Đón “sóng vệ tinh”: Bà Rịa - Vũng Tàu thu hút dòng vốn dịch chuyển

Sự cộng hưởng của hạ tầng, công nghiệp và du lịch giúp Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) trở thành điểm đến lý tưởng trong bản đồ đô thị vệ tinh, hấp dẫn giới đầu tư.

Xu hướng “Sóng vệ tinh” dẫn dắt thị trường

Năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam bước vào giai đoạn bản lề, đan xen cả thách thức lẫn cơ hội. Hàng loạt đạo luật mới như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản đồng loạt có hiệu lực, mở ra khung pháp lý minh bạch hơn, tạo nền tảng cho sự phát triển ổn định. Tuy nhiên, theo giới chuyên gia, luật hóa mới chỉ là điều kiện cần; khâu hướng dẫn và thực thi tại địa phương mới là yếu tố quyết định để chính sách đi vào đời sống.

Kinh tế vĩ mô tiếp tục tác động mạnh đến cung - cầu nhà ở. Lãi suất hạ nhiệt giúp người mua ở thực tiếp cận tín dụng dễ dàng hơn, song chính sách siết dòng vốn bất động sản buộc doanh nghiệp phải linh hoạt trong huy động vốn. Song song, đầu tư công với loạt dự án hạ tầng trọng điểm - cao tốc, metro, sân bay quốc tế Long Thành đang tạo ra những “cực tăng trưởng” mới, đặc biệt tại các đô thị vệ tinh.

Định hướng dài hạn cũng được củng cố bởi các nghị quyết quan trọng của Bộ Chính trị về phát triển đất nước đến năm 2045, đặt yêu cầu thị trường bất động sản phải gắn liền với chiến lược phát triển vùng và quốc gia.

Diễn đàn Bất động sản Nhà ở 2025 “Sóng vệ tinh” ngày 18.9.2025 vừa qua, nhấn mạnh xu hướng phát triển nhà ở dịch chuyển mạnh mẽ ra các đô thị vệ tinh.

Trong bối cảnh đó, “sóng vệ tinh” nổi lên như một xu hướng tất yếu. TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - Thành viên Hội đồng tư vấn cải cách của Thủ tướng Chính phủ, Nguyên Uỷ viên Ban Thường vụ Thành uỷ, Nguyên Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội nhận định: “Khi các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM đã vượt ngưỡng chịu tải về hạ tầng và giá nhà, làn sóng dịch chuyển dân cư ra vùng phụ cận trở nên rõ rệt.”

Ông cũng nhấn mạnh: “Đô thị vệ tinh chỉ có thể phát triển bền vững nếu không chỉ dừng ở việc xây nhà, mà phải gắn kết với hạ tầng giao thông, dịch vụ xã hội, công nghiệp - thương mại, và đặc biệt là đảm bảo giá nhà vừa túi tiền cho đại bộ phận người dân.”

Bà Rịa - Vũng Tàu - Điểm đến hàng đầu trong làn sóng bất động sản mới

TP.HCM sau sáp nhập đang đặt ra yêu cầu về một tầm nhìn quy hoạch mới. Theo TSKH-KTS Ngô Viết Nam Sơn, với tư duy đa cực, đa trung tâm, “TP.HCM mới” vừa có thể giảm tải áp lực hạ tầng, vừa tạo động lực để tiệm cận các đô thị hàng đầu châu Á.

Trong bức tranh đó, Bà Rịa - Vũng Tàu sau khi chính thức sáp nhập với TP.HCM nổi lên như vùng vệ tinh tiềm năng, nhanh chóng lọt vào tầm ngắm của giới đầu tư nhạy bén. Lý do là loạt dự án hạ tầng trọng điểm đang được tăng tốc triển khai, giải tỏa “cơn khát” kết nối giao thông liên vùng.

Nổi bật là cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu dài gần 54 km, vốn đầu tư hơn 17.800 tỷ đồng, dự kiến khai thác từ tháng 12-2025. Tuyến đường này giúp giảm tải cho Quốc lộ 1 và Quốc lộ 51, rút ngắn thời gian di chuyển từ Đồng Nai đến Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), đồng thời mở ra một trục giao thông mới gắn kết chặt chẽ khu công nghiệp, cảng biển, khu du lịch và sân bay Quốc tế Long Thành.

Về hướng ven biển, theo kỹ sư Trần Văn Tường, trục đường ven biển giữ vai trò chiến lược, không chỉ phục vụ vận tải hành khách và hàng hóa mà còn kết nối trực tiếp với các dự án lớn như cao tốc Hồ Tràm - sân bay Long Thành, Vành đai 4 TP.HCM. Khi hoàn thành, trục này sẽ tạo nên một vành đai kinh tế liên hoàn, đồng bộ với hạ tầng hiện có, đồng thời khai thác tối đa hiệu quả của sân bay Long Thành và các cảng biển trong khu vực.

Hạ tầng đồng bộ chính nền tảng vững chắc để Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) phát triển các đô thị vệ tinh.

Bên cạnh đó, tuyến ĐT994 cùng cao tốc Long Thành - Hồ Tràm hình thành hành lang ven biển hiện đại, rút ngắn hành trình từ trung tâm TP.HCM và sân bay Long Thành đến các điểm nghỉ dưỡng Hồ Tràm, Bình Châu. Đây là đòn bẩy quan trọng để du lịch biển cao cấp cất cánh. Xa hơn, sự cộng hưởng giữa cụm cảng Cái Mép - Thị Vải và sân bay Long Thành có thể hình thành một trung tâm logistics đa phương thức tầm khu vực, nơi cảng biển, sân bay, đường bộ và đường sắt tương lai hội tụ.

Đối với các dự án cao tốc mới, Thủ tướng đã yêu cầu Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) khẩn trương giải phóng mặt bằng, hoàn tất thủ tục để khởi công tuyến Hồ Tràm - sân bay Long Thành vào dịp 2/9. Song song, Bộ GTVT cũng đang nghiên cứu triển khai các tuyến đường sắt chiến lược như Biên Hòa - Vũng Tàu, TP.HCM - Lộc Ninh, Thủ Thiêm - Long Thành. Các chuyên gia đánh giá, chỉ với một quy hoạch hạ tầng liên vùng đồng bộ, Đông Nam Bộ mới có thể trở thành một thực thể kinh tế thống nhất, đủ sức cạnh tranh ở tầm khu vực.

Hội tụ đầy đủ hạ tầng kết nối, tiềm năng công nghiệp - du lịch và vị trí chiến lược, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) được đánh giá là khu vực đô thị vệ tinh hàng đầu hiện nay. Tuy vậy, thị trường bất động sản tại đây đang bước vào giai đoạn sàng lọc. Hồ Tràm từng được xem là “điểm nóng” hiện đã có giá neo cao trong khi quỹ đất hạn chế, khiến dư địa tăng trưởng không còn nhiều. Chính vì vậy, dòng vốn đang dần dịch chuyển sang các khu vực lân cận như Đất Đỏ, Long Hải. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, đất nền ven biển tại đây đang ở mức 25 - 35 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với những thị trường đã phát triển. Mức giá này được đánh giá là phù hợp, tạo dư địa để hình thành và phát triển các đô thị vệ tinh mới.