Lãi suất vay mua nhà 6%: Đừng tưởng bở

Tiền vay mua bất động sản với lãi suất không cố định chẳng khác nào nhử người ta vào cái bẫy. Khi người ta chui vào rọ rồi thì lãi suất có thể đẩy lên tới mức nào tùy thích, điều đó là không thể chấp nhận được.

Nghị quyết 02 ngày 7-1 về chủ trương giải cứu bất động sản của Chính phủ đã nêu rõ các ngân hàng phải dành một lượng vốn khoảng 30.000 tỉ đồng với lãi suất ưu đãi cho vay đầu tư, kinh doanh và thuê mua nhà. Sau đó Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã công bố dự thảo thông tư quy định lãi suất cho vay là 6% mỗi năm trong thời hạn ba năm kể từ ngày 15-4-2013. Sau ba năm NHNN sẽ công bố mức lãi suất cho vay phù hợp để tiếp tục hỗ trợ khách hàng đã vay vốn.

Vốn và lãi không vượt quá 30% thu nhập

. Phóng viên: Thưa ông, nhiều người cho rằng đây là mức lãi suất mơ ước đối với những người đang có nhu cầu mua nhà thực sự nhưng sao ông nhìn nhận ngược lại đây là một cái bẫy chứa nhiều rủi ro?

+ Chuyên gia kinh tế Bùi Kiến Thành: Đúng vậy, cho vay mua bất động sản với lãi suất không cố định chẳng khác nào nhử người ta vào cái bẫy lãi suất thấp. Khi người ta chui vào rọ rồi thì lãi suất có thể đẩy lên tới mức nào tùy thích, điều đó là không thể chấp nhận được. Bởi hầu hết những người ít tiền mới đi vay để mua nhà. Họ sẽ tính toán khả năng trả lãi hằng tháng dựa trên thu nhập của mình. Trong khi lãi suất chỉ cố định ba năm đầu, mà khi hợp đồng vay vốn mua nhà thường là 10-15-20 năm. Nếu sau ba năm lãi suất không phải 6% mà là 10%, thậm chí lên 60% thì sao? Tiền trả lãi hằng tháng thay vì 3 triệu thành 6 triệu, 9 triệu đồng thì những người này có trả nổi ngân hàng hay không? Lãi không trả được, gốc cũng không, chẳng mấy chốc món tiền này thành nợ xấu. Nên rõ ràng cần phải nghiên cứu lại chứ hình thức lãi suất thả nổi sau ba năm cho mua nhà là chuyện bất khả thi.

. Vậy theo ông mức lãi suất thế nào là hợp lý cho người mua nhà thu nhập thấp?

+ Vấn đề không phải 5% hay 6%-7% mà mình phải tính toán xem đối tượng nào có thể mua nhà và lãi suất thế nào cho phù hợp. Chẳng hạn với căn nhà từ 500 triệu đồng đến 1 tỉ đồng, đối tượng nào có khả năng mua. Từ đó căn cứ vào thu nhập trung bình của người mua sao cho số tiền họ phải trả hằng tháng không quá 30% thu nhập, 70% còn lại để cho chi phí gia đình. Bởi một người thu nhập khoảng 10 triệu đồng/tháng nếu phải trả 5 triệu đồng mỗi tháng thì tiền đâu để sinh hoạt, nuôi con ăn học. Trong khi hiện nay thu nhập của người mua nhà đã không xác định rõ ràng, ba năm sau lãi suất lại phình lên thì người mua nhà sao có thể chịu nổi.

.Nghĩa là người mua nhà với lãi suất cố định chỉ ba năm sẽ có nguy cơ gặp rủi ro, thưa ông?

+ Đúng vậy, dường như thông tư này chưa được nghiên cứu kỹ thị trường trong nước và thế giới. NHNN cho ngân hàng thương mại vay 4,5% để ngân hàng thương mại cho người mua nhà vay 6%. Nhưng sau ba năm họ đẩy lên 10% thì sao. Vô lý hơn nữa là tại sao còn quy định, buộc phải vay tới 80% giá trị căn nhà, trong khi nếu họ có khả năng chi trả ban đầu lên tới 50%.

Tại sao lại quy định đối tượng cụ thể là cán bộ công chức viên chức, lực lượng vũ trang, người thu nhập thấp… mới được vay, còn những công dân bình thường khác thì không? Chẳng lẽ công chức có quyền hơn công dân bình thường?

. Vậy gói 30.000 tỉ đồng sẽ là vô nghĩa thưa ông?

+ 30.000 tỉ đồng chẳng thấm vào đâu so với thị trường bất động sản. Nhưng vấn đề là mục đích của mình là để giải quyết cho một số nhà đầu tư nào, số doanh nghiệp nào, hay một số người nào mua nhà, chiếm tỉ lệ bao nhiêu % chưa được rõ. Mà muốn giải quyết hàng tồn kho là phải có người mua chứ không phải nhà đầu tư.

Bất động sản đang là đại họa cho đất nước

. Có ý kiến cho rằng nếu không cứu bất động sản thì thị trường này chết, như vậy càng nguy hiểm?

+ Tại sao bất động sản lại chết, mấy cọc bê tông ấy không chết. Anh nói cần hỗ trợ lãi suất thấp để hoàn thiện căn nhà là chuyện rất vô duyên. Vì anh lấy tiền cọc của người mua nhà để đi đầu tư nơi khác rồi đến khi gặp khó khăn anh lại kêu. Anh bán hàng thì anh phải đảm bảo điều kiện hoàn thành ngôi nhà. Tại sao lại đòi đối thoại với ông Alan Phan làm gì, đó là chuyện rất trẻ con. Anh đang đi vận động, đang đi lobby để xin hỗ trợ… một người đến phá ngang, như vậy làm ảnh hưởng đến bát cơm của anh thì bức xúc chứ sao.

. Vậy thị trường bất động sản theo ông nên giải cứu thế nào?

+ Vấn đề hiện nay là hàng triệu người dân Việt Nam cần mua nhà chứ không phải chỉ vài trăm ngàn căn nhà đang bị kẹt. Theo tôi Chính phủ không nên nên bơm một đồng nào cho bất động sản. Chuyện mua bán là của thị trường, anh làm thế nào sao cho phù hợp giữa quyền người mua và bán. Anh đầu tư, phân khúc thị trường sai nên không có người mua thì anh phải xem lại mình chứ sao Chính phủ lại phải vào cứu. Tại sao anh lại bắt nhân dân chịu hậu quả sai lầm của anh. Anh là thủ phạm của khó khăn giờ lại đòi cứu là vô lý. Vấn đề ở đây là chuyện hàng triệu người dân Việt Nam cần mua nhà chứ không phải chỉ vài trăm ngàn căn nhà đang bị kẹt.

. Nhưng lĩnh vực bất động sản liên quan tới hàng ngàn doanh nghiệp khác, thưa ông?

+ Bất động sản không thể chết được mà chỉ có một số nhà đầu tư bất động sản phá sản mà thôi. Mình phải tôn trọng quy luật của thị trường. Mấy năm trước bất động sản lời 200%-300%, hàng ngàn ngàn tỉ đồng lợi nhuận anh có chia cho nhân dân không. Đến bây giờ thấy khó khăn anh lại đổ cho người khác. phải truy cứu trách nhiệm của mấy anh bất động sản với nền kinh tế mới là đúng chứ!

Anh đã làm đảo lộn thị trường lãi suất từ hợp lý lên mức cao 20%-25% khiến hàng trăm doanh nghiệp đình đốn và hàng triệu người mất việc làm. Vậy thì giải cứu cái gì. Vấn đề bất động sản đang là đại họa cho đất nước này. Và ngay cả những đơn vị cho vay vượt quy định và cơ quan quản lý sai… cũng cần phải lôi ra tòa.

. Thế giải quyết vấn đề này thế nào?

+ Thứ nhất, phải có sản phẩm phù hợp. Thứ hai, phải tạo nguồn tài chính dành cho người mua nhà. Như ở nước ngoài họ có quỹ để cho vay mua nhà với lãi suất thấp, cố định. Trách nhiệm của quản lý nhà nước là phải có chính sách đồng bộ để lĩnh vực bất động sản phát triển tốt, tạo việc làm cho hàng triệu lao động để người dân có thể mua nhà được và qua hệ thống tín dụng lãi suất hợp lý.

Bài học "trả giá đắt" từ Mỹ

. Trên thế giới, chính phủ, ngân hàng thường hỗ trợ thế nào cho người mua nhà thu nhập thấp, thưa ông?

+ Ở Mỹ, Pháp… lãi suất của họ là cố định trong suốt thời gian mua nhà trong vài chục năm. Hơn nữa ngay từ đầu khi mua ngân hàng phải tính được toàn bộ gốc và lãi trung bình của mấy chục năm người mua nhà phải trả. Đây là số tiền cố định để người mua nhà tính toán sao cho phù hợp với mức thu nhập của mình. Và số tiền ấy không được vượt quá 30% thu nhập hằng tháng của người mua nhà. Mỹ đã từng có bài học đắt giá khi chỉ cho vay cố định trong ba năm.

. Cụ thể thế nào, thưa ông?

+ Ở Mỹ đầu những năm 2001 trở đi, chính phủ để thị trường bất động sản muốn làm gì thì làm. Nhà đầu tư đã khuyến khích dân chúng mua nhà và ưu đãi lãi suất chỉ khoảng 3%-3,5%, thậm chí là 2% và lãi suất chỉ cố định trong ba năm đầu. Ngay cả những người không có khả năng chi trả cũng cứ vay. Sau ba năm lãi suất tăng lên, hàng triệu người Mỹ không có tiền trả lãi. Trong khi từ các hợp đồng này họ đã phát hành trái phiếu phái sinh được đảm bảo bằng các tài sản bất động sản bán đi. Và hàng ngàn nhà đầu tư đổ tiền vào trái phiếu phái sinh gặp nạn. Người mua nhà không có khả năng trả nợ gốc và lãi khiến Mỹ lâm vào khủng hoảng tài chính năm 2007-2008. Kéo theo cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới mà hậu quả do thị trường bất động sản gây ra.