Rủi ro “bánh vẽ” trái phiếu bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản là nhóm chào bán nhiều trái phiếu nhất từ đầu năm đến nay, lãi suất trái phiếu của các doanh nghiệp này cũng thuộc nhóm cao nhất thị trường.

Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh bảo lãi suất cao đi kèm với rủi ro cao.

Người mua trái phiếu cần lường trước những rủi ro khi mua trái phiếu doanh nghiệp bất động sản

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt chẽ, các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu để huy động vốn phát triển kinh doanh.

Số liệu trong Báo cáo Tổng quan thị trường trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam 8 tháng đầu năm của Công ty Chứng khoán SSI (SSI), cho biết doanh nghiệp bất động sản là nhóm chào bán nhiều trái phiếu nhất từ đầu năm đến nay.

Tính đến cuối tháng 8, có tổng cộng 44/108 doanh nghiệp bất động sản chào bán trái phiếu với giá trị đạt 47.804 tỷ đồng, và 36.946 tỷ đồng trong số này được phát hành. Còn lại 10.858 tỷ đồng là lượng dư bán không có nhà đầu tư chào mua.

SSI cho biết, bất động sản là lĩnh vực kinh doanh yêu cầu vốn lớn và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Trong tương lai, hệ số rủi ro này sẽ còn tăng cao hơn trong dự thảo thông tư thay thế đang được lấy ý kiến sửa đổi. Với độ rủi ro cao nên lãi suất trái phiếu doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang thuộc nhóm cao nhất thị trường.

Theo đó, lãi suất trái phiếu bình quân của các doanh nghiệp bất động sản phát hành từ đầu năm nay vào khoảng 10,01%/năm. Trong hàng chục nghìn tỷ trái phiếu được các doanh nghiệp bất động sản phát hành, khoảng 94,3% trái phiếu có lãi suất dưới 12%/năm.

Trong khi đó, có 8 lô phát hành của 5 doanh nghiệp với tổng giá trị đạt 2.079 tỷ đồng có lãi suất trên 12%/năm. Trong đó, cao nhất là lô 200 tỷ đồng phát hành ngày 8/4 của Công ty Địa ốc Phát Đạt có lãi suất lên tới 14,45%/năm.

Các chuyên gia cho rằng lãi suất cao đi kèm với rủi ro cao. Những kênh đầu tư có tỷ suất sinh lời trên 10%/năm sẽ có rủi ro càng lớn.

Tại buổi họp báo về thị trường bất động sản quý 3/2019 mới đây, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản Việt Nam, phân tích: “Hiện nay, tín dụng không phải là nguồn trông đợi chính từ các nhà phát triển bất động sản. Các nhà phát triển bất động sản phải tìm kiếm nguồn khác để thay thế trong đó có việc lên sàn để huy động trái phiếu cổ phiếu”.

Theo ông Đính, thị trường chứng khoán giúp cho thị trường bất động sản có thêm nguồn vốn, đồng thời là nơi để đo lường sức khỏe của doanh nghiệp. Nếu doanh nghiệp “khỏe” thì việc lên sàn là nơi để doanh nghiệp khoe mình, ngược lại sẽ là trở ngại đối với những doanh nghiệp làm ăn chộp giật, thiếu thông tin minh bạch.

Trước thực trạng trên, các chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư trước khi quyết định mua trái phiếu doanh nghiệp phải tìm hiểu kỹ nhiều vấn đề.

Đặc biệt, theo chuyên gia kinh tế – TS Đinh Thế Hiển, doanh nghiệp bất động sản Việt Nam có tỉ lệ kết cấu nợ khá lớn. Ở Việt Nam chưa có những tổ chức xếp hạng uy tín doanh nghiệp, độ tin cậy chưa cao nên trái phiếu tồn tại hai rủi ro. Một là doanh nghiệp yếu (nợ nần) và hai là rủi ro về ngành, do bất động sản là ngành theo chu kỳ tăng trưởng, lên xuống không ổn định.

Cũng theo ông Hiển, trái phiếu không có cơ chế giám sát. Ngân hàng cho vay thì còn giám sát giải ngân đúng dự án, đúng chỗ, có cán bộ tín dụng giám sát. Trái phiếu thì doanh nghiệp dùng tiền ấy vào việc gì là chuyện của họ. Nhà đầu tư cá nhân thường không có đầy đủ thông tin nên việc đánh đổi có thêm 1%-2% so với tiền gửi ngân hàng có vẻ chưa đủ hấp dẫn.

Bên cạnh đó, hiện nay đang có xu hướng doanh nghiệp thiếu vốn, không huy động bằng cách nào được thì phát hành trái phiếu với lãi cao ngất ngưởng. Thời gian qua, có những đơn vị bất động sản huy động vốn với lãi suất rất cao, lên đến 14%/năm.

Đối với người mua, nhà đầu tư, một vị đại diện đơn vị phát triển và phân phối bất động sản cũng tư vấn, người mua trái phiếu cần xác định mục tiêu của mình là lãi suất, quyền lợi khi mở bán dự án hay lợi nhuận khi chuyển nhượng. Nếu chủ đầu tư bán trái phiếu nhằm hợp thức hóa việc nhận tiền từ khách hàng, dù dự án chưa đủ điều kiện mở bán thì cần xem xét.

“Trong kinh tế, mức rủi ro càng thấp thì lãi suất càng thấp, lãi suất cao thì rủi ro cũng tỉ lệ thuận, rất nguy hiểm cho nhà đầu tư” – ông Hiển lưu ý.