Khi đại gia bất động sản rót tiền xây hạ tầng giao thông

10 năm trở lại đây, xu hướng các “ông lớn” địa ốc đầu tư song hành phát triển hạ tầng đô thị dần được lan tỏa...

Tuyến đường Vành đai 2 trên cao của Hà Nội, đoạn từ Vĩnh Tuy đến Ngã Tư Sở, có tổng vốn khoảng 9.400 tỷ đồng, dự kiến hoàn thành trong năm 2020 do Vingroup làm chủ đầu tư. Ảnh: Lâm Tùng

Nếu như trước kia, các dự án bất động sản (BĐS) thường phát triển “ăn theo” hạ tầng thì 10 năm trở lại đây, xu hướng các “ông lớn” địa ốc đầu tư song hành phát triển hạ tầng đô thị dần được lan tỏa...

Những “đại đô thị” trong lòng thành phố

Khi TP.HCM có chủ trương phát triển khu vực phía Đông, cũng là lúc nhiều “ông lớn” địa ốc trên thị trường dồn lực vào đầu tư các dự án tại khu vực này. Hàng loạt dự án lớn đã, đang và sẽ triển khai như: Bến xe Miền Đông mới, cầu vượt Bến xe Miền Đông mới, mở rộng Xa lộ Hà Nội, nút giao Mỹ Thủy, nút giao An Phú, cầu Thủ Thiêm 2…

Cụ thể, Tập đoàn BĐS Vạn Phúc cho biết, đã rót 10 nghìn tỷ đồng đầu tư Vạn Phúc City với diện tích 198ha thành đô thị ven sông nổi bật khu Đông TP.HCM. Chủ đầu tư cũng đã hoàn thiện và thông xe 2 trục giao thông chính huyết mạch, hoàn thành tuyến kè ven sông và tuyến đường vành đai 3,4km dọc theo bờ sông Sài Gòn. Song song đó là 20km hạ tầng nội khu đã được đầu tư hoàn chỉnh đảm bảo giao thông thông suốt toàn khu đô thị.

Như vậy chỉ trong 5 năm, một vùng đất hoang sơ, ít người sinh sống, Khu đô thị Vạn Phúc đã vươn mình trở thành khu đô thị được quy hoạch hoàn chỉnh, đồng bộ, hiện đại với đầy đủ tiện ích. Dự án cũng đã kết nối với các khu vực trọng điểm kinh tế miền Đông Nam Bộ như: Bình Dương, Đồng Nai, Long An và các tỉnh Tây Nguyên.

Một thương hiệu đình đám khác là Tập đoàn địa ốc Novaland với hàng loạt các dự án “khủng” như: Lexington Residence, Khu đô thị Lakeview City, The Sun Avenue, khu biệt thự Victoria Village… cũng khiến cả khu vực quận 2 của TP HCM sáng bừng.

Tương tự, xuyên suốt con đường kênh Nhiêu Lộc đường Hoàng Sa, Trường Sa nối từ Bình Thạnh - Phú Nhuận - quận 3, hàng loạt khu nhà cao cấp của Novaland, Phát Đạt, Hưng Thịnh… cũng sừng sững mọc lên.

Còn tại Hà Nội, Vingroup nổi danh với những dự án khu đô thị “khủng” như: Vinhomes Royal City, Vinhomes Riverside, Vinhomes Central Park, Vinhomes Smart City… bao gồm cả hệ sinh thái tiện ích từ trung tâm thương mại tới trường học, bệnh viện, khu thể thao… Do vậy, Vingroup đặt chân đến đâu là kéo theo mọi sự chú ý đến khu vực đó.

Mới đây nhất Vingroup phát triển dòng thương hiệu BĐS VinCity với sự ra mắt hai khu đô thị VinCity Ocean Park và VinCity Sportia tại phía Đông và phía Tây Hà Nội. Đây đều là 2 đại dự án được áp dụng mô hình quy hoạch của các đại đô thị chuẩn Singapore, tạo không gian sống chất lượng cho hàng trăm nghìn cư dân, kỳ vọng trở thành những khu đô thị hạt nhân mới của Hà Nội.

Tuy nhiên, xét về quy mô, chưa dự án nào vượt qua Thành phố thông minh (Smart City) với diện tích gần 272ha do liên doanh giữa Tập đoàn BRG của Việt Nam và Tập đoàn Sumitomo của Nhật Bản đầu tư với tổng vốn dự kiến gần 4,2 tỷ USD.

Theo bà Nguyễn Thị Nga, Chủ tịch Tập đoàn BRG, đây là một đại dự án chưa từng có tiền lệ hay khuôn mẫu ở Việt Nam. Dự án sẽ áp dụng nhiều công nghệ thông minh như: Năng lượng thông minh, giao thông thông minh, cộng đồng thông minh, học tập thông minh, đời sống thông minh, y tế thông minh và kinh tế thông minh.

Dự kiến, năm 2028 sẽ hoàn thành, dự án nằm trong quy hoạch tổng thể trục Nhật Tân - Nội Bài này được đánh giá là một bệ phóng cho phát triển kinh tế - xã hội, kết nối giao thương hàng hóa thương mại giữa Việt Nam với các nước trong khu vực và trên thế giới.

Đầu tư hạ tầng làm tăng giá trị dự án BĐS

Trao đổi với Báo Giao thông, bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng giám đốc Tập đoàn BĐS Đại Phúc thừa nhận, giao thông, hạ tầng là nền tảng là xương sống và các dự án BĐS là thực thể không thể tách rời trong sự phát triển chung. Tất cả các yếu tố này sẽ tạo ra một hệ sinh thái hoàn chỉnh, là động lực thu hút đầu tư.

Thông thường, các doanh nghiệp BĐS sẽ có 2 chiến lược chính để đi theo hạ tầng. Thứ nhất, dựa trên hạ tầng có sẵn để phát triển các dự án nhỏ xen vào nhưng trên nền khu dân cư đã ổn định.

Tuy nhiên với những khu vực hạ tầng có sẵn, dân đông, muốn cải tạo hạ tầng cho tương xứng cũng rất khó. Bởi các khu vực cũ thường bị hạn chế bởi kiến trúc cảnh quan, chi phí rất cao nếu phải giải phóng mặt bằng, đền bù, giãn dân… Thứ hai, doanh nghiệp ngoài đầu tư vào trung tâm còn đầu tư vào vùng phụ cận với bán kính từ 7 - 10km. Với vùng phụ cận, doanh nghiệp vẫn có thể đồng hành song song giữa hạ tầng và làm BĐS.

Năm 2020 hàng loạt dự án hạ tầng “khủng” tại TP.HCM được đưa vào lộ trình phê duyệt triển khai. Nổi bật 2 dự án trọng điểm là cầu Thủ Thiêm 3 (nối từ Khu đô thị mới Thủ Thiêm qua quận 4) và cầu Thủ Thiêm 4 (kết nối giữa quận 2 qua quận 7 - cầu Phú Mỹ) với quy mô đầu tư hàng nghìn tỷ đồng. Điều này cũng hứa hẹn sẽ tạo động lực cho sự phát triển kinh tế nói chung, doanh nghiệp địa ốc nói riêng.

Thế nhưng ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội BĐS TP.HCM nhận định, tốc độ phát triển hạ tầng giao thông vẫn chưa tương xứng với thực tế, chưa kể có những quyết định có tầm nhìn chiến lược về hạ tầng khá hạn chế. “Sau khi có hạ tầng, giao thông, đô thị… thì phải tích hợp đồng bộ thì mới đem lại lợi ích tối ưu nhất trong việc đầu tư, phát triển, quản lý. Điều mà một người trong ngành địa ốc như tôi ao ước hiện nay là có tuyến xe lửa chở hàng hoá chuyên dụng xuyên suốt nối Sóng Thần - Cái Mép (Thị Vải); làm Đại lộ ven sông cho TP.HCM, thậm chí là cả Bình Dương, Tây Ninh”, ông Châu nói.

Dẫn chứng về quy hoạch Vành đai 2 của TP.HCM, ông Châu cho biết, hiện vẫn còn một số đoạn bị đứt quãng, chưa thông nhau.

Trước thực trạng trên, ông Châu đặt vấn đề: Nếu trước đây doanh nghiệp địa ốc thường phát triển ăn theo hạ tầng giao thông, thì tới nay họ lại có xu hướng muốn được đầu tư song hành với các dự án hạ tầng. Thậm chí nhiều “đại gia” chủ động xin nhận đầu tư hạ tầng, như như Vingroup đang đề nghị làm tuyến đường sắt trên cao kết nối từ quận 1 xuyên qua khu Ba Son, Sài Gòn Pearl, Tân Cảng qua quận 3. Hay như địa ốc Hưng Thịnh, Novaland, Nam Long cũng đều mong muốn được làm nối tuyến để khép lại Vành đai 2 với Thủ Đức... “Các doanh nghiệp địa ốc sẵn sàng tham gia vào hạ tầng để gia tăng giá trị dự án”, ông Châu nói.

Xử lý chênh lệch địa tô ra sao?

Theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội, pháp luật đất đai hiện hành dường như mới chú trọng đến việc giải quyết lợi ích của người bị thu hồi đất mà chưa hướng sự chú ý đến việc điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất đai.

Để khắc phục, cần phải sửa đổi Điều 19, Luật Đất đai 2013. Cụ thể, cần chú trọng đến những quy định về điều tiết phần chênh lệch về địa tô do việc chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra theo tỷ lệ 50% tổng giá trị của phần chênh lệch này được điều tiết vào ngân sách Nhà nước; 30% tổng giá trị của phần chênh lệch này, chủ đầu tư dự án được hưởng do việc bỏ vốn đầu tư trên khu đất được Nhà nước giao, cho thuê đất tạo ra; 20% tổng giá trị của phần chênh lệch này được hỗ trợ trở lại cho người sử dụng đất do họ có công giữ gìn, bảo vệ vốn đất đai thuộc sở hữu toàn dân.

Ngoài ra, việc xử lý phần giá trị địa tô chênh lệch phát sinh trong thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng phải đảm bảo hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người đầu tư. Nhà nước thông qua việc điều tiết thu về địa tô chênh lệch. Người dân, tổ chức được hưởng lợi từ địa tô chênh lệch phải nộp nghĩa vụ tài chính ngay sau khi địa tô chênh lệch xuất hiện để điều tiết cho người có đất bị thu hồi.

Hoàng Ngân

Nguồn: [Link nguồn]Nguồn: [Link nguồn]