Đại gia BĐS: Choáng với nợ và lỗ "khủng"

Những khoản nợ khổng lồ, tình trạng ồ ạt giảm giá, khuyến mại, thậm chí bán tháo dự án và hiện tượng nợ thuế, lợi nhuận giảm mạnh... đang khiến nhiều người hình dung ra kịch bản "quẫy chết" của nhiều doanh nghiệp bất động sản, xây dựng.

Lợi nhuận sụt giảm

Trong báo cáo tài chính vừa đưa ra hồi đầu tháng 5/2012, Công ty Cổ phần Xây dựng số 5 (SC5) cho biết lợi nhuận sau thuế quý I/2012 chỉ đạt 1,71 tỷ đồng, giảm 76,31% so với cùng kỳ. Đây là quý thứ 3 liên tiếp SC5 (vốn 136 tỷ đồng; VCSH: 311 tỷ đồng) có lợi nhuận theo quý thấp như vậy.

Ở quy mô lớn gấp vài chục lần, Công ty Cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAG) của đại gia, ông bầu Đoàn Nguyên Đức cũng bắt đầu gặp phải tình cảnh tương tự khi có lợi nhuận sau thuế quý I/2012 của công ty mẹ chỉ đạt vỏn vẹn 5,96 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức hơn 300 tỷ đồng quý I/2011.

So sánh với 12 quý trước đó, có thể thấy lợi nhuận quý I/2012 của HAG thấp đột biến. Nếu so với quý III và quý IV/2010, lợi nhuận quý I năm nay (2012) của doanh nghiệp đa ngành (với trụ cột là bất động sản, cao su, thủy điện, đồ gỗ) này chỉ bằng khoảng 1%. So với các quý khác, lợi nhuận quý I/2012 cũng chỉ bằng khoảng 2-3%.

Đây là một sự sụt giảm khá mạnh và nó đã gây nên khá nhiều lo ngại cho các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Sự việc trở nên ồn ào hơn khi mà gần đây Hoàng Anh Gia Lai công bố sẽ phá giá 50% giá căn hộ tại quận 7 của doanh nghiệp này vào tháng 6 tới và báo chí xoáy sâu vào con số tổng nợ lên tới trên 15.000 tỷ đồng của đại gia này.

Biến động lợi nhuận là do doanh thu tài chính giảm mạnh.

Giải trình cho mức chênh lệch lớn giữa lợi nhuận quý I/2012 so với quý I/2011, HAG cho biết: Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai đã tái cấu trúc các công ty con theo ngành nghề kinh doanh nên công ty mẹ không trực tiếp tham gia thực hiện các hoạt động sản xuất, kinh doanh. Biến động lợi nhuận là do doanh thu tài chính giảm mạnh.

Doanh thu tài chính quý I/2012 của HAG giảm 205,8 tỷ đồng so với cùng kỳ năm 2011 (quý I/2012 là 260,3 tỷ đồng; quý I/2011 là 466,1 tỷ đồng). Trong quý I/2011, công ty mẹ nhận thu nhập cổ tức từ công ty con 359,4 tỷ đồng. Thu nhập cổ tức không phát sinh trong quý I/2012. Thu nhập lãi cho vay các công ty con trong quý I/2012 là 209,2 tỷ đồng, nhưng chi phí tài chính quý I/2012 là 243 tỷ đồng (tăng so với cùng kỳ 2011 là 57 tỷ đồng), mà trong đó chủ yếu là chi phí lãi vay.

Không chỉ HAG, SC5, trên TTCK đa số các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, xây dựng và vật liệu xây dựng có lợi nhuận trong quý I/2012 giảm mạnh hoặc thua lỗ.

Nhiều tên tuổi có tiếng như NTL cũng có lợi nhuận sau thuế giảm 69% so với cùng kỳ; UDC giảm 80%; TDH (đạt gần 4 tỷ đồng) giảm 84%; PVX (lợi nhuận hơn 5 tỷ, giảm 91%); ITA (lãi 3,78 tỷ, giảm 80%); HPG (lãi 195 tỷ, bằng 37% cùng kỳ); LCG (lãi 304 triệu, giảm hơn 70%); OGC (lãi 5,22 tỷ, giảm gần 71%); VIS (lãi 9,33 tỷ đồng, giảm gần 83%)...

Thậm chí nhiều doanh nghiệp khác lỗ nặng trong quý I/2012, như DTC (lỗ nhiều hơn cả vốn điều lệ); LHG lỗ 18 tỷ (vốn 260 tỷ); VES lỗ quý thứ 6 liên tiếp; VIT lỗ hơn 19 tỷ đồng (mức lỗ cao nhất trong vòng 3 năm qua)...

Tình trạng lợi nhuận sụt giảm hoặc thua lỗ nặng nề trong quý I/2012 trong bối cảnh Chính phủ đã có tới 2-3 lần ra tay cứu giúp các ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản... đang khiến giới đầu tư tỏ ra khá lo lắng về khả năng hồi sinh của các doanh nghiệp trong lĩnh vực này.

Đã quẫy chết thì khó cứu

TTCK gần đây phục hồi khá mạnh mẽ. Bất động sản và vật liệu xây dựng là hai nhóm có cổ phiếu tăng rất mạnh trong 4 tháng đầu năm. Nhiều cổ phiếu thậm chí còn tiếp tục tăng trong tuần thứ hai của tháng 5/2012 khi mà TTCK có dấu hiệu điều chỉnh sau một thời gian tăng dữ dội.

Việc TTCK tăng mạnh là một điều dễ hiểu trong bối cảnh các chỉ số kinh tế vĩ mô đã bớt xấu, hệ thống ngân hàng dần ổn định, lãi suất giảm và quan trọng hơn là dòng tiền không biết vào đâu, từ sản xuất cho tới đầu cơ.

Mặc dù vậy, có nhiều lo ngại cho rằng đợt phục hồi của chứng khoán thời gian qua đang vượt quá so với sự phục hồi của các doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản. Kết quả kinh doanh bi đát trong quý I/2012 và đặc biệt quý I/2012 vừa qua đang cho thấy điều này.

Thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu trầm lắng hơn.

Lãi suất ngân hàng đang giảm và có xu hướng sẽ giảm tiếp nhưng điều này không có nghĩa là tất cả các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng và vật liệu xây dựng sẽ được hưởng mức lãi suất thấp. Tín dụng cho lĩnh vực này vẫn không thuộc nhóm ưu tiên và các doanh nghiệp vẫn phải vay với lãi suất cao.

Hơn thế, điều quan trọng là thị trường bất động sản vẫn trầm lắng. Các doanh nghiệp không bán được hàng, tồn kho nhiều. Giá nhà đất, chung cư, căn hộ vẫn ở mức cao vượt khả năng chi trả của đại đa số người dân, trong khi ngân hàng không dám cho vay do vẫn đang vùng vẫy trong vũng bùn nợ xấu.

Để giải quyết vấn đề này, không ít các doanh nghiệp đã tính tới chuyện giảm giá, khuyến mãi. Mức giảm giá thậm chí rất sốc. Nhưng xem ra việc tiêu thụ sản phẩm không hề đơn giản. Không những thế, đôi khi nó còn khiến giới đầu tư đặt vấn đề về khả năng tài chính của doanh nghiệp.

Gần đây, có doanh nghiệp bất động sản đã ra cơ chế hỗ trợ trực tiếp cho người mua căn hộ tại dự án của mình tại Quận 7, với ưu đãi chỉ cần thanh toán 60% là có thể nhận nhà, phần còn lại khách hàng thanh toán 12 tháng. Khách hàng cũng có thể vay 70% giá trị căn hộ trong vòng 15 năm. Giá căn hộ cũng ở mức khá thấp là 14-16 triệu đồng/m2.

Trước đó, Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng (VPH) sẽ thanh lý đất dự án quận 2, 9 và bán đất làm văn phòng công ty tại quận 7 để tái cơ cấu vốn.

Được biết, các dự án tại các quận nói trên được VPH mua với giá cao khi thị trường sốt đất, nhưng vẫn phải chấp nhận bán rẻ để cắt lỗ.

Ở trường hợp HAG, tập đoàn này cũng đã nhiều lần khẳng định trong tháng 6 tới sẽ Hoàng Anh Gia Lai giảm giá bán căn hộ bằng 50% giá sản phẩm cùng loại, cùng vị trí trên thị trường, tại quận 7 và Tân Phú.

Theo đó, Dự án gần cầu Kênh Tẻ (quận 7) là dự án cao cấp, sẽ được giảm xuống còn 23 triệu đồng/m2. Dự án ở quận Tân Phú có tổng số 1.800 căn hộ, giá bán được hạ xuống còn 12,5 triệu đồng/m2.

Thị trường bất động sản TP.HCM có dấu hiệu trầm lắng hơn sau thông tin này. Rất nhiều nhà đầu tư ngóng chờ sự kiện này sẽ tác động như thế nào tới thị trường. Và chắc hẳn không ít doanh nghiệp bất động sản đang lo lắng, tính toán về giá cho thời gian tới.

Theo ông Đức, HAG dự kiến giảm giá nhưng đó không phải là phá giá mà do Hoàng Anh Gia Lai có nhiều lợi thế để giảm giá và doanh nghiệp vẫn có lãi. Lợi thế, theo HAG, là do có quỹ đất giá rẻ, kinh doanh đa ngành, phát triển dự án quy trình khép kín, có ưu thế về vật liệu xây dựng.

Trong đại hội cổ đông hồi cuối tháng 4, SC5 lại cho rằng, SC5 sẽ không giảm giá và bán tống bán tháo sản phẩm của mình. Tình hình hiện tại của SC5 vẫn tốt (cho dù lợi nhuận giảm mạnh). Hiện tại khu chung cư Mỹ Đức của SC5 đã xong phần thô nhưng vẫn còn tồn 200 căn hộ. Tuy nhiên, SC5 dự kiến sẽ không giảm giá làm ảnh hưởng tới mặt bằng giá chung của thị trường.

Chưa biết thị trường bất động sản sẽ đi về đâu trong thời gian tới khi mà các doanh nghiệp vẫn đang bí bách về thanh khoản và không bán được hàng. Nhưng có một thực tế là cho dù có bán được hàng (do giảm giá mạnh) hay tiếp tục ôm, thì chắc chắn là đều ảnh hưởng mạnh tới lợi nhuận của doanh nghiệp.

Với các doanh nghiệp không có được nguồn đất giá rẻ hoặc các doanh nghiệp bất động sản trung gian, mua đi bán lại, thì thậm chí còn tiếp tục thua lỗ. Khả năng phá sản là có thể xảy ra với bất cứ doanh nghiệp nào nếu tình trạng thanh khoản quá kém không được cải thiện.

Trên thực tế, đa số các doanh nghiệp bất động sản, xây dựng và vật liệu xây dựng tại Việt Nam đang sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Trong bối cảnh thị trường thuận thì mô hình này sẽ đem lại lợi nhuận cao cho cổ đông, nhưng ngược lại có thể sẽ là thảm họa. Hơn thế, sự phân biệt rạch ròi các đối tượng (các doanh nghiệp) trong gói hỗ trợ lần này của Chính phủ có thể khiến các nhà đầu tư hình dung rõ hơn về tương lai của không ít các doanh nghiệp thuộc nhóm vốn một thời phát triển như vũ bão.