Tiền đổ vào bất động sản, lo bong bóng trở lại

Nhiều ngân hàng đang đổ dồn vốn vào bất động sản. Nhiều ưu đãi cho người vay mua nhà. Nhiều nguồn tiền đổ vào BĐS.

Hiện nay dòng tiền đổ vào bất động sản (BĐS) đến từ nhiều nguồn, trong đó lớn nhất vẫn là từ ngân hàng. Các gói tín dụng 5.000 tỉ, 9.000 tỉ, 10.000 tỉ đồng… cho vay mua BĐS liên tục được các ngân hàng tung ra với mức lãi suất linh hoạt, hạn mức vay cao và thời gian vay kéo dài.

Nhiều ưu đãi cho người vay mua nhà

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đại Chúng Việt Nam (PvcomBank) đã gây bất ngờ khi tung ra gói tín dụng lên đến 10.000 tỉ đồng dành cho khách hàng cá nhân vay phục vụ nhu cầu mua nhà thổ cư, mua nhà dự án, mua ô tô…

Ngân hàng TMCP An Bình (ABBank) cũng đang đẩy mạnh cho khách hàng có nhu cầu vay mua nhà, đất, xây và sửa chữa, nâng cấp nhà. ABBank dành một khoản vốn lên đến 5.000 tỉ đồng cho chương trình này.

Tương tự, Sacombank triển khai hai gói vay ưu đãi dành cho khách hàng cá nhân vay mua nhà với lãi suất thấp nhất là 8,5%/năm. Trong khi đó, tại ACB, các hồ sơ vay mua nhà được hưởng lãi suất ưu đãi từ 7,5%/năm.

Đáng chú ý, ngoài việc cạnh tranh nhau về lãi suất và phương thức vay nhanh chóng, nhiều ngân hàng còn đưa ra hạn mức cho vay lên tới 90% giá trị căn nhà với thời hạn cho vay có thể kéo dài lên đến 25 năm.

Chính vì vậy, dòng vốn chảy vào thị trường BĐS có xu hướng gia tăng trong thời gian qua và dự báo tiếp tục gia tăng trong thời gian tới. Theo Ngân hàng Nhà nước (NHNN) Chi nhánh TP.HCM, đến hết quý I-2017, dư nợ cho vay BĐS trên địa bàn TP.HCM đạt trên 164.000 tỉ đồng, chiếm khoảng 10,88% tổng dư nợ và chiếm khoảng 19,29% dư nợ tín dụng trung và dài hạn. Như vậy so với đầu năm, tín dụng BĐS tăng khoảng 4%.

ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc NHNN Chi nhánh TP.HCM, cho biết trước tình trạng BĐS nóng lên trong thời gian gần đây, NHNN đã cảnh báo các ngân hàng. Tuy vậy, tín dụng cho BĐS hiện nay không tăng nóng như giai đoạn 2007-2008. Hơn nữa, dù tăng về số tuyệt đối nhưng tỉ trọng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS không tăng cao bằng tín dụng sản xuất.

“Điều này cho thấy các ngân hàng đã chặt chẽ hơn, thận trọng trong việc rót vốn vào các dự án BĐS. Qua đó nhằm quản lý được chất lượng tín dụng, góp phần hạn chế tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đây” - ông Minh khẳng định.

Tiền đổ vào bất động sản, lo bong bóng trở lại - 1

Dòng vốn chảy vào thị trường BĐS có xu hướng gia tăng trong thời gian qua. Ảnh: HTD

Bài học quá khứ vẫn hiện hữu

Đại diện một ngân hàng thương mại cổ phần nói trong thời gian gần đây báo chí đề cập đến hiện tượng sốt đất nền nên các ngân hàng tỏ ra thận trọng khi cho vay ở phân khúc này. Thế nên nhà đầu tư chủ yếu mua bán BĐS bằng tiền túi của mình chứ không phải vay từ ngân hàng. Hơn nữa, các ngân hàng thường chỉ ưu tiên rót vốn cho những chủ đầu tư có năng lực tài chính.

Tuy nhiên, với hiện tượng tín dụng BĐS tăng như trên, nhiều chuyên gia lo ngại có thể dẫn đến bong bóng trong lĩnh vực này trong thời gian tới. TS Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, phân tích: Những năm trước đây, khi nhiều ngân hàng hào hứng tung ra các gói tín dụng dành cho khách hàng cá nhân vay mua nhà, sửa chữa nhà… đã gây ra hiện tượng tiền trong BĐS rất dồi dào.

Từ đó các nhà đầu tư thứ cấp có thể dễ dàng đẩy giá nhà, đất lên. Hậu quả mà nó gây ra cho cả ngành ngân hàng cũng như đối với lĩnh vực BĐS đến nay vẫn còn hiện hữu.

“Từ những bài học trong quá khứ, các ngân hàng cần phải rất cẩn thận trong việc cho vay BĐS. Trong đó, phân khúc cao cấp hay những dự án đầu tư vào những khu vực mà nhu cầu về nhà ở đã bão hòa sẽ là nơi dễ xảy ra rủi ro nếu ngân hàng tiếp tục đẩy vốn vào” - TS Hiếu cảnh báo.

Bên cạnh đó, theo TS Hiếu, cấu trúc tín dụng hiện nay cho thấy ngân hàng đang tài trợ vốn cho cả bên cung và bên cầu về BĐS. Như vậy các ngân hàng đang phải chịu rủi ro rất lớn nếu chủ đầu tư bắt cá hai tay, tức là vừa vay vốn từ ngân hàng nhưng đồng thời được phép huy động vốn từ khách hàng. Trong khi đó, theo thông lệ quốc tế, doanh nghiệp kinh doanh BĐS không được phép huy động vốn từ dân chúng.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu cũng cho rằng các ngân hàng cần kiểm soát tốt dòng vốn vào BĐS, nhất là ở phân khúc nhà ở cao cấp. Bởi phân khúc này có khi không xuất phát từ nhu cầu thực của người tiêu dùng, mà phần nhiều là từ mục đích mua đi bán lại kiếm lời của nhà đầu tư thứ cấp.

“Điều này có khả năng sẽ khiến thị trường mất dần sự ổn định, hàng tồn kho tăng, khối nợ xấu BĐS đang tồn đọng ngày càng khó xử lý. Thực tế bong bóng trên thị trường BĐS trong những năm trước đã biến thành số nợ xấu trong hệ thống ngân hàng” - ông Châu nói.

Kiểm soát dòng tiền vào lĩnh vực BĐS luôn được NHNN nhắc nhở các tổ chức tín dụng, đồng thời có chính sách siết cho vay BĐS. Ví dụ tại Chỉ thị 01/2017, NHNN yêu cầu các ngân hàng thương mại thường xuyên rà soát, đánh giá việc cho vay đối với các lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như tín dụng đối với lĩnh vực BĐS, cho vay có bảo đảm bằng BĐS, tín dụng đối với nhóm khách hàng lớn… để đưa ra chỉ tiêu quản lý phù hợp, bảo đảm an toàn, hiệu quả trong hoạt động.

Đồng thời, hướng tín dụng BĐS vào dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực của người dân.

Nhiều nguồn tiền đổ vào BĐS

Các chuyên gia dự báo trong năm 2017 các gói tín dụng đổ vào BĐS có thể tăng 10%, nâng dư nợ vào lĩnh vực này có thể lên đến 300.000 tỉ đồng.

Tuy nhiên, không chỉ có nguồn vốn từ ngân hàng mà nguồn vốn xã hội được huy động vào lĩnh vực BĐS cũng rất lớn và tăng mạnh. Đặc biệt là khi các nhà đầu tư nước ngoài tiếp tục đầu tư mạnh vào thị trường này thông qua nhiều hình thức.