Đất thổ cư không sổ đỏ giá rẻ được giao dịch mua bán nhộn nhịp

Bất chấp những rủi ro có thể phải đối mặt, những giao dịch đất thổ cư chưa có sổ đỏ vẫn đang diễn ra nhộn nhịp ở nhiều địa phương trên cả nước.

Tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, trước nhu cầu tìm mua một nơi an cư để lập nghiệp ngày càng tăng, không ít người đã chấp nhận mua bán những mảnh đất chưa có sổ đỏ. Một số người mua đất chưa được cấp sổ đỏ với hy vọng sau này khi mua xong sẽ hợp thức hóa được loại đất này, thu về khoản giá trị lớn hơn số tiền đã bỏ ra. Bên cạnh đó, cũng có nhiều người do không am hiểu pháp luật nên lỡ mua phải loại đất này và vướng vào những tranh chấp không đáng có.

Không khó để gặp những tin rao bán đất chưa sổ đỏ trong các hội nhóm trên các trang mạng xã hội - Ảnh chụp màn hình

Gia đình chị Xuân-anh Tuấn (ở Yên Nghĩa, Hà Đông – Hà Nội) đã trải qua quãng thời gian gần chục năm mòn mỏi trong việc xin cấp sổ đỏ cho mảnh đất mình đã mua trước đây.

Chị Xuân cho biết năm 2010 sau khi lập gia đình, anh chị dồn toàn bộ tiền tiết kiệm và vay mượn thêm người thân trong gia đình để mua một mảnh đất vuông vắn với diện tích 80m² tại Hà Đông – Hà Nội nhưng chưa tách được sổ. Tại thời điểm mua bán, chủ đất hứa sẽ tách sổ cho anh chị khi làm xong các thủ tục giấy tờ cần thiết. Nhưng những rắc rối tìm đến anh chị khi chủ mảnh đất đột ngột qua đời do tai nạn giao thông. Việc thừa kế chưa được gia đình thống nhất, bên cạnh đó là thời gian gần đây giá đất trong khu vực liên tục tăng cao nên các bên xảy ra tranh chấp khiến việc tách sổ cho gia đình chị bị dừng lại vô thời hạn.

Do chưa được tách sổ đỏ riêng nên dù có đất, người con lớn năm nay đã học lớp 7 nhưng anh chị vẫn phải ở trong căn nhà cấp bốn đã xuống cấp được chủ đất xây dựng từ hơn chục năm trước đây. Nhiều lần gia đình anh chị có đơn xin được phép xây nhà trên mảnh đất đã mua nhưng đều không được chính quyền khu vực chấp nhận.

Anh Tuấn cho biết gia đình mình không phải là “nạn nhân” duy nhất khi mua bán đất thổ cư nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Ông bố của hai người con này chia sẻ khi nhu cầu mua đất ở các thành phố lớn ngày càng tăng thì những hoạt động mua bán đất chưa sổ đỏ vẫn đang diễn ra nhộn nhịp hàng ngày. 

Trong những hội nhóm về mua bán đất đai không khó để bắt gặp những tin rao bán, chuyển nhượng đất chưa được cấp sổ đỏ. Chị Lưu Ly cho biết đang bán mảnh đất 48 mét vuông ở Tả Thanh Oai (Thanh Trì - Hà Nội) với giá chỉ 390 triệu đồng, mức giá này theo tìm hiểu chỉ bằng khoảng 50% so với giá thị trường đất thổ cư tại khu vực này. Còn chị Phương Thảo cũng rao bán mảnh đất có diện tích 30m² sau chợ Quỳnh Đô (Vĩnh Quỳnh, Thanh Trì, Hà Nội) với giá 450 triệu đồng. Dù có giá bình quân là 15 triệu đồng/m² nhưng mảnh đất này cũng chưa được cấp sổ đỏ.

Người rao bán mảnh đất này thừa nhận đây là mảnh đất lấn chiếm ao của người dân - Ảnh chụp màn hình

Trong khi đó, anh Giang rao bán mảnh đất rộng 70m² nằm trên trục đường rộng 6m tại Liên Ninh (Thanh Trì – Hà Nội) có sẵn nhà cấp bốn với giá 1 tỷ 300 triệu đồng. Qua trao đổi, người này cũng cho biết thửa đất mình đang rao bán và những mảnh đất xung quanh dù đã được người dân xây dựng nhà cao tầng, kiên cố nhưng đều là đất lấn chiếm từ ao hồ đã cách đây 40 năm và chưa được cấp sổ đỏ. Và cũng do thửa đất chưa có đầy đủ giấy tờ cần thiết nên mới rao bán giá rẻ như vậy.

Tất cả những người rao bán đất thổ cư nhưng chưa sổ đỏ đều cho biết hoạt động mua bán những mảnh đất này đều chỉ là viết tay với nhau mà không phải là hợp đồng công chứng. Và nhờ mức giá rẻ chỉ bằng từ 50 đến 70% so với những thửa đất đã có giấy tờ đầy đủ nên những tin rao bán đất loại này vẫn nhận được sự quan tâm của rất nhiều người.

Theo các chuyên gia về BĐS và luật sư, việc mua đất không có sổ đỏ là rước 1001 nỗi lo vào người. Bởi trừ một số ít trường hợp có thể hợp thức hóa, xin cấp được sổ đỏ cho mảnh đất, thì phần lớn người mua sẽ phải gánh chịu các hậu quả pháp lý và rủi ro lớn.

Giấy chứng nhận (sổ đỏ) là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng trong giao dịch chuyển quyền sử dụng đất đai

Thứ nhất, sau khi nhận chuyển nhượng loại đất này, người nhận chuyển nhượng không thể xin cấp sổ đỏ được do đất không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ.

Thứ hai, không thể chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất khác thành đất thổ cư bởi không phù hợp với quy hoạch.  

Thứ ba, do đất chưa có sổ đỏ nên việc mua bán chỉ có thể thực hiện bằng viết tay nên không đảm bảo giá trị về pháp lý, dễ bị tranh chấp dẫn đến hợp đồng mua bán vô hiệu. Đất không có sổ đỏ nên rất khó xác minh được nguồn gốc đất. Do đó, người mua có thể phải đối mặt với những tranh chấp pháp lý bất cứ lúc nào.

Thứ tư, mặc dù cơ quan nhà nước còn ít khi xử lý nhưng theo quy định của Nghị định 102/2014/NĐ-CP nếu tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi chưa đủ điều kiện sẽ bị xử lý. Trong đó, mức phạt tiền từ 3 – 5 triệu đồng đối với hành vi tự ý chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn. Và buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Nguồn: [Link nguồn]Nguồn: [Link nguồn]