Bất động sản cho thuê đối mặt khó khăn "chưa từng có"

Dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, thị trường bất động sản cho thuê lâm vào cảnh "đóng băng", cho dù chủ mặt bằng vẫn đang liên tục giảm giá.

Giá thuê “đại hạ giá" vẫn hiếm khách rút hầu bao

Theo nghiên cứu thị trường của Kênh thông tin về bất động sản (BĐS) Việt Nam batdongsan.com.vn, 8 tháng đầu năm, giá BĐS cho thuê “lao dốc" không phanh, nhưng vẫn ế ẩm, với các sản phẩm mặt bằng nhà phố, căn hộ dịch vụ, văn phòng… Đặc biệt, bắt đầu từ tháng 5, khi làn sóng Covid-19 lần thứ 4 bùng phát tại Việt Nam, nhiều thành phố lớn như Tp.HCM, Hà Nội, Đà Nẵng… buộc phải thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 15 và 16, khiến thị trường bán lẻ gặp khó khăn, kéo theo BĐS cho thuê chịu sự đìu hiu, vì khách thuê không thể trụ vững.

Tại Hà Nội giá thuê trung bình tại các trung tâm thương mại giảm mạnh trong giai đoạn diễn ra dịch bệnh. Trong khu vực trung tâm hành chính, giá thuê được ghi nhận giảm 10%, từ gần 2,5 triệu đồng /m2/tháng xuống còn 2,25 triệu đồng/m2/tháng; tỷ lệ trống trung bình khoảng 11%. Phân khúc nhà phố cho thuê, do tiềm lực của khách thuê không mạnh như khách thuê tại khu trung tâm thương mại, nên mức giá thuê giảm sâu, bình quân tới 40-50% so với giá trước khi diễn ra dịch bệnh.

Phân khúc căn hộ dịch vụ cho thuê cũng liên tục ghi nhận giá chào thuê trung bình giảm. Giá chào thuê trung bình ở phân khúc hạng A giảm từ 138.000-184.000 đồng/m2/tháng và 69.000-115.000 đồng/m2/tháng đối với phân khúc hạng B. Tỉ lệ lấp đầy quý II/2021 trung bình giảm từ 15-25% so với quý I, sang quý III còn “thê thảm” hơn. Trước thực tế này, các chủ đầu tư trung tâm thương mại, chủ mặt bằng, nhà trọ... đã chủ động thực hiện các biện pháp hỗ trợ khách thuê như: Giảm tiền thuê nhà, miễn hóa đơn điện, nước... nhằm kéo dài nhu cầu thuê đến khi dịch được kiểm soát, hồi phục.

Thị trường BĐS cho thuê đang thừa cung thiếu cầu. Ảnh: TTXVN.

Nhận định về khó khăn chưa từng có của BĐS cho thuê hiện nay, bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội cho biết, ở thời điểm trước dịch, yếu tố vị trí thuận tiện và trung tâm giúp các chủ cửa hàng mặt phố dễ dàng hút khách, nên lượng cung cầu ổn định. Song, trong giai đoạn dịch Covid-19 tiếp diễn, các đợt giãn cách xã hội kéo dài đã thúc đẩy quá trình tham gia vào thương mại điện tử của nhiều khách hàng đi thuê mặt bằng, nên nhu cầu thuê mặt bằng giảm là tất yếu.

Kiên nhẫn chờ thời hay "bỏ của chạy lấy người"?

Thị trường BĐS cho thuê sẽ tiếp tục chịu ảnh hưởng kéo dài đến cuối năm bởi những tác động của dịch bệnh. Hiện nay, các địa phương trong cả nước, nhất là Hà Nội và Tp.HCM đều đang căng sức phòng chống dịch, việc phong tỏa và siết chặt quy định hạn chế di chuyển, khiến thị trường cầu khó gặp cung, vì khách hàng đang thường trực nỗi lo về tài chính, khó ưu tiên dòng tiền đầu tư vào thuê BĐS kinh doanh.

Dịch bệnh kéo dài đã khiến nhiều ngành nghề kinh tế, từ tiểu thương đến các doanh nghiệp lớn kinh doanh các mặt hàng như: Thời trang, dịch vụ ăn uống, cắt tóc, gội đầu, rửa xe, buôn bán vật liệu xây dựng, vận tải… bị tạm dừng hoạt động vì giãn cách xã hội, dẫn tới gia tăng số lượng người lao động trong các ngành nghề này thất nghiệp, phải trả mặt bằng thuê, rời thành phố về quê tạm lánh dịch. Và hệ quả là phân khúc BĐS cho thuê dư thừa nguồn cung, đó chính là nguyên nhân của tình trạng giá nhà cho thuê giảm mạnh thời gian qua.

Chưa hết, trong bối cảnh dịch bệnh, các kênh mua sắm trực tuyến trên không gian mạng, sàn thương mại tập trung như Shopee, Lazada, Tiki, Sendo, hệ thống chuỗi siêu thị… và thanh toán điện tử ngày càng phát triển, đang khiến khách hàng ngày càng có nhiều sự lựa chọn mua sắm thuận tiện. Điều này sẽ mang đến sự cạnh tranh không nhỏ đối với kênh mua sắm truyền thống bắt nguồn từ các mặt bằng thuê.

Về vấn đề này, ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thừa nhận, nhu cầu thuê, giá thuê mặt bằng, văn phòng và công suất cho thuê trên thị trường ghi nhận quý II giảm so với quý I và quý III vẫn tiếp tục giảm sâu. Nhất là mặt bằng cho thuê giảm cả về giá, tổng lượng thuê bình quân.

Trước thực tế trên, các chuyên gia đưa ra dự báo, thị trường BĐS nói chung sẽ còn đối mặt với nhiều khó khăn, đặc biệt phân khúc cho thuê tiếp tục thiếu thanh khoản cho đến khi chiến dịch phổ cập vắc-xin được hoàn thành và dịch Covid-19 được kiểm soát, bị đẩy lùi. Theo ông Trần Hiếu, Phó Tổng giám đốc kinh doanh Công ty Cung cấp giải pháp dịch vụ BĐS (DKRA Việt Nam), trước mắt thị trường BĐS cho thuê vẫn trầm lắng, nếu thời điểm đầu quý IV, các địa phương kiểm soát được dịch Covid-19 thông qua tiến độ tiêm vắc-xin, BĐS cho thuê có thể xuất hiện những “gam màu sáng”. Ngược lại, thị trường sẽ vẫn trầm lắng và phải chờ đến sau kỳ nghỉ Tết 2022 mới bắt đầu tái khởi động trở lại.

Phó viện trưởng viện Đổi mới sáng tạo Trường Đại học Kinh tế Tp.HCM Huỳnh Phước Nghĩa từ tháng 6/2021 đã từng phân tích, thị trường bất động sản cho thuê đứng trước nhiều thách thức nặng nề do đại dịch Covid-19 đến mức gần như đóng băng và trầm lắng nhất thập kỷ. Khủng hoảng bất động sản cho thuê ban đầu chỉ thể hiện qua giá thuê giảm trung bình 20-25% song càng về sau, mức giảm giá thuê càng sâu so với trước đại dịch. Làn sóng trả lại nhà đang thuê, trả mặt bằng kinh doanh cũng mạnh dần.

Ông Nghĩa phân tích, trên thực tế đà giảm giá thuê của nhiều loại hình bất động sản đã xuất hiện từ tháng 3/2020 và kéo dài thành nhiều đợt trong năm Covid đầu tiên. Thế nhưng, các đợt dịch trong năm 2021 đã giáng những cú đánh bồi đẩy thị trường tài sản cho thuê vào trạng thái "đóng băng". Làn sóng dịch thứ tư gây biến cố dài hơn, lây lan cộng đồng rộng hơn, khiến cho các chủ tài sản cho thuê phải đánh đổi biên lợi nhuận lý tưởng (từ thời hoàng kim của các thập kỷ trước) bằng việc giảm mạnh giá thuê để vượt khó.

Đại dịch khiến khách thuê cá nhân (thuê nhà), khách thuê tổ chức (thuê mặt bằng kinh doanh) và khách thuê tiêu dùng, trải nghiệm (thuê căn hộ dịch vụ) đều phải cắt giảm chi tiêu, thắt lưng buộc bụng, thậm chí từ bỏ nhu cầu thuê (trả nhà, trả mặt bằng).

Làn sóng trả mặt bằng, trả nhà thuê diễn ra mạnh mẽ cũng gián tiếp đẩy các chủ bất động sản cho thuê đang vay nợ để đầu tư tài sản vào thế khó. Nếu vay tỷ trọng lớn (chiếm 50% giá trị tài sản trở lên) với lãi suất cao không thể đàm phán giảm lãi suất mùa dịch, cộng thêm bị trả lại mặt bằng hay trả lại nhà có thể đẩy bên cho thuê vào tình trạng chới với vì hụt dòng tiền, buộc phải đi bước rủi ro là bán tài sản giữa mùa dịch để tháo gỡ khó khăn.

Nguồn: [Link nguồn]Nguồn: [Link nguồn]