Dự báo hai xu thế thị trường BĐS

Theo TS Trần Kim Chung, thị trường bất động sản hiện có hai xu thế sẽ xảy ra đối với 2 loại dự án là những dự án chậm tiến độ và những dự án sẽ đi vào hoàn thiện.

2 kịch bản

Thị trường bất động sản năm 2012 vẫn gặp nhiều khó khăn mặc dù rất nhiều giải pháp đã được đưa ra. Theo TS Trần Kim Chung, diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam được chia làm hai giai đoạn.

Giai đoạn 1 từ tháng 1-4, đây là giai đoạn mà thị trường trầm lắng, các giao dịch không diễn ra hoặc diễn ra nhưng giá trị không lớn. Giá các giao dịch có xu hướng giảm hoặc đi ngang. Các doanh nghiệp gặp những khó khăn lớn, một số đã lâm vào tình trạng ngừng hoạt động thậm chí phá sản

Giai đoạn 2 là nửa tháng 4 đến nay, thị trường hình thành 2 xu hướng. Nổi lên là tình trạng khó khăn của các bên liên quan đến thị trường. Đây thực chất là những diễn biến tiếp tục của xu thế thị trường.

Trong đó, các dự án mới không triển khai hoặc dự án chậm tiến độ vẫn xảy ra. Có dự án được đánh giá khá tốt trong giai đoạn 2010-2011 nhưng vào năm 2012 vẫn bị chậm tiến độ nguyên nhân do chủ đầu tư. Tuy nhiên, điều này lại có khía cạnh tích cực đối với các nhà đầu tư tiềm năng đó là không bị sức ép bị đóng tiền.Thời gian chậm tiến độ của các chủ đầu tư cho phép các nhà đầu tư tiềm năng không phải đóng tiền theo tiến độ. Trong bối cảnh cầu tiềm năng trên thị trường suy giảm, việc chậm tiến độ giao nhà cũng không phải là một điểm hoàn toàn tiêu cực.

Bên cạnh đó, tình trạng các chủ đầu tư tiềm năng không tiếp tục theo đuổi các sản phẩm đã đóng tiền đang diễn ra. Nhiều chủ đầu tư phải giảm giá bán sản phẩm đã xuất hiện. Điều này đã gây ra cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp nhiều khó khăn. Khó khăn quan trọng nhất là luồng tiền thu về không đáp ứng được nhu cầu phát triển doanh nghiệp. Thêm nữa, do không có nguồn cầu nên sản phẩm bị tồn kho cho dù đã giảm giá sản phẩm.

Xu hướng thứ hai là có một số dự án đã đi vào hoàn thiện, giao nhà sau nhiều lần chậm trễ. Đây là một tín hiệu tốt cho thị trường. Thực chất của xu thế này là những dấu hiệu của sự phục hồi của thị trường dưới sự tác động của chính sách vĩ mô và điều hành kinh tế. Hay nói cách khác, đây là tín hiệu mới trong bối cảnh dịch chuyển của thị trường. Cho dù bởi rất nhiều lý do, rất nhiều nguyên nhân và rất nhiều hạn chế bị đẩy lùi.

Việc một số dự án đi vào hoàn thiện cho thấy: Tiền đã đến với những dự án này, có thể các chủ dự án đã thu xếp được tài chính dưới tác động của chính sách. Hoặc là dự án các nhà đầu tư đã có niềm tin trở lại với những dự án này. Khả năng vay vốn từ ngân hàng của doanh nghiệp có dự án sắp hoàn thành được tính từ cuối năm 2011 dưới tác động của văn bản mở ra nguồn tín dụng cho một số nhóm kinh doanh bất động sản của NHNN.

Khả năng vốn hóa từ các dự án này có tính thanh khoản. Một khi dự án đã được kết thúc đầu tư, khả năng vốn hóa các dự án này trở nên hienj thực một lượng tiền mới sẽ được tạo ra điều này sẽ giúp các doanh nghiệp có khả năng tăng cường vốn trong bối cnahr khó huy động vốn từ ngân hàng hoặc các nhà đầu tư tiềm năng.

Ngoài ra, các dự án gối đầu với những dự án này có thể là huy vọng. Việc kết thúc dự án không chỉ làm cho doanh nghiệp thu được các nguồn tài chính, vốn hóa được các tài sản mà quan trọng hơn, tạo cho doanh nghiệp cho chủ dự án khả năng tiếp tục triển khai các dự án gối đầu của dự án được kết thúc.

Tích cực và tiêu cực

Cũng theo nhận định của TS Trần Kim Chung, còn 5 tháng nữa là kết thúc năm 2012, nếu có một xung lực tốt kèm các điều kiện vĩ mô tốt thì thị trường sẽ đi lên. Điều này hoàn toàn có thể xảy ra trong điều kiện lạm phát được kìm chế ở mức độ chấp nhận được, tín dụng được nới lỏng hơn. Sau khi tăng trưởng có thể không được cao như mong muốn nhưng lượng tài chính giải ngân cho nền kinh tế được nới rộng...

Ngoài ra, sau 2 năm đóng băng thị trường trầm lắng và giá bất động sản đã nằm ở vùng đáy trong thời gian khủng hoảng từ 2011 đến 2012, thị trường phải đi lên. Đây là chu kỳ không thể khác.

Tuy nhiên, đây không phải là thời điểm bùng nổ của thị trường. Bởi, rất nhiều doanh nghiệp vẫn đang trong tình trạng khó khăn. Nhiều dự án đang lầm vào tình trạng không thể triển khai được tiếp tục. Rất nhiều khoản đầu tư bị thua lỗ. Những đối tượng này sẽ bắt buộc phải dời bỏ thị trường nếu không tình hình sẽ ngày càng trở nên xấu.

Bên cạnh đó, có những rủi ro kinh doanh là rất khó lường đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là các rủi ro có liên quan đến hệ thống ngân hàng vì suy cho cùng giai đoạn này hệ thống ngân hàng vẫn là nguồn cung cấp tài chính quan trọng hàng đầu cho thị trường bất động sản.