BĐS: Đem hàng hiệu bán ở nông thôn

Nhiều người ví việc DN bất động sản đua nhau đầu tư xây dựng căn hộ cao cấp giống như đem hàng hiệu xa xỉ về bán ở nông thôn.

Nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam vẫn được đánh giá là rất lớn, nhưng sản phẩm DN làm ra lại không thể tiêu thụ. Nghịch lý này từng được một số chuyên gia lý giải một cách đầy hài hước: đấy là hậu quả của thời kỳ DN đua nhau đem hàng hiệu xa xỉ về bán ở nông thôn.

Đã hơn một năm nay, phân khúc căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội gần như đóng băng. Thực trạng này tại TP. HCM diễn ra lâu hơn và đang tiếp diễn. Để tồn tại, nhiều DN đã phải từ bỏ làm căn hộ cao cấp vốn là “mốt” một thời, để chuyển sang phân khúc nhà giá rẻ, với giá bán hợp lý hơn, diện tích căn hộ nhỏ hơn.

Thực ra, không phải đến bây giờ, câu chuyện về mất cân đối nguồn cung mới được nhắc đến. Thế nhưng, chỉ đến thời điểm này, khi nhiều DN đang ngồi trên đống hàng tồn lên đến hàng nghìn tỷ đồng, thì DN mới thấm thía việc chạy đua phát triển phân khúc nhà cao cấp.

Ông Trương Chí Kiên, Phó tổng giám đốc CTCP Him Lam Thủ Đô cho rằng, đã có một thời kỳ đầu tư bất động sản mang lại siêu lợi nhuận. Vì thế, DN đua nhau chọn phân khúc cao cấp để tối đa hóa lợi nhuận theo công thức: tổng vốn đầu tư càng lớn thì lợi nhuận càng cao. Tuy nhiên, việc chạy theo phân khúc cao cấp đã làm méo mó thị trường. Bởi nhu cầu phân khúc này không nhiều, chủ yếu bị đầu cơ. Do vậy, thực trạng thị trường bất động sản hiện nay chính là hệ lụy của việc mất cân đối nguồn cung trong một thời gian dài.

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh, thành viên Tổ chuyên gia thuộc Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở nhận xét, thị trường bất động sản trải qua một thời gian dài DN chỉ đem toàn đồ hiệu về nông thôn để bán. Nghĩa là DN chủ yếu làm và bán các sản phẩm cao cấp, trong khi thu nhập của đại bộ phân người dân còn rất thấp. Sự mất cân đối nguồn cung, trong tương quan khả năng thanh toán và nhu cầu thực tế phân khúc này thấp, khiến thị trường tạo bong bóng hoặc dư cung và lượng hàng tồn kho tăng vọt.

Theo ông Ánh, lượng hàng tồn kho với riêng phân khúc căn hộ tại hai thành phố là Hà Nội và TP. HCM hiện nay vào khoảng 3 tỷ USD (trên 60.000 tỷ đồng). Còn theo thống kê mới đây của CTCK Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng (VPBS) về 60 DN bất động sản niêm yết trên sàn Hà Nội và TP. HCM, các DN này có lượng hàng tồn kho lên đến gần 84.000 tỷ đồng. Lượng hàng tồn kho trên toàn thị trường bất động sản thì chưa có một thống kê nào cụ thể. Quá nhiều hàng tồn kho, quá nhiều vốn đọng trong thị trường, khiến nhiều DN bất động sản đang trong tình trạng vô cùng khó khăn.

Để thoát khỏi khó khăn, đẩy hàng tồn, thời gian qua nhiều DN bất động sản chấp nhận chịu lỗ, tăng thanh khoản sản phẩm bằng việc giảm giá bán. Thế nhưng, những sản phẩm hàng hiệu có giá rất cao, dù giảm giá thì đó vẫn là những mặt hàng xa xỉ, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người có nhu cầu về chỗ ở. Do vậy, thanh khoản của những sản phẩm này vẫn rất yếu. Trong khi quẫn bách về tài chính, một số DN chấp nhận giảm giá gây sốc, khi bán căn hộ cao cấp với giá tương đương hoặc ngang với căn hộ phân khúc giá trung bình, thậm chí ngang giá với phân khúc nhà giá rẻ. Chỉ đến lúc này, các sản phẩm bất động sản mới được người tiêu dùng chú ý.

"DN chủ yếu làm và bán các sản phẩm cao cấp, trong khi thu nhập của đại bộ phân người dân còn rất thấp".

Theo Thứ trưởng Bộ Xây Dựng Nguyễn Trần Nam, thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, ngoài nguyên nhân thị trường bị mất cân đối nguồn cung, còn có một nguyên nhân khác. Đó là lòng tin của người dân vào các DN bất động sản giảm mạnh, do dự án chậm tiến độ, thiếu cơ sở hạ tầng... Không có lòng tin, người dân không bỏ tiền mua nhà, khiến DN mất khả năng chi trả vốn vay ngân hàng và khó khăn trong việc tiếp tục triển khai dự án.

Thế nhưng, cũng theo ông Nam, chính trong bối cảnh khó khăn, nhiều DN đã thay đổi tư duy kinh doanh. Cụ thể, một số DN đã điều chỉnh cơ cấu hàng hóa, thay vì làm nhà cao cấp, DN chuyển sang làm nhà diện tích nhỏ, giá cả phải chăng, phù hợp với khả năng chi trả của người dân.

“Hướng đi mới này đã tạo thanh khoản cho thị trường. Đối với không ít DN bất động sản, đây là một lối thoát trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn”, ông Nam nói.