"Dự án đất ma": Hạn chế bằng việc cấm chia lô, bán nền?

Báo cáo tổng hợp từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, hiện các dự án đất nền được triển khai rất mạnh tại nhiều nơi trên cả nước. Sản phẩm chủ đạo là nhà đất và đất nền.

Tính riêng năm 2018, lượng cung mới tại các tỉnh ước đạt 100.000 sản phẩm. Tỷ lệ hấp thụ bình quân tại các dự án trong năm 2018 đạt trên 60% lượng hàng mỗi đợt chào bán ra thị trường được đánh giá là tốt hơn so với năm 2017. Hội Môi giới nhận định, giá đất nền tại các tỉnh có thể tăng trong biên độ từ 10 đến 15% trong năm 2019.

Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng, đã đến lúc cần nhìn nhận rõ ràng đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như: Rủi ro bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường; rủi ro mua phải đất không rõ ràng pháp lý, đất lấn chiếm, giấy tờ chủ yếu là giấy viết tay giá trị đảm bảo không cao. Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng rồi nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch.

"Dự án đất ma": Hạn chế bằng việc cấm chia lô, bán nền? - 1

Các địa phương cần công khai các dự án được cấp phép để người dân có thể giám sát, đối chiếu (ảnh minh họa). Ảnh: T.K

GS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ TNMT nhận định, thời gian vừa qua có hiện tượng sốt đất cục bộ tại một số địa phương. Việc nhà đầu tư nhận đất xong thì chia lô bán nền ngay là đi ngược lại với cách đầu tư chuyên nghiệp là đưa vào đầu tư để sinh lời. “Chúng ta khuyến khích đầu tư trên đất, đây là nguyên tắc đầu tư bất động sản của tất cả các nước” - ông Võ nói.

Theo ông Võ, ở các nước khác họ chỉ dùng cơ chế chia lô bán nền để giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp. Tức là do anh ít tiền quá, nay anh làm cái nền, mai ai làm cái móng... Còn ở nước ta, cơ chế chia lô bán nền như một sản phẩm của thị trường bất động sản. “Điều này không đúng. Tôi nghĩ, lúc này lên quay lại việc cấm chia lô bán nền, bởi vì đang bị rất nhiều dự án “ma” lợi dụng” - ông Võ nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, cơn sốt đất nền đang bùng nổ rất mạnh mẽ tại nhiều địa phương trên cả nước. Trong khi đó, việc đầu tư đất nền của người dân hầu hết chỉ mua để đấy, đợi giá lên để bán lại. Do đó, các giao dịch mua bán đầu tư đất nền là rất nguy hiểm, không kéo theo sự phát triển kinh tế và các hoạt động đầu tư khác của xã hội.

Về giải pháp hạn chế “dự án ma” trong tương lai, ông Đính cho rằng, các địa phương phải thường xuyên công bố các thông tin phát triển kinh tế, sử dụng đất trên địa bàn. “Pháp luật đã quy định, các địa phương phải có công bố dữ liệu thị trường về việc phát triển dự án, dự án được phát triển, dự án được phép bán hàng… để người dân có thể giám sát, đối chiếu” - ông Đính nói.

Ngoài ra, theo ông Đính, các địa phương cần quản lý chặt chẽ các hoạt động về sử dụng đất đai, vi phạm trật tự xây dựng… có hành động quyết liệt kịp thời đối với các vi phạm trên địa bàn mình. Người đầu tư cần phải xem xét kỹ các tính pháp lý dự án, tính tuân thủ pháp luật của dự án, vai trò của nhà tư vấn có uy tín trên thị trường...

Rủi ro khi mua sản phẩm chưa đủ điều kiện

Theo luật sư Trương Anh Tú (Đoàn Luật sư Hà Nội), khi khách hàng không tìm hiểu kỹ quy định của pháp luật trong việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hay đã biết dự án mới đang ở giai đoạn xin phép phê duyệt quy hoạch mà vẫn quyết định ký kết các loại văn bản mua bán thì vô hình chung khách hàng đang tham gia một “canh bạc” cùng chủ đầu tư. Và trong nhiều trường hợp đó là những “canh bạc bịp”, khi đã trao tiền cho những doanh nghiệp này rồi thì khả năng đòi lại là vô cùng thấp, họ thường viện ra nhiều lý do để chây ì, không trả.

“Do vậy, khi quyết định tham gia giao dịch mua bán những bất động sản hình thành trong tương lai thì điều quan trọng là phải có sự tham vấn, tìm hiểu kỹ lưỡng quy định của pháp luật để tránh những rủi ro” - luật sư Tú khuyến cáo.

Cũng theo luật sư Trương Anh Tú, đã có hàng loạt những vụ án lừa đảo liên quan tới nhà đất hình thành trong tương lai. Hầu hết chủ đầu tư dự án bất động sản không có đủ vốn để triển khai, cho nên phải huy động vốn của khách hàng dưới các hình thức ký các văn bản như: Hợp đồng đặt cọc, thỏa thuận góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư… Thậm chí có những doanh nghiệp chỉ đang thực hiện những thủ tục ban đầu để được giao là chủ đầu tư của một dự án nhưng vẫn thông tin tới khách hàng mình đã là chủ đầu tư và quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt.

Từ góc độ pháp lý, luật sư Trương Anh Tú cho rằng, quy định của pháp luật về hoạt động phân lô, bán nền trong dự án là hết sức chặt chẽ. Luật Đất đai quy định, đất nông nghiệp muốn được chuyển thành đất ở phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được cơ quan thẩm quyền xét duyệt. Do đó, trước khi chuyển nhượng cho người mua với mục đích làm nhà ở, chủ đất phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. “Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có điều khoản ràng buộc trách nhiệm bồi thường về chi phí cơ hội, lãi suất, tiền sử dụng đất... khách hàng sẽ gặp rủi ro” - ông Tú nói.

Cụ thể, theo quy định tại Điều 41 Nghị định 43/2014 thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, phải đáp ứng được các điều kiện như: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án...

T.K