Vì sao loạn số liệu tồn kho BĐS?

Việc công bố số liệu hàng tồn kho bất động sản không thống nhất đã gây ra khó khăn nhất định cho các cơ quan quản lý, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản cũng như tâm lý người mua nhà.

Trước khó khăn của thị trường bất động sản, tháng 4/2012, Bộ Xây dựng đã có công văn gửi các Sở Xây dựng, yêu cầu báo cáo về lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản.

Từ câu chuyện này, thời gian qua, trên thị trường xuất hiện khá nhiều con số hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản do cơ quan quản lý nhà nước và các đơn vị nghiên cứu thị trường công bố.

Theo số liệu tổng hợp của Sở Xây dựng TPHCM, hiện lượng căn hộ tồn kho vào trên địa bàn khoảng 20.000 căn. Cùng thời điểm này, bộ phận nghiên cứu thuộc Dragon Capital lại công bố một con số khác, 35.000 căn hộ. Còn số liệu khảo sát mới đây nhất của Công ty Nghiên cứu thị trường CBRE, lượng căn hộ tồn kho tại TP. HCM là 18.000 căn, Savills Việt Nam là 14.500 căn được chào bán bởi hơn 100 dự án.

Trước đó, một báo cáo của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, tính đến cuối quý II/2012, Hà Nội tồn kho trên 100.000 căn hộ, TP. HCM tồn kho hơn 47.000 căn hộ.

Mới đây nhất, con số chính thức về hàng tồn kho đã được Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng công bố cụ thể, theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của 44 tỉnh thành, tính đến 30/8/2012, căn cứ vào căn hộ đã hoàn thành chưa bán được, căn hộ đã đủ điều kiện huy động vốn, căn hộ thấp tầng chưa bán được, đất nền được phép bán nền chưa bán được. Lượng hàng tồn kho cả nước hiện nay có 16.469 căn hộ chung cư, trong đó TP.HCM 10.108 căn, Hà Nội là 3.292 căn. Tổng số nhà thấp tầng 4.116 căn trong đó Hà Nội 3.483 căn, TPHCM là 1.131 căn. Tổng giá trị hàng tồn kho 40.750 tỷ đồng.

Trong khi đó, theo báo cáo hơn 60 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên 2 sàn chứng khoán, lượng hàng tồn kho bất động sản rơi vào khoảng hơn 83.804 tỉ đồng.

Từ sự không thống nhất giữa các con số, cho thấy từ trước đến nay chưa có một đơn vị nào theo dõi, thống kê chính xác về hàng tồn kho. Điều này sẽ gây khó khăn cho các sở ban ngành trong việc quản lý và cũng như đưa ra phương án tháo gỡ việc tồn đọng hàng hóa bất động sản. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản cho rằng, số liệu thống kê trên không có sự phân loại từng dự án cụ thể mà gộp chung các dự án với nhau. Điều này gây ảnh hưởng không tốt đến thị trường bất động sản.

Ông Nguyễn Ngọc Thành – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Hải Phòng cho rằng, tình hình thị trường khó khăn, trạng thái đóng băng từng dự án đã xuất hiện nhiều năm nay. Nó tác động năm 2012, trong sản phẩm tồn động đó có một phần dự án đã hoàn thành nhưng không tiêu thụ hết, có dự án đang triển khai hoặc có dự án mới đang trong quá trình hoàn thành cũng được thống kê là sản phẩm dở dang. Vấn đề đánh giá các sản phẩm dở dang cần có thống kê chính xác hơn dựa trên những căn cứ khoa học.

Theo ông Thành, hiện tổng số căn hộ tồn kho chỉ khoảng 30 ngàn căn hộ. Với số lượng sản phẩm này thì mới có được 3 triệu m2 nhà ở trong khi dân cư đô thị ở trong HN và TPHCM cộng lại có khoảng trên 5 triệu người. Do vậy số lượng sản phẩm tồn đọng/bình quân đầu người mới có 0,6m2 trong khi diện tích ở bình quân/đầu người mới đạt 19m2. Trong đó, định hướng phát triển đô thị 2020 phải nâng tỷ lệ tới 25m2/đầu người vì vậy phải làm nhiều căn hộ nữa thì mới đạt được định hướng phát triển đô thị.

Lượng hàng này chưa được kết nối với nhu cầu mua nhà ở của người dân đây là hậu quả quá trình phát triển, chúng ta cần phải xem xét quy mô đầu tư, phân khúc sản phẩm, tiến độ đầu tư, một cách hợp lý.

Việc lượng hàng tồn kho chưa thể kết nối với nhu cầu của người dân phụ thuộc chủ yếu sự phát triển kinh tế thời gian vừa qua là chưa mạnh. Do nhu cầu xã hội có nhưng chưa thể thực hiện, sự phát triển của nền kinh tế hạn chế nhu cầu tiêu dùng. Hạn chế quá trình thu nhập cộng đồng dân cư dẫn đến việc thực hiện nhu cầu diễn ra cách chậm chạp và có nơi ngừng nhu cầu để chờ đợi.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, con số 60.000 - 70.000 căn hộ tồn kho được đưa ra gần đây khiến nhiều người bàng hoàng, song vẫn còn quá ít. Theo ông Đực, có số liệu còn công bố thị trường có đến trên 100.000 căn hộ hàng tồn. Lượng hàng tồn chủ yếu là căn hộ có diện tích lớn, có giá hơn 1 tỷ đồng/căn. Trong đó, nhiều doanh nghiệp có lượng hàng tồn lên đến cả nghìn căn.

Để giải quyết lượng hàng tồn, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp đã giảm giá bán từ 30 - 50%, thậm chí nhiều hơn. Chẳng hạn tại Hà Nội, có doanh nghiệp đã giảm giá bán căn hộ xuống 10 triệu đồng/m2, còn tại TP. HCM, nhiều doanh nghiệp đang bán với giá 12 triệu đồng/m2. Với chi phí xây dựng khoảng 7 - 8 triệu đồng/m2, chi phí đất đai khoảng 5 triệu đồng/m2, chắc chắn các doanh nghiệp sẽ lỗ.