Luật mập mờ, khách hàng 'đấu' chủ đầu tư

Thời gian qua, chuyện khách hàng kiện chủ đầu tư về cách tính diện tích căn hộ đã tạo nên hình ảnh xấu trong bối cảnh thị trường bất động sản (BĐS) ảm đạm. Nguồn cơn là do quy định pháp luật thiếu nhất quán dẫn tới cách vận dụng khác nhau.

Mập mờ giúp doanh nghiệp lách?

Các quy định pháp luật hiện hành đồng thời cho tồn tại 2 cách tích diện tích căn hộ chung cư khác nhau: Tính từ tim tường (gồm cả một phần tường bao, sàn có cột, hộp kỹ thuật) và tính diện tích thông thủy (không gồm tường, cột). Kết quả 2 cách tính chênh nhau từ 3-8% diện tích căn hộ (tùy căn hộ lớn hay nhỏ).

Giả sử giá nhà khoảng 20 triệu đồng/m2, số tiền chênh lệch từ 40-100 triệu đồng/căn. Do có 2 cách tính trên nên chủ đầu tư thường chọn cách tính từ tim tường để được tăng diện tích căn hộ bán, khách hàng mua căn hộ tính thông thủy để giảm diện tích trả tiền.

Khi thị trường BĐS sôi động, mua qua đêm bán đã có lãi, không mấy ai để ý điều này, chủ đầu tư đưa hợp đồng là ký. Nhưng giờ đây, kinh tế khó khăn, thị trường BĐS đóng băng, số tiền chênh lệch trên khó chấp nhận. Từ đó, nhiều khách hàng quay ra khiếu nại chủ đầu tư, yêu cầu đổi cách tính.

Trao đổi với Tiền Phong về việc này, một lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho hay, quy định đã có nên những người liên quan (chủ đầu tư và khách hàng) theo đó thực hiện. “Nếu bên nào làm không đúng quy định, bên còn lại có thể yêu cầu cơ quan chức năng giải quyết, hoặc kiện ra tòa phân xử”, ông cho biết.

Khi được hỏi vì sao đưa ra những cách tính thiếu thống nhất, vị này nói: “Vì luật đã quy định như vậy”. Theo đó, việc sửa hay không, các cơ quan thẩm quyền (Bộ Xây dựng và Chính phủ) sẽ xem xét. Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang lấy ý kiến đã đưa ra phương án thống nhất lại quy định trên: Sẽ chỉ áp dụng cách tính diện tích “thông thủy”.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, việc luật cho phép 2 cách tính là nguyên nhân gây ra nhiều tranh chấp giữa chủ đầu tư và khách hàng thời gian qua. Đó là hậu quả của hệ thống quản lý thiếu chuyên nghiệp. Về nguyên tắc, Nhà nước cần đưa ra một cách tính thống nhất để người dân áp dụng.

“Nên thống nhất cách tính từ tim tường (cả cột và hộp kỹ thuật). Bởi vì, người ở vẫn dùng tường để treo vật dụng cá nhân. Thêm nữa, đấy là đặc thù của chung cư, người mua phải chấp nhận. Còn việc có tính tiền phần cột, hộp kỹ thuật hay không là thỏa thuận của khách hàng và chủ đầu tư”, ông Võ nói.

Nhìn nhận về mặt pháp lý, luật sư Bùi Quang Hưng chuyên xử lý tranh chấp về BĐS (Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho rằng, các chủ đầu tư thường viện dẫn Thông tư 16/2010/TT-BXD của Bộ Xây dựng (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở 2005) để tính.

Trong khi đây chỉ là thông tư hướng dẫn cách đo diện tích nhà, còn việc được bán hay không là chuyện khác. “Hiện, quy định chưa nêu rõ phần nào được bán, phần nào không. Từ đó dẫn tới những cách hiểu mập mờ, hoặc cố tình hiểu sai của chủ đầu tư để thu tiền khách hàng”, luật sư Hưng nói. Theo đó, Bộ Xây dựng cần sửa lại quy định này.

Luật mập mờ khiến khách hàng “quyết đấu” với chủ đầu tư các khu chung cư. Ảnh: L.H.V.

Thiếu trách nhiệm

Vì nguyên nhân trên, mới đây hàng trăm khách hàng chung cư Lê Văn Lương Residentials (Hà Đông, HN) đã làm đơn kiến nghị chủ đầu tư (Cty CP Tập đoàn Nam Cường) tính lại diện tích căn hộ. Chị Phạm Thu Trang, thành viên nhóm khách hàng khiếu nại cho biết, với cách tính từ tim tường, căn hộ 45m2 của chị bị mất 2,1m2 sàn cho cột và hộp kỹ thuật (thuộc sở hữu chung).

Theo chị Trang, những căn hộ có diện tích trên 100m2 thì phần diện tích chênh tới 4-5m2. Trả lời khách hàng, đại diện Cty Nam Cường khẳng định họ không sai, vì đã áp dụng cách tính từ tim tường theo quy định của Thông tư 16, cách tính cũng được thể hiện trong hợp đồng ký với khách hàng. Không thống nhất được với nhau, 2 bên đã phải làm văn bản nhờ Bộ Xây dựng phân xử, nhưng tới nay vẫn chưa có phản hồi.

Chị Phạm Thu Trang thừa nhận, khi ký hợp đồng do quy định của pháp luật mập mờ nên không nắm rõ. Thêm nữa, thời điểm năm 2010, thị trường BĐS còn sôi động, mua được một căn đã là may nên xuống tay ký (hợp đồng) không cân nhắc kỹ. Giờ chuẩn bị nhận nhà mới phát sinh vấn đề. Trước đó, các vụ việc tương tự cũng xảy ra tại tòa nhà Keangnam, các dự án đô thị lớn trên đường Nguyễn Trãi, Minh Khai (Hà Nội)…

Không chỉ quy định “mập mờ” khiến người dân chịu thiệt, có không ít quy định dù luật đã rất rõ, nhưng doanh nghiệp vẫn tự làm, không cơ quan nào kiểm tra xử lý. Điển hình như việc huy động vốn từ khách hàng quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà (trái Luật Nhà ở), như các dự án Sky Garden Định Công (Hoàng Mai, HN) thông báo thu 80% giá trị hợp đồng khi xong phần thô; Hạ Đình Tower (Thanh Xuân, HN) thu 95%, Hà Đô Park View (Cầu Giấy, HN) thu 80%…

Dự án nếu đúng tiến độ không sao, nhưng khi chậm tiến độ, dừng thi công, doanh nghiệp phá sản… thiệt hại người dân tự gánh. Chưa hết, nhiều đơn vị tìm cách “chia đôi” căn hộ lớn thành 2 căn nhỏ cùng chung một sổ hồng (để lách quy định diện tích căn hộ thương mại không được thấp hơn 45m2 của Luật Xây dựng)…

Theo GS Đặng Hùng Võ, các quy định trên của Bộ Xây dựng đưa ra, phải có trách nhiệm kiểm tra xử lý, không thể để doanh nghiệp làm theo ý mình.