Chuyên đề đầu tư bất động sản - Kỳ 4: Xác định thị trường bất động sản

Đầu tư bất động sản thành công còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời điểm muốn đầu tư, thị trường đang đi lên hay đi xuống, hoặc đang đứng về phía ai? là điều các nhà đầu tư phải xác định trước khi rót vốn.

Trong Kỳ 3 của Chuyên đề: Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, các nhà đầu tư đã nhận diện đầy đủ 8 loại hình đầu tư bất động sản. Đây là tiền đề để các nhà đầu tư lựa chọn sản phẩm nào nên đầu tư.

Nhưng đầu tư bất động sản thành công còn tùy thuộc vào nhu cầu của thị trường. Tại thời điểm đó, thị trường đang đi lên hay đi xuống? Thị trường đang đứng về phía ai? Và các nhà đầu tư cần kiểm soát độ kỳ vọng thế nào? Trong Kỳ 4: Xác định thị trường bất động sản, các chuyên gia từ Hệ thống giao dịch bất động sản Rever.vn sẽ đưa ra những gợi ý để trả lời cho những thắc mắc trên.

Đánh giá vận động của thị trường

Như đã nói trong Kỳ 3: Các loại hình đầu tư, đầu tư bất động sản phổ biến hiện nay sẽ bao gồm 8 loại hình. Để lựa chọn đầu tư loại hình nào vào thời điểm nào tùy thuộc vào việc các nhà đầu tư xác định được sự vận động lên - xuống của các loại hình đầu tư đó.

Khả năng bán nhà cao khi được định giá đúng và nhà có tình trạng tốt.

Cụ thể, các chuyên gia đưa ra hai nguyên tắc thị trường và giá trị để xác định thị trường vận hành. Động lực thị trường vận hành theo quy luật cung - cầu. Nguồn cung cao và nhu cầu thấp dẫn đến giá giảm. Ngược lại, khi nguồn cung thấp và nhu cầu cao, giá sẽ tăng. Có 4 vấn đề mà các nhà đầu tư cần làm rõ: tồn kho bất động sản, số ngày rao bán trên thị trường, giá trên mét vuông, thay đổi trong quy hoạch địa phương.

Nhận diện được nguồn cung - cầu các loại hình cũng là yếu tố quan trọng để các nhà đầu tư rót vốn. Một thực tế, để ra quyết định đầu tư kịp thời, các nhà đầu tư trước đó đã phải có một quá trình tìm hiểu, nhận định, đánh giá thị trường để đưa ra xu hướng vận động của thị trường bất động sản. Chính việc chỉ ra được xu hướng vận động đi lên hay đi xuống sẽ giúp các nhà đầu tư đón đầu được thị trường, kiếm được khoản lợi nhuận hấp dẫn.

Kiểm soát kỳ vọng nhà đầu tư

Khi đã nắm được vận động của thị trường, nguồn cung - cầu thời điểm hiện tại, các nhà đầu tư cần đánh giá tới mong muốn của bản thân với nguồn đầu tư có phù hợp với thị trường hay không.

Khi nhận biết được thị trường đi lên, người bán có thể định giá cao hơn và kỳ vọng giá thị trường sẽ theo kịp, mang lại cho họ số tiền mong muốn.

Khi giá thị trường giảm sút, người bán thường mắc sai lầm định giá quá cao và không theo kịp thị trường

Nhà đầu tư cần xác định những yếu tố ảnh hưởng tới giá trị nguồn đầu tư gồm: các giao dịch gần đây, vị trí, tình trạng tài sản, tính cạnh tranh và thời điểm. Trong 5 yếu tố trên, các nhà đầu tư chỉ có thể thay đổi được hai điều là giá và tình trạng sản phẩm. Điều quan trọng, các nhà đầu tư không nên đánh giá quá thấp dự án bất động sản.

Tiềm năng của sản phẩm bất động sản

Yếu tố cốt lõi để sản phẩm bất động sản được đánh giá có tiềm năng, mang khả năng sinh lời gồm những yếu tố: chủ đầu tư uy tín; vị trí dự án đắc địa; môi trường sống xung quanh chất lượng; hệ thống tiện ích nội khu vượt trội; hỗ trợ vay vốn ngân hàng, hạ tầng hoàn thiện; so sánh giá với các dự án lân cận; hồ sơ pháp lý đầy đủ.

Swan Bay là một trong các dự án được các nhà đầu tư quan tâm và rót vốn vì có nhiều tiềm năng trong vị trí, hạ tầng giao thông cũng như tiện ích

Sau khi nắm được thông tin về chủ đầu tư, vấn đề pháp lý cũng cần được làm rõ. Để tìm hiểu dự án có pháp lý rõ ràng hay không, bạn cần tìm hiểu xem khu vực mà bạn dự định đầu tư đã được duyệt qua quy hoạch chi tiết bởi các cấp có thẩm quyền hay chưa, và dự án có được quyết định giao đất chi tiết với tỷ lệ 1/1500. Ngoài ra, khu đất cũng phải được xem là đất thổ cư hợp lệ, được phép xây dựng nhà cửa trên đó và cơ sở hạ tầng xung quanh đã được hoàn thiện tương đối.

Định giá bất động sản trước khi mua sẽ giúp bạn không bị “hớ” hay mua quá cao so với giá trị trường. Hiện nay có khá nhiều phương pháp để định giá, chẳng hạn như: thông qua ngân hàng để định giá hay nhờ sự hỗ trợ từ môi giới địa phương.

Nhận diện qua tổng thể thị trường khu vực

Bên cạnh tiềm năng nội tại của sản phẩm, các nhà đầu tư cũng nên nhận diện khả năng sinh lời của sản phẩm trong tổng thể thị trường của khu vực. Thị trường bất động sản các tỉnh của TP. Hồ Chí Minh thời gian gần đây đều ghi nhận nhiều dấu hiệu khởi sắc. Trong đó, 3 khu vực phát triển sôi động gồm: Khu Đông Sài Gòn, khu Tây Sài Gòn, khu Nam Sài Gòn.

Như vậy, một dự án tiềm năng để đầu tư cần được nhận diện qua tổng thể khu vực cũng như các yếu tố nội tại của dự án. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ có cái nhìn bao quát về thị trường, nhận diện nhu cầu của thị trường để rót vốn hiệu quả.

Kỳ 5 của Chuyên đề Góc nhìn chuyên sâu về đầu tư bất động sản, các chuyên gia sẽ đi sâu vào phương thức định giá bất động sản để giúp các nhà đầu tư nắm vững trong tay công cụ khi đầu tư bất động sản.

Để nhận toàn bộ phân tích trong 8 kỳ qua email, vui lòng đăng ký tại đây

Xem giới thiệu chi tiết chuyên đề: https://hubs.ly/H0cSz4G0