Thâu tóm khách sạn: Đại gia Việt giật cờ

Dù Lotte và Daewoo đã ký biên bản ghi nhớ với khoản tiền 110 triệu USD để mua lại toàn bộ 70% cổ phần trong liên doanh thuộc quyền sở hữu của Daewoo, nhưng Hanel đã vượt qua được Lotte vì nhiều ưu thế khác và không kém hấp dẫn hơn Lotte. Thị trường thời gian qua ghi nhận nhiều cuộc đổi chủ các khách sạn gắn liền với tên tuổi của các đại gia bất động sản Việt Nam.

Dù Lotte và Daewoo đã ký biên bản ghi nhớ với khoản tiền 110 triệu USD để mua lại toàn bộ 70% cổ phần trong liên doanh thuộc quyền sở hữu của Daewoo, vào tháng 3/2011 Hanel đã đưa ra đề nghị trả 90 triệu USD và một số điều khoản đi kèm để tham gia thương vụ. Hanel đã vượt qua được Lotte vì chỉ ra được việc hợp tác với họ còn nhiều ưu thế khác và do đó không kém hấp dẫn hơn Lotte.

Có vẻ như các nhà đầu tư trong nước đang dần lấn sân sang lĩnh vực khách sạn hạng sang - một sân chơi từ trước tới nay vốn thuộc về các nhà đầu tư nước ngoài nhiều tiền của và giàu kinh nghiệm.

Ðình đám và dở dang

Sau hơn 7 năm duy trì và phát triển khách sạn Holiday View, tháng 4 vừa qua, Vinaconex ITC đã chào bán khách sạn này với giá khởi điểm vỏn vẹn... 70 tỷ đồng. Đây là khách sạn 3 sao duy nhất tại Cát Bà, diện tích sàn xây dựng khoảng 8.500 m2 bao gồm 120 phòng ngủ với phòng hội thảo lớn đồng bộ, gắn liền với đất thuê của Nhà nước trên diện tích 700 m2. Theo hồ sơ chào bán cho các nhà đầu tư, Holiday View hoạt động khá hiệu quả với công suất phòng đạt trên 75%. Ông Trần Ngọc Quang, Tổng giám đốc Vinaconex ITC từ chối bình luận lý do chào bán Holiday View. Tuy nhiên, kết thúc thời hạn nhận hồ sơ chào thầu, hầu như công ty không nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư nào và việc bán khách sạn cho đến tháng 6 vẫn chưa có kết quả. Ông Quang cho biết, công ty sẽ thay đổi kế hoạch chào bán khách sạn này.

Một trong những lý do giới quan sát nhận định việc Vinaconex ITC muốn bán Holiday View là công ty này cần tiền để tập trung cho dự án Cát Bà Amatina với tham vọng xây dựng Cát Bà Amatina trở thành trung tâm thương mại - du lịch sinh thái đẳng cấp quốc tế. Đến thời điểm này, mục tiêu trên vẫn còn rất dang dở khi các nhà đầu tư thứ cấp và sơ cấp đều kém mặn mà tham gia bỏ vốn cho Cát Bà Amatina.

Holiday View chỉ là một trong những ví dụ cho thấy nhu cầu chào bán khách sạn trên thị trường phong phú đến mức nào. Đây là cơ hội để những nhà đầu tư giàu tiềm lực săn tìm các khách sạn tiềm năng với giá thấp. Năm 2011,

Công ty cổ phần Dịch vụ Khách sạn Đại Dương (OCH) đã thực hiện hàng loạt giao dịch như mua 68,75% cổ phần của Công ty THT (Khách sạn Rose Garden Ngọc Khánh tại Hà Nội), Khách sạn Starcity Suối Mơ tại Quảng Ninh và 49,5% cổ phần của Công ty Du lịch Dầu khí Phương Đông (chủ sở hữu Khách sạn Starcity Phương Đông ở Nghệ An), 51,42% cổ phần CTCP Tân Việt (chủ sở hữu khách sạn Sunrise Nha Trang). Định hướng của HĐQT OCH trong năm 2012 là tiếp tục đẩy mạnh các hoạt động M&A tập trung vào ngành nghề dịch vụ khách sạn. Những thương vụ gây chú ý nhất trên thị trường thường tập trung ở phân khúc khách sạn 5 sao. Gần đây là một loạt cuộc đổi chủ đình đám khi các đại gia Việt bỏ tiền mua lại phần vốn của đối tác nước ngoài để trở thành chủ sở hữu các khách sạn 5 sao. Đơn cử như Sovico mua lại Furama Resort Đà Nẵng (thông qua việc mua lại toàn bộ cổ phần của Liên doanh Khu du lịch Bắc Mỹ An gồm Công ty Du lịch Đà Nẵng và Tập đoàn Lai Sun Hong Kong).

BRG mua lại toàn bộ cổ phần của các ông chủ Đức, Áo để trở thành chủ sở hữu khách sạn Hilton Hà Nội. Gần đây nhất là thương vụ Hanel vượt qua đối thủ Lotte mua lại toàn bộ 70% vốn của Daewoo trong liên doanh Daewoo - Hanel để sở hữu 100% vốn của Khách sạn Daewoo Hà Nội.

Có vẻ như các nhà đầu tư trong nước đang dần lấn sân sang lĩnh vực khách sạn hạng sang

Tại sao nhà đầu tư nội chiếm ưu thế?

Trong thương vụ khách sạn Daewoo, tại Điều 14 trong Giấy phép đầu tư cấp cho Liên doanh Daeha, có một điều khoản về quyền "ưu tiên mua" thuộc về các đối tác trong liên doanh, cụ thể là Daewoo bán cổ phần thì Hanel sẽ được ưu tiên mua và ngược lại. Hanel đã vượt qua được Lotte vì chỉ ra được việc hợp tác với họ còn nhiều ưu thế khác và do đó không kém hấp dẫn hơn Lotte. Những ưu thế đó gồm cả lợi thế thủ tục điều chỉnh giấy phép đầu tư đơn giản hơn, thời gian chuyển nhượng và thanh toán ngắn hơn cũng như những cơ hội hợp tác của Daewoo với Hanel trong tương lai ở các dự án khác, hỗ trợ về những điều khoản liên quan đến nghĩa vụ của Daewoo trong khoản bảo lãnh vay hiện tại…

Câu hỏi đặt ra, vì sao các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài vắng bóng trong các giao dịch mua khách sạn được thực hiện với nhà đầu tư trong nước. Theo ông Gregory Crovo, Luật sư Công ty Kelvin Chia Partnership, quá trình xét duyệt hồ sơ cấp phép cho các công ty có vốn đầu tư nước ngoài thường có nhiều vướng mắc, dài dòng và phụ thuộc vào nhiều cách giải thích mâu thuẫn khác nhau. Do nhiều vấn đề liên quan đến thủ tục cấp phép và thanh toán - thông thường bất kỳ giao dịch nào có yếu tố nước ngoài đều cần phải có được phê chuẩn của một số cấp quản lý. Điều này có nghĩa, quyền chọn bán và quyền chọn mua cuối cùng vẫn phải tùy thuộc vào việc có được phê duyệt hay không. Sự xuất hiện của nhiều đại gia Việt trong các thương vụ mua lại khách sạn lớn được nhìn nhận không hẳn xuất phát từ hiệu quả hoạt động của những khách sạn đó, chưa kể nhiều trường hợp mua lại khách sạn nhà đầu tư phải gánh lại cả những khoản nợ kế thừa của chủ cũ. Điểm hấp dẫn của những thương vụ này nằm ở vị trí đắc địa của các lô đất được sử dụng để xây dựng khách sạn. Thông thường, ở nhiều khách sạn hạng sang, sau một thời gian được quy định cụ thể là 15 hay 20 năm chẳng hạn, chủ đầu tư phải làm mới hoàn toàn, thay đổi lại toàn bộ khách sạn. Khi ấy, liệu khu đất có được chuyển sang công năng khác sẽ là một câu chuyện đáng nói.

Hậu đổi chủ

Rõ ràng ở một khách sạn 5 sao tại Hà Nội, khách quốc tế là chủ yếu, tư duy và cách quản lý của những ông chủ nước ngoài có thể khác ông chủ Việt Nam. Robert Trần, Tổng giám đốc Tập đoàn Tư vấn chiến lược Robenny (Canada) nói, nhiều thương vụ chỉ "vui vẻ" một thời gian nhất định rồi sau đó là cơm chẳng lành canh chẳng ngọt. Lý do là quyền lợi giữa hai bên chưa rõ ràng về thương hiệu, cổ phần và quyền lực quản lý, công nghệ… Có trường hợp ông chủ mới có toàn quyền quyết định doanh nghiệp mình đã mua, nhưng không có nghĩa họ có thể điều hành cuộc chơi dễ dàng, vì ai cũng có cái tôi rất lớn. Một số công ty khi mua lại công ty khác thường hay đặt mình thành người phía trên để nhìn xuống. Tâm lý bất phục của đội ngũ nhân sự phía bị mua xuất hiện từ đó và ảnh hưởng tới chất lượng dịch vụ.

Cũng có những cuộc mua bán đơn thuần tìm kiếm một cơ hội bán lại để thu khoản lời ở giữa. Dẫu vậy, những khó khăn và biến đổi khó lường trên thị trường trong vòng 4 năm trở lại đây đã khiến nhiều kế hoạch dang dở. Trong trường hợp ấy, khi không bán được khách sạn cho những ông chủ thực sự tiềm năng và tâm huyết, việc vận hành khai thác khách sạn, dù thuê nhà quản lý chuyên nghiệp ở tầm quốc tế, cũng sẽ khó khăn và có nhiều nguy cơ ảnh hưởng đến chất lượng và giá cả dịch vụ.