Mua nhà từ 300 triệu phải báo cáo: Khó khả thi

Sàn giao dịch thường chỉ nhận tiền cọc giữ chỗ vài chục triệu và hoàn toàn có thể báo cáo ảo để bảo mật cho khách hàng.

Sở Xây dựng TP.HCM vừa có công văn gửi doanh nghiệp kinh doanh và sàn giao dịch, môi giới bất động sản (BĐS) trên địa bàn TP yêu cầu lập và gửi báo cáo các giao dịch đáng ngờ, báo cáo các giao dịch tiền mặt có giá trị lớn từ 300 triệu đồng trở lên về Bộ Xây dựng và Cục Phòng, chống rửa tiền (Ngân hàng Nhà nước). Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng quy định phải báo cáo này có nhiều điểm bất hợp lý và khó khả thi khi áp dụng vào thực tế.

Quy định có cũng như không

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), nhận định quy định giao dịch môi giới BĐS có giá trị từ 300 triệu đồng trở lên phải báo cáo mà Bộ Xây dựng đưa ra và giờ Sở Xây dựng TP đang triển khai không phù hợp với thực tế.

Thứ nhất, đối tượng phải báo cáo là các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quản lý, môi giới, sàn giao dịch BĐS thì cũng mới chỉ phản ánh được một phần giao dịch trên thị trường. Trong khi Luật Kinh doanh BĐS không quy định giao dịch BĐS phải qua sàn và người mua cũng có thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư. Như vậy, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì không cần báo cáo.

“Thực tế, hiện nay giao dịch BĐS qua sàn chỉ chiếm khoảng 9%-10% toàn thị trường. Vì thế, nếu có báo cáo thì số lượng giao dịch gửi lên cơ quan quản lý là rất ít, không bao quát được tình hình toàn thị trường” - ông Châu phân tích.

Thứ hai, mốc giao dịch tiền mặt từ 300 triệu đồng trở lên phải báo cáo là con số không hợp lý trên thực tế. Hiện tại giá một sản phẩm BĐS đã vượt xa con số này rồi. Chưa kể việc phải báo cáo giao dịch sẽ khiến khách hàng e ngại, ảnh hưởng tiêu cực đến các giao dịch, khách có thể ngừng giao dịch khiến doanh nghiệp, các sàn kinh doanh thiệt hại.

Ông Châu cũng chỉ ra quy định của Bộ Xây dựng không có căn cứ pháp luật, vì từ năm 2009 Chính phủ đã ban hành nghị định phòng, chống rửa tiền với mức là 200 triệu đồng và các giao dịch có dấu hiệu đáng ngờ. Ngoài BĐS còn có chứng khoán và ngân hàng cũng bị áp dụng quy định này. “Nhưng bây giờ Bộ Xây dựng lại quy định từ 300 triệu đồng trở lên phải báo cáo và chỉ áp dụng với sàn môi giới là không đúng. Hơn nữa, đây chỉ là văn bản, không phải là thông tư dưới luật nên nguy cơ có cũng như không là rất cao. Các sàn, doanh nghiệp không báo cáo cũng không sao” - ông Châu nói.

Đại diện một sàn giao dịch BĐS tại quận 2 (TP.HCM) cho rằng giao dịch qua sàn chỉ chiếm một phần nhỏ ở các dự án, còn lại người dân tự làm việc, làm thủ tục tại các văn phòng công chứng. Hơn nữa sàn thường nhận đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng 50-100 triệu đồng/sản phẩm. Sau đó khách mới ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư. Do đó việc yêu cầu sàn báo cáo là không hợp lý, bởi đúng ra đối tượng báo cáo phải là chủ đầu tư.

Giao dịch bất động sản qua sàn còn khá ít ỏi do người mua đều muốn làm việc trực tiếp với chủ đầu tư. Ảnh: Q.HUY

Nên quy định giao dịch phải qua ngân hàng

Ông Lê Hoàng Châu cho biết việc giao dịch BĐS trước đây chủ yếu bằng vàng. Sau đó, người dân tự thấy giao dịch bằng vàng không an toàn nên chuyển sang tiền mặt. Hiện nay mua bán nhà, đất bằng tiền mặt là phổ biến, tuy nhiên cũng bắt đầu có một lượng lớn giao dịch chuyển khoản qua ngân hàng. Tự người dân nhận ra sự thuận tiện khi giao dịch qua ngân hàng.

Hiện giao dịch thị trường chứng khoán đều qua ngân hàng, ngân hàng sẽ là nơi quản lý chặt chẽ, rõ ràng nhất các nguồn tiền. Vì vậy, để kiểm soát và phòng, chống các hoạt động rửa tiền qua các giao dịch BĐS hiệu quả, cơ quan chức năng nên có quy định tất cả giao dịch phải chuyển khoản qua ngân hàng.

Đồng tình, chuyên gia tài chính Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng nếu giao dịch bằng tiền mặt sẽ không thể phát hiện được nguồn gốc của số tiền đó. Việc phát hiện rủi ro rửa tiền, tài trợ khủng bố trong các giao dịch BĐS của môi giới, sàn giao dịch để báo cáo kịp thời lên Sở Xây dựng là khó khả thi.

Ngoài ra, ông Hiếu cũng cho rằng chỉ có quy định giao dịch BĐS qua ngân hàng mới có thể phòng, chống được hoạt động rửa tiền. Bên cạnh đó, cần kiểm soát giao dịch phân khúc BĐS hạng sang, nghỉ dưỡng cao cấp, các dự án quy mô lớn. Lý do là muốn đầu tư vào phân khúc này thì phải là những người có rất nhiều tiền, hoặc phải là những nhà đầu tư có khả năng vay được tiền từ ngân hàng, đại bộ phận dân chúng có thu nhập trung bình không thể với tới được.

Thêm giấy phép con, sàn vẫn lách luật

Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng với quy định này, nhiều khả năng xảy ra việc sàn sẽ báo cáo ảo về các giao dịch để bảo vệ khách hàng. Các sàn có thể giao dịch nhiều lần với khách ở mức dưới 300 triệu đồng hoặc nhờ nhiều người cùng giao dịch. Từ đó có thể xảy ra tình trạng lách luật mà không thể kiểm soát được, ví dụ làm hợp đồng mua bán không đúng giá trị thật hoặc chỉ ghi là góp vốn đầu tư để tránh báo cáo. Ngoài ra, từ việc báo cáo sẽ “đẻ” thêm giấy phép con, thủ tục rườm rà cho doanh nghiệp.