Công bố dự án BĐS thế chấp: Người mua nhà ngồi trên lửa

Sau TPHCM công bố 77 dự án BĐS được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng đến lượt Hà Nội công bố công khai danh sách 34 dự án BĐS cũng trong tình trạng đó. Nhiều ý kiến cho rằng, động thái này là cần thiết nhưng thông tin không đầy đủ sẽ gây tâm lý hoang mang không đáng có cho người mua nhà.

Minh họa: Khều

Lo vì mua nhà ở dự án thế chấp

Trao đổi với phóng viên về danh sách 34 dự án đang thế chấp tại ngân hàng vừa được Sở TN&MT Hà Nội công bố, đại diện sở này cho biết, đây là những doanh nghiệp vay tín dụng ngân hàng thông qua hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai tính đến ngày 29/7/2016. Trong thời gian tới, sở sẽ tiếp tục cập nhật, công khai các chủ đầu tư, các dự án thế chấp ngân hàng qua văn phòng đăng ký đất đai.

Theo ông Lê Tuấn Định, Giám đốc Văn phòng đăng ký đất đai thành phố, hiện Hà Nội có 364 dự án nhà ở (thương mại, tái định cư, nhà ở xã hội) đã và đang đầu tư xây dựng. Trong đó, 251 dự án đã hoàn thiện và bàn giao cho người mua nhà với khoảng 150.000 căn hộ. “Một trong nhiều lý do chủ đầu tư trong số dự án trên chưa làm sổ “đỏ” cho dân vì dự án thế chấp và chưa được giải chấp”, ông ịnh nói.

Về trách nhiệm của chủ đầu tư khi thế chấp dự án, đại diện Sở TN&MT khẳng định đã có các cơ quan như tài nguyên môi trường, tư pháp, công chứng, ngân hàng…, giám sát chặt chẽ từ quá trình thẩm định, định giá, cam kết, chấp thuận cho vay dự án đến giải chấp, trả nợ… 

“Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trước pháp luật và cơ quan quản lý về việc thế chấp dự án cũng như người mua nhà. Tới đây, ngoài các dự án đã công bố, trong trường hợp người dân tìm mua nhà tại các dự án trên địa bàn thành phố muốn biết dự án mình mua có đang thế chấp hay không, có thể liên hệ qua Sở TNMT để nắm thông tin. Điều này rất quan trọng nhằm giúp người mua nhà tránh được những rủi ro”, vị cán bộ cho biết.

Hoang mang, lo ngại

 “Việc chủ đầu tư thế chấp dự án, công trình vay vốn ngân hàng để hoàn thành công trình, sau đó xóa giải chấp là việc bình thường. Theo quy định ở Luật Nhà ở 2014, chủ đầu tư dự án xây dựng nhà được vay vốn cho việc đầu tư…”- ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM lý giải, đồng thời cho rằng, chủ đầu tư dự án đang thế chấp vẫn được quyền bán, chuyển nhượng với điều kiện được ngân hàng có văn bản chấp thuận. 

Theo ông Châu, người mua nhà tại các dự án bị thế chấp ngân hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp văn bản của ngân hàng chấp thuận cho chủ đầu tư được bán nhà, căn hộ hình thành trong tương lai để huy động vốn.

Lùm xùm chung cư The Harmona làm khơi nguồn cho việc Sở TNMT cung cấp danh sách dự án cầm cố ngân hàng.

Việc Sở TNMT cung cấp thông tin hàng loạt dự án bị thế chấp nhằm giúp thị trường BĐS minh bạch hơn. Tuy nhiên, việc cung cấp thông tin khiến khách hàng lo lắng cũng có cơ sở. Theo tìm hiểu của PV, trước khi bán hàng, một số đơn vị “ém” nhẹm thông tin về tình trạng chung cư, căn hộ… đang “cắm” ngân hàng.

Anh Linh, khách hàng mua căn hộ dự án La Astoria của Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng An Gia Hưng cho biết: “Trước khi ký hợp đồng mua căn hộ thuộc dự án này, nhân viên bán hàng không hề cho tôi biết dự án đang thế chấp ngân hàng. Đến khi Sở TNMT công bố danh sách thì gia đình tôi mới tá hỏa”.

Trong khi đó, một số chủ đầu tư sử dụng vốn huy động sai, dẫn đến việc gây ra nợ xấu, gây thiệt hại, mất niềm tin cho khách hàng. Điển hình là Dự án Ruby Garden của Công ty Cổ phần Tân Hoàng Thắng trên đường Lũy Bán Bích, quận Tân Phú, TPHCM, hay dự án HQC Plaza, huyện Bình Chánh, TPHCM thuộc Công ty Cổ phần tư vấn thương mại dịch vụ địa ốc Hoàng Quân… dù đã bán nhà cho khách hàng trong nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa giao giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho khách.

Vừa qua, khi biết chủ đầu tư đang cắm dự án ở Ngân hàng TMCP Sài Gòn, người dân đã bày tỏ bức xúc. Anh Đạt ở chung cư Ruby Garden nói: “Chủ đầu tư luôn cho rằng, dự án đang có một số vướng mắc trong cấp giấy chủ quyền nên chưa thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho dân. Giờ cơ quan chức năng công bố chúng tôi mới biết sự thật”.

Nguyễn Huy Toàn giảng viên kinh tế một trường ĐH tại TPHCM cho rằng, thị trường BĐS bất ổn hiện nay ngoài lỗi của chủ đầu tư thì còn có lỗi của khách hàng. Dù biết chủ đầu tư lách luật bằng những hợp đồng không đúng quy định nhưng nhiều khách hàng vẫn ngầm chấp nhận để mua được mức giá rẻ nhất. Việc này cơ quan chức năng rất khó ngăn chặn. Vì vậy, cần làm minh bạch thị trường.

 “Ngoài việc công bố những dự án thế chấp ngân hàng, dự án được huy động vốn, các cơ quan chức năng nên công bố cả những dự án chưa hoàn thành nghĩa vụ tiền sử dụng đất, chưa có giấy phép xây dựng, chưa có bảo lãnh của ngân hàng…”- ông Toàn đề xuất.

Ông Nguyễn Văn Đực - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng: “Việc thị trường BĐS đóng băng quá lâu, lãi suất ngân hàng tăng cao… nhiều chủ đầu tư nằm trên bờ vực phá sản. Để trụ lại, họ phải chạy đủ cách, từ huy động vốn đến tăng cổ phiếu mua bán để đợi thị trường BĐS ấm lên. Nhưng sau khi “hồi sinh”, nhiều dự án lộ rõ sai phạm, khiến cư dân khách hàng chỉ biết kêu trời”.

Cần nhưng chưa đủ

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Tổng Giám đốc Công ty CP Dầu khí Toàn Cầu (GP-Invest), đa số các chủ đầu tư đều phải sử dụng vốn của ngân hàng, vì thế các chủ đầu tư đều dùng tài sản hình thành trong tương lai để thế chấp. Hơn nữa, quy định mới của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư muốn bán nhà hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh. 

“Để được ngân hàng bảo lãnh thì phải có tài sản thế chấp, thế nên các chủ đầu tư đều phải thế chấp dự án hình thành trong tương lai nên việc này là bình thường. Nhưng quan trọng nhất, theo tôi các cơ quan trước khi công bố dự án nào đó có thế chấp hay không thế chấp thì cần yêu cầu chủ đầu tư có bảng cân đối dòng tiền. Nếu chủ đầu tư chứng minh được kế hoạch cân đối dòng tiền không ảnh hưởng gì đến tài sản của người mua nhà trong tương lai thì điều đó hoàn toàn lành mạnh, không vấn đề gì”, ông Hiệp nêu ý kiến.

Lãnh đạo một chi nhánh BIDV cho hay, khi dự án thế chấp và chưa được giải chấp thì người mua nhà không được quyền thế chấp vay vốn. “Các hợp đồng tín dụng khi chủ đầu tư thế chấp dự án chúng tôi không chấp nhận khách hàng một lần nữa thế chấp bằng hợp đồng mua bán cho tài sản hình thành trong tương lai. Điều này gây thiệt thòi cho khách hàng mua nhà”, vị này nói.