy động lần thứ hai trong năm, dư luận và trên mặt báo chí đã dần thưa thớt nội dung dự báo về tình hình sa sút của thị trường bất động sản.

Với thị trường TP.HCM, sự bình thản của dư luận gần như là một lẽ đương nhiên, vì bất chấp vài cú lao dốc và "định" lao dốc trong việc giảm giá phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp, bất chấp tình trạng giao dịch "oải" chưa từng thấy, phần lớn dự án đất nền ở khu Đông và khu Nam thành phố này vẫn kiên nhẫn kéo giá ngang. Trong khi đó, phân khúc đất thổ cư ở một số nơi như quận 9, quận Thủ Đức, quận Tân Phú, quận 12 và nhà bình dân tại các khu vực này vẫn duy trì được mật độ giao dịch tương đối bình thường.

Nếu để ý, sẽ nhận ra hầu hết các bài báo phản ảnh về tình trạng bĩ cực và giảm giá đều xoáy vào thị trường nhà đất Hà Nội. Một số khu vực như Mê Linh, Đông Anh vẫn thường được đánh giá là những nơi có mức giảm "khủng" nhất. Kế đó là khu vực phía Tây với nhiều dự án được mô tả là lao dốc không phanh...

Nhưng từ đầu tháng 5/2012 đến nay, thế cục dường như đã chuyển biến. Hai khu vực Long Biên, Gia Lâm ở phía Đông Hà Nội còn được mô tả là tăng giá. Đặc biệt trong vài tuần qua, các dự án ở khu vực phía Tây Hà Nội như Geleximco, Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Vân Canh... đã trở nên sôi động bất thường khi mặt bằng giá nhích lên từ 500.000 - 2 triệu đồng cho mỗi mét vuông đất nền. Chưa bàn đến thực tế giao dịch có thành hình thành khối hay không, chỉ riêng chuyện giá không lao dốc hay suy giảm thêm cũng đã là một hiện tượng đặc biệt đối với thị trường nhà đất Hà Nội, khơi dậy niềm tin sống sót cho các chủ doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư thứ cấp.

Lần này, hy vọng củng cố cho đáy chữ U ở TP.HCM và đáy tạm ở Hà Nội là có cơ sở, bởi lãi suất đang giảm thật sự

Nét chấm phá bất ngờ

Hy vọng đã chớm khởi sắc. Thế nhưng, những bài học mừng hụt cay đắng của "lịch sử cận đại" vẫn ám ảnh khôn nguôi. Câu hỏi được đặt ra hiện nay là liệu cái đáy của thị trường Hà Nội có bền vững, hay lại như thời kỳ quý III/0 2011 đã chỉ cầm cự được một thời gian ngắn nhờ vào "hiệu ứng trần lãi suất 14%" của Ngân hàng Nhà nước, nhưng sau đó lại tiếp tục "đi về nơi xa lắm".

Tuy nhiên vào lần này, hy vọng củng cố cho đáy chữ U ở TP.HCM và đáy tạm ở Hà Nội là có cơ sở, bởi lãi suất đang giảm thật sự chứ không chỉ giảm trên danh nghĩa. Tương tự với quý II/2009 mà xu hướng nới dần tín dụng đã kích thích cho sự hồi sinh của cả hai thị trường chứng khoán Việt Nam và thị trường bất động sản Hà Nội, lần này cũng đang diễn ra một khí sắc gần giống như thế, tuy không có mặt gói kích cầu 8 tỷ đô la nào từ phía Chính phủ.

Nhưng bù lại, thị trường lại bắt đầu tiếp nhận những thông tin mới mẻ và không kém bất ngờ. Vào ngày cuối tháng 5/2012, một cuộc hội thảo do Hiệp hội bất động sản Việt Nam và báo Lao Động tổ chức đã diễn ra ở TP.HCM. Điểm đặc biệt của cuộc hội thảo này có lẽ ở cái tiêu đề của nó. Khác với những tiêu đề của nhiều cuộc hội thảo trước đây như "cơ hội nào" hay "kênh đầu tư hiệu quả nào", hội thảo lần này đã gọi thẳng tên cúng cơm của vấn đề: "Vực dậy thị trường bất động sản".

Nhưng làm thế nào để vực dậy? Đó chính là điểm đặc biệt nhất của cuộc hội thảo. Lần thứ hai kể từ thông điệp "Nhà nước sẽ mua lại nhà chung cư" vào tháng 4/2012, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam lại xuất hiện với hàng loạt con số. Trong cách nhìn của ông, thời gian tới thị trường bất động sản sẽ đón nhận những tín hiệu vui từ chính sách đẩy mạnh giải ngân đầu tư công của Chính phủ.

Hiện nay, Nhà nước còn 120.000/180.000 tỷ đồng trong kế hoạch phải chi. Số tiền này khi bơm ra thị trường (chủ yếu đầu tư vào hạ tầng) sẽ tạo nhiều hiệu ứng tốt. Cụ thể là kích ngành vật liệu xây dựng (đang tồn kho 3 triệu tấn xi măng, thép 220.000 tấn... ), doanh nghiệp sẽ đi vay tiền làm công trình (kích tăng trưởng tín dụng).

Ngoài ra, trong kế hoạch giải ngân vốn năm nay vẫn còn 38.000 tỷ đồng huy động từ trái phiếu Chính phủ, vốn tạm ứng của năm 2013, cùng 17.000 tỷ đồng từ nhiều nguồn vốn khác... Như vậy, từ đây đến cuối năm, lượng tiền sẽ cho ra thị trường là 500.000 tỷ đồng (cộng thêm từ nguồn tăng trưởng tín dụng khoảng 300.000 tỷ đồng), không ít thì nhiều cũng kích thích các thị trường phát triển...

Cần lưu ý rằng, từ đầu năm cho đến gần cuối tháng 5/2012, những con số trên vẫn chưa hề hiện ra trong các bản báo cáo nào. Mà tiền đề của nó đã chỉ xuất hiện trong một báo cáo của thủ tướng vào những ngày đầu của kỳ họp Quốc hội bắt đầu từ cuối tháng 5/2012.

Hẳn nhiều doanh nghiệp và nhà đầu tư phải băn khoăn: Liệu triển vọng số liệu như thế có ý nghĩa gì đối với các phương án kinh doanh?

Vỡ đáy?

Nếu quả thực những con số đầu tư công được giải ngân như thông tin của ông Nguyễn Trần Nam, nền kinh tế và các thị trường sẽ có cơ hội đón nhận một lượng tín dụng bồi bổ không nhỏ và cũng chẳng kém thua gì so với gói kích cầu năm 2009. Vấn đề chỉ còn là khoản tín dụng khổng lồ này sẽ được phân bổ như thế nào mà thôi.

Trong những suy ngẫm khiêm tốn nhất và biện chứng với lịch sử quá u ám của thị trường bất động sản nước nhà từ hơn một năm qua, có lẽ chúng ta không nên duy trì một cái nhìn quá đỗi lạc quan vào bức tranh tương lai, cho dù bức tranh đó đang được chấm phá bởi những mảng màu số liệu thật ấn tượng. Mà nên bình tâm với quan niệm: thị trường có được giao dịch, doanh nghiệp bán được hàng là tốt lắm rồi.

Còn trước mắt, "chân sút" chủ công lại là Ngân hàng Nhà nước - đã chính thức xuất hiện từ quý IV năm ngoái, thay cho Bộ Xây dựng - mũi trung phong trước đây.

Điểm đáng chú ý là cùng ngày với hội thảo đề cập ở trên, một cuộc họp giữa Ngân hàng Nhà nước với 14 ngân hàng lớn đã diễn ra ở đầu cầu bên kia - Hà Nội. Tuy về danh nghĩa chỉ là một cuộc họp định kỳ, song nội dung của nó lại hé lộ khá nhiều khoản mục mà có thể sẽ được "cách mạng" hóa trong thời gian tới, thậm chí ngay trong tháng 6/2012.

Song trùng với trào lưu giảm trần lãi suất huy động và phải thực giảm lãi suất cho vay để giải quyết phần nào bài toán ứ vốn nơi ngân hàng, thị trường bất đông sản cũng đang có điều kiện để tiếp nhận một mặt bằng lãi suất cho vay thấp hơn. Đó cũng là chủ kiến của Ngân hàng nhà nước, nhất là việc cơ quan này đang suy nghĩ đến khả năng có thể mở rộng diện áp trần lãi suất cho vay, trong đó có khả năng nhóm đối tượng bất động sản, chứng khoán và tiêu dùng đều được hưởng lợi.

Nếu những biện pháp mang tính tình thế như trên được áp dụng và vận dụng một cách "đồng bộ, linh hoạt và uyển chuyển", kết quả chắc chắn phải đến là thị trường bất động sản sẽ ấm lại. Tuy vậy, bên cạnh tình hình thanh khoản nhiều khả năng sẽ được cải thiện trong nửa cuối năm 2012 và có thể kéo sang cả năm 2013, sự hồi phục này cũng chỉ có ý nghĩa trong một phạm vi khá hạn hẹp, chứ khó có đất hoạt động cho giới đầu cơ nhà đất như vào những thời kỳ sốt nóng trước đây.

Khi tháng 6/2012 chưa đến thời điểm trung tuần, một lần nữa - lần thứ tư liên tiếp trong năm, Ngân hàng nhà nước lại quyết định giảm trần lãi suất huy động. Nhưng lần này, cú "đánh xuống" quyết liệt hơn: 2%!

Đáy thị trường bất động sản mà Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng đề cập tới đang sắp bị phá vỡ. Chúng ta hãy chờ xem điều gì sẽ xảy ra, cái gì sẽ từ đáy trồi lên...