“Người có nhu cầu thực đã mua được nhà”

Bộ Xây dựng vừa có báo cáo gửi Chính phủ đánh giá về tình hình thị trường bất động sản tại một số thành phố lớn như Hà Nội và Tp.HCM.

Theo cơ quan này, sau khi có hàng loạt các động thái, chính sách của Chính phủ và các bộ, ngành, cơ cấu nguồn cung hàng hóa trên thị trường bất động sản đã bắt đầu có sự điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường; tâm lý của nhà đầu tư, người mua trên thị trường bước đầu được giải tỏa, niềm tin vào thị trường đang dần được hồi phục.

Thị trường đã có tín hiệu “khả quan”

Tuy nhiên, trong quý 1/2013, tháng 4/2013 và tháng 5/2013, tại các thành phố lớn, dù giá cả bất động sản tiếp tục có xu hướng giảm, nhưng lượng giao dịch vẫn còn thấp. Duy chỉ có phân khúc căn hộ chung cư có diện tích nhỏ và nhà ở đã hoàn thiện vẫn có tính thanh khoản cao, giao dịch có chiều hướng tăng.

Đơn cử như tại khu đô thị mới Đặng Xá, Gia Lâm, Hà Nội, chủ đầu tư mở bán 144 căn hộ có diện tích từ 47- 69 m2, giá bán trung bình 13,8 triệu đồng/m2 thì chỉ tính trong nửa đầu tháng 5/2013 đã bán được 118 căn (hơn 80%).

“Với việc các ngân hàng thương mại hạ lãi suất huy động và cởi mở hơn trong việc cho vay mua nhà ở, tâm lý nhà đầu tư tin tưởng hơn vào thị trường, nguồn vốn cho thị trường bớt căng thẳng, thị trường bất động sản tại các thành phố lớn đã bắt đầu có tín hiệu khả quan”, báo cáo Bộ Xây dựng cho hay.

Cũng theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tại hai thành phố Hà Nội và Tp.HCM, một số dự án phát triển nhà ở đang có xu hướng được chuyển đổi cơ cấu căn hộ sang diện tích nhỏ, hoặc chuyển đổi công năng từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội. Đây là một trong các hiệu ứng tích cực của Nghị quyết số 02 của Chính phủ đối với thị trường bất động sản góp phần từng bước tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Theo khảo sát của Bộ, do giá giảm, diện tích căn hộ nhỏ nên phù hợp với khả năng thanh toán của người dân nên những gia đình có nhu cầu thực đã mua được nhà.

Về nguồn cung của thị trường, tại khu vực thành phố Hà Nội và Tp.HCM nguồn cung nhà ở thương mại cho thị trường vẫn dồi dào từ những dự án cũ, bên cạnh lượng nhà ở tồn kho đang trong quá trình xây dựng, thị trường được bổ sung thêm lượng nhà ở đã hoàn thiện.

Các nhà đầu tư và người dân có nhu cầu về nhà ở có thêm nhiều sự lựa chọn vì hiện tại thị trường có nhiều nhà ở đã xây xong, hồ sơ pháp lý đảm bảo, cơ cấu diện tích và giá bán đa dạng ở nhiều phân khúc từ giá thấp, giá trung bình đến nhà ở cao cấp.

Khảo sát cụ thể của Bộ Xây dựng tại thị trường bất động sản Hà Nội cho thấy, giá đất nền tại các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở không có sự biến động nhiều so với thời điểm quý 4/2012 do giá đã giảm nhiều từ trước đó. Giá bán các căn hộ chung cư tại các dự án mới hoặc các căn hộ mới công bố bán mới thấp hơn so với các dự án và các căn hộ cùng loại tại các thời điểm trước để phù hợp hơn với nhu cầu của người mua.

Một số dự án căn hộ chung cư chủ đầu tư đã chủ động hạ giá bán khá nhiều (ví dụ như: dự án chung cư Đại Thanh -Thanh trì giá giảm từ 17 triệu đồng/m2 xuống còn 15,5 triệu đồng/m2, dự án Kim Văn - Kim Lũ có giá bán 15-17 triệu đồng/m2).

Theo khảo sát của Bộ, do giá giảm, diện tích căn hộ nhỏ nên phù hợp với khả năng thanh toán của người dân nên những gia đình có nhu cầu thực đã mua được nhà; tại một số dự án, chủ đầu tư giảm mức độ hoàn thiện nhà ở để hạ giá thành nhằm giảm giá bán nên giá bán cũng được công bố giảm.

Tình hình giao dịch đối với căn hộ khá hơn trước, tập trung chủ yếu ở phân khúc dưới 20 triệu đồng/m2 hoặc một số ít dự án có giá bán trên 20 triệu đồng/m2 nhưng đã xây dựng xong hoặc chuẩn bị bàn giao như: dự án Nam Đô có giá bán 19,5 triệu đồng/m2, trước đó chủ đầu tư công bố giá bán khoảng 22 triệu đồng/m2; dự án FLCLandmax ở Đường Lê Đức Thọ -Từ Liêm giá giảm từ 22 triệu đồng/m2 xuống 20 triệụ đồng/m2.

Lượng giao dịch đối với đất nền rất ít là do các dự án bán đất nền hoặc nhà thấp tầng thường xa trung tâm và hạ tầng không đồng bộ, giá trị căn nhà cao vượt xa khả năng thanh toán của người dân.

Tại thị trường Tp.HCM, giá bán tại các phân khúc nhà ở thấp tầng và căn hộ chung cư hầu như không có biến động so với quý 4/2012 nhiều dự án có giá khá thấp như: dự án E-home 3 có giá khoảng 13-14 triệu đồng/m2; chung cư Khang Gia - Gò Vấp có giá khoảng 10-11 triệu đồng/m2; căn hộ Nhất Lan 3 Bình Tân có giá khoảng 12 triệu đồng/m2; căn hộ MB Babylon Tân Phú có giá khoảng 14-15 triệu đồng/m2; căn hộ Sunview 3 có giá khoảng 15 triệu đồng/m2...

Tình hình giao dịch trên thị trường vẫn đang trong giai đoạn cầm chừng, lượng giao dịch mới giảm nhiều so với năm 2012. Theo báo cáo của 130 sàn giao dịch, trong quý 1/2013 chỉ có 261 giao dịch, trong khi đó trung bình một quý của năm 2012 có 1.070 giao dịch thành công. Hiện nay, chủ đầu tư và người mua chủ yếu đang tiếp tục thực hiện các hợp đồng đã ký kết từ trước.

Tồn kho thực tế có thể cao hơn

Về tình hình tồn kho bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của các địa phương (55/63), tổng giá trị tồn kho tại các dự án phát triển nhà ở tính đến tháng 3/2013 khoảng 125.450 tỷ đồng. Trong đó, căn hộ chung cư tồn kho 33.852 căn, tương đương 41.502 tỷ đồng, nhà thấp tầng (15.376 căn, tương đương 27.730 tỷ đồng); đất nền nhà ở (9.851.813 m2, tương đương 48.724 tỷ đồng), đất nền thương mại khác (2.121.681 m2, tương đương 7.494 tỷ đồng).

Riêng tại Tp.HCM, theo báo cáo UBND Thành phố, đến tháng 12/2012 thống kê của 121 dự án gửi báo cáo có số tồn kho, trong đó căn hộ chung cư 14.816 căn, nhà ở thấp tầng (326 căn), mặt bằng thương mại (43.510 m2), đất nền (300.071 m2). Giá trị tồn kho ước tính lên tới 30.242 tỷ đồng. Tổng số nhà ở tồn kho bằng khoảng 1% số hộ gia đình toàn Thành phố.

Tại Hà Nội, theo báo cáo của UBND thành phố Hà Nội, tính đến tháng 3/2013, tổng số căn hộ còn tồn kho chưa bán được là 9.651 căn, tăng 3.794 căn hộ so với tháng 12/2012. Thời điểm tháng 12/2012 tồn kho 5.875 căn nhà.

Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của các địa phương (55/63), tổng giá trị tồn kho tại các dự án phát triển nhà ở tính đến tháng 3/2013 khoảng 125.450 tỷ đồng.

Trong đó, số căn hộ chung cư tại các dự án nhà ở thương mại tồn kho là 5.789 căn tương ứng 566.610 m2 sàn; 24 dự án có quỹ nhà 30%, 50% số căn hộ dành để bán cho các đối tượng công nhân viên chức theo cơ chế quy định. Quỹ nhà này có khoảng 3.862 căn hộ chưa xác định cụ thể danh sách khách hàng.

Bộ Xây dựng cho biết, theo báo cáo của một số địa phương, lượng tồn kho về nhà ở, đất ở tăng lên so với cuối năm 2012. Có sự biến động số liệu thống kê này là do tại thời điểm tháng 12/2012 các địa phương chưa thống kê đầy đủ số lượng tồn kho, đến tháng 3/2013 các địa phương đã báo cáo bổ sung thêm.

Bộ nhìn nhận, số liệu tồn kho theo báo cáo cũng chưa phản ánh đầy đủ được tình hình thực tế, bởi hiện còn khối lượng lớn các căn hộ chung cư đang xây dựng dở dang cũng như nhiều dự án có sản phẩm tồn kho nhưng chưa báo cáo.

Ngoài ra, còn nhiều dự án đã huy động vốn một phần, nhiều dự án đã giải phóng mặt bằng, đã đầu tư kinh phí xây dựng hạ tầng nhưng phải tạm dừng do không có thị trường, các nhà đầu tư thứ phát đã mua nhưng không bán được,...

Vì vậy, số liệu tồn kho trong thị trường bất động sản thực tế còn lớn hơn so với số liệu trong báo cáo. Trong thời gian tới, khi các địa phương thống kê được đầy đủ và toàn diện về tình hình tồn kho sẽ có cơ sở để thống kê xác thực hơn về số liệu tồn kho của thị trường bất động sản.