Căn hộ nhỏ: Phù hợp nhưng khó làm!

Đề xuất chia nhỏ căn hộ được cho rất tốt đối với doanh nghiệp và những người mua nhà có nguồn tài chính eo hẹp. Tuy nhiên, nó lại đang vấp phải rất nhiều vấn đề về pháp lý.

Nên

Theo báo cáo mới nhất của Ngân hàng Thế giới, chỉ 5% dân số Hà Nội đủ tiền mua nhà đất. Còn lại 95% dân thủ đô, với GDP bình quân xấp xỉ 2.000 USD, gấp rưỡi GDP bình quân chung cả nước vẫn không mua nổi nhà bởi giá nhà hiện nay quá cao so với thu nhập. Ở các nước trên thế giới, giá căn hộ chỉ bằng 7 lần thu nhập của người dân nhưng ở Việt Nam thì con số này cao hơn tận 26 lần. Ví dụ, ở các nước, với thu nhập khoảng 200 triệu một năm thì có thể mua căn hộ 1,4 tỷ đồng trong vòng 7 năm. Còn ở Việt Nam, thu nhập phải tăng gấp 26 lần, người ta mới có thể mua được nhà.

Xét trên thực tế, với thu nhập bình quân 4-6 triệu đồng/tháng của hàng triệu người lao động hiện nay thì giấc mơ có được nhà ở là quá xa với.

Chỉ cần làm một phép so sánh nhỏ về giá thuê nhà hiện tại cũng đủ thấy nhu cầu ấy lớn như nào. Để có được 10m2 khép kín, không phải ở khu vực trung tâm, tiền thuê nhà ở Hà Nội cũng lên tới 1 triệu đồng/tháng. Nếu cần một căn 20 - 30m2, với tiện nghi vừa phải, người thuê cũng phải trả 2 - 3 triệu đồng/tháng. Vậy thì, với thu nhập bình quân khoảng 4 - 6 triệu đồng/tháng, họ sẽ không bao giờ mua nổi căn hộ vài tỷ đồng.

Để giải được bài toán này, theo tính toán của một số hiệp hội bất động sản thì chỉ còn cách chia nhỏ diện tích căn hộ mới có thể đáp ứng được lượng cầu rất lớn hiện nay.

Một doanh nghiệp bất động sản tại TP Hồ Chí Minh cho biết, hiện nay số lượng căn hộ tồn đọng trên địa bàn đều là những căn hộ có diện tích lớn hơn 60 m2. Còn những căn hộ có diện tích dưới 60m2 lại bán rất chạy do nhu cầu mua rất cao nhưng lượng cung thì lại không có nhiều.

"Với nhu cầu như hiện nay, đưa ra thị trường 100.000 căn hộ diện tích nhỏ cũng bán hết. Thành ra một nguyên nhân khiến bất động sản trầm lắng chính là xây dựng quá nhiều căn hộ vượt mức thu nhập của khách hàng”, vị này cho biết.

Xuất phát từ những bất cập này, trong dự thảo Nghị định quản lý phát triển đầu tư nhà ở đô thị, Bộ Xây dựng đã có đề xuất "linh hoạt" về những căn hộ. Theo đó, Bộ Xây dựng cho phép các dự án hiện nay được “bổ đôi” diện tích căn hộ xây dựng diện tích nhỏ để phù hợp với nhu cầu thị trường, diện tích từ 25 đến 40m2 đối với nhà ở xã hội và nhà ở thương mại.

Chia nhỏ căn hộ rất tốt cho DN nhưng lại vấp phải rất nhiều vấn đề về pháp lý.

Vướng

Mặc dù đề xuất của Bộ Xây dựng đang chờ xin ý kiến của Chính phủ, nhưng đã có một số doanh nghiệp bất động sản đã mạnh dạn tìm hướng chia nhỏ diện tích căn hộ để kích cầu thị trường.

Tuy nhiên, sau khi các doanh nghiệp này chính thức công bố các sản phẩm mới này, họ đã nhận không ít phản hồi.

Trong đó, vấn đề vướng nhất hiện nay đó là quy định về mật độ diện tích. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc G.P Invest, hiện nay có hai loại diện tích căn hộ mà phù hợp với người dân nhất là 50 và 120m2. Tuy nhiên, việc phê duyệt thiết kế không hề đơn giản bởi tổng số đã được ấn định, doanh nghiệp muốn nhỏ hơn cũng không.

“Các căn hộ nhỏ đang rất được ưa chuộng nhưng vướng chủ trương giảm tải dân mà thành phố và Sở quy hoạch kiến trúc đưa ra. Nếu chia nhỏ phù hợp với thị trường nhưng lại trái quy định” ông Hiệp cho biết.

Còn dưới lăng kính của giới kiến trúc sư, việc mua bán nhà có diện tích nhỏ sẽ dễ hơn, song sẽ lại xuất hiện tình trạng nhà ổ chuột và hậu quả sẽ là không nhỏ. Đơn cử, việc dân số tăng đột biến kéo theo các dịch vụ hạ tầng, chỗ để xe... của tòa nhà cũng sẽ không đáp ứng được.

“Thoạt nghe có vẻ chủ trương này là khá tốt, nhưng thực chất khi thiết kế một căn hộ đều được thiết kế hoàn chỉnh. Nếu thiết kế diện tích nhỏ ngay từ đầu thì có thể được, song xây lớn rồi giờ lại chia nhỏ buộc phải thay đổi toàn bộ cấu trúc của ngôi nhà khiến kết cấu không đảm bảo an toàn" ông Phạm Thanh Tùng - Chánh VP Hội Kiến trúc sư Việt nam cho biết.