Siết cho vay, bất động sản lo “đói” vốn

Từ năm 2018, ngân hàng sẽ buộc phải “siết hầu bao” cho vay lĩnh vực bất động sản (BĐS). Tuy nhiên, thị trường này vẫn được nhận định sẽ tiếp tục tăng trưởng ổn định.

Vốn chảy thị trường BĐS sẽ bị ảnh hưởng

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã lùi thời hạn siết sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn. Theo đó, việc giảm tỷ lệ này xuống 40% sẽ lùi lại tới đầu năm 2019, thay vì đầu năm sau. Tuy nhiên, dự thảo Thông tư 36 của NHNN sẽ áp tỉ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn còn 45% từ đầu năm 2018, thay vì mức 50% hiện hành.

Tín dụng đổ vào BĐS bắt đầu siết lại từ năm 2018, song theo các chuyên gia, nhiều doanh nghiệp có thể đa dạng kênh huy động vốn nên không bị ảnh hưởng - Ảnh: Tạ Tôn

Theo chuyên gia kinh tế, TS. Cấn Văn Lực, trong bối cảnh tín dụng chịu nhiều áp lực tăng trưởng như hiện nay, cộng với nợ xấu vẫn chưa được giải quyết, việc giãn thời hạn siết sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn là cần thiết, giúp ngân hàng giảm bớt áp lực. Nghĩa là áp dụng tỷ lệ 45% thay vì giảm ngay xuống 40%, giúp ngân hang “dễ thở” trong việc cho vay các lĩnh vực có kỳ hạn dài, phần lớn nằm trong lĩnh vực giao thông, BĐS…  

Dù vậy, tỷ lệ cho vay trung và dài hạn so với năm 2017 vẫn bị siết chặt hơn. Ông Phạm Linh, Phó tổng giám đốc Ngân hàng Việt Á thừa nhận, lâu nay nguồn vốn dài hạn cho nền kinh tế không có nhiều, thậm chí thiếu. Việc siết chặt tỉ lệ có thể ảnh hưởng đến nguồn vốn chảy vào BĐS và các dự án đầu tư trung và dài hạn trong năm 2018.

Theo thống kê trong hai năm gần đây, vốn huy động tại các ngân hàng thương mại chiếm tới 90% là ngắn hạn, gây ra nguy cơ mất cân đối kỳ hạn. Trong khi đó, Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia mới đây đưa ra báo cáo, tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn bình quân của hệ thống tổ chức tín dụng ước khoảng 33,4%. Như vậy, nhiều ngân hàng đến nay vẫn chưa dùng hết dư địa vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn. Tuy nhiên, theo cơ quan này, vẫn có một số ngân hàng gần như đã chạm trần quy định 50% vốn trung và dài hạn. Bởi vậy, theo các chuyên gia, đối với những ngân hàng này, từ năm 2018 sẽ gặp phải một số trở ngại và áp lực khi điều chỉnh lại dòng vốn cho vay trung và dài hạn. Điều này đồng nghĩa với việc những ngân hàng này sẽ siết lại hầu bao đối với một số dự án BĐS.

Tiếp sức từ dòng vốn ngoại

Như vậy doanh nghiệp ngành địa ốc nói riêng nên chủ động thế nào để có dòng vốn ổn định? TS. Nguyễn Ngọc Huy, chuyên gia kinh tế cho rằng, doanh nghiệp nào dựa vào dòng vốn ngân hàng sẽ luôn gặp khó khăn. Tuy nhiên, vốn của doanh nghiệp thường đến từ nhiều nguồn. Chẳng hạn, nhiều doanh nghiệp đã chọn hình thức như ký kết hợp tác với các đối tác nước ngoài. Khi tăng vốn điều lệ, đồng nghĩa với việc tăng lượng tiền từ cổ đông nước ngoài lên. Ngoài ra, các doanh nghiệp có thể phát hành cổ phiếu, trái phiếu. Kênh huy động vốn này tốn ít chi phí cho doanh nghiệp nhất, nhưng lại an toàn hơn đi vay trong bối cảnh lãi suất khó có thể giữ ở mức thấp.

Để chủ động hơn dòng vốn của mình, TS. Cấn Văn Lực cho rằng, các doanh nghiệp cần chủ động hơn để phát triển các nguồn vốn khác. Cụ thể như có thể dùng phương án huy động vốn từ các cổ đông hiện hữu. Hoặc chuyển nhượng một phần cổ phần của dự án đó cho các đối tác khác, biến họ thành cổ đông của dự án.

Ngoài ra, ông Lực cho rằng, cần nhanh chóng thiết lập các định chế tài chính đa dạng như quỹ tín thác đầu tư cho phép người dân bỏ vốn vào. Đồng thời, cho phép phát hành chứng chỉ đầu tư và được giao dịch trên sàn chứng khoán. Qua đó, tạo ra cú hích nguồn vốn cho BĐS và tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Ngoài ra, theo các chuyên gia, hiện nay rất nhiều doanh nghiệp trên thị trường có tỉ lệ huy động từ dân khá cao. Cụ thể, với một dự án lên tới vài nghìn căn hộ, khách hàng chỉ cần đóng khoảng 15% thì số tiền này cũng lên tới hàng trăm, hàng nghìn tỷ đồng. Dự báo thị trường BĐS năm 2018 tiếp tục phát triển khi các đô thị lớn được mở rộng ra các khu vực lân cận. Dòng vốn đổ vào BĐS được tiếp sức nhờ nguồn vốn đầu tư nước ngoài cũng như sức tăng tín dụng trong nước. Tăng trưởng mở ra cơ hội đầu tư trong nhiều phân khúc khác nhau của thị trường BĐS.